Решение по делу № 2-59/2021 от 31.08.2020

дело ...

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 января 2021 года                      ..., РТ

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи А.Л.Лучинина, при секретаре судебного заседания А.С.Зиннатовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Татьяны Д.Ш. к МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, встречному иску МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» к Татьяны Д.Ш. о взыскании сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Шушкова Т.Д. обратилась в суд с иском к МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что Шушкова Т.Д. является сособственником незавершённого строительством объекта недвижимости - ремонтная мастерская с кадастровым номером 16:53:020104:212, расположенного на земельном участке площадью 11620 кв.м., с кадастровым номером 16:53:020104:81, по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ. По вопросу о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:53:020104:212 истец обращалась с заявлением к ответчику, однако в предоставлении земельного участка на праве аренды, ей было отказано. Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от ... по делу ...а-4498/2019 отказ МКУ «УЗИО НМР РТ» в предоставлении земельного участка был признан незаконным и на ответчика была возложена обязанность повторно рассмотреть ранее поданное Шушковой Т.Д. заявление о предоставлении земельного участка. После повторного рассмотрения заявления МКУ «УЗИО НМР РТ» предоставило Шушковой Т.Д. проект договора аренды земельного участка К... с множественностью лиц на стороне арендатора. Предложенный проект договора аренды содержал ряд положений, с которыми истец не согласилась. Так в соответствии с п. 3.1 проекта договора предоставление в аренду Шушковой Т.Д. земельного участка обусловлено внесением ею арендной платы за пользование участком соразмерно занимаемой площади за период с ... до ... в размере 379 836 руб. 23 коп., тем самым ответчик пытается распространить действие договора на период до его заключения. Помимо этого, ответчик в проекте договора вводит для истца штраф в размере годовой арендной платы за неисполнение Шушковой Т.Д. обязательств, предусмотренных п.п. 2.1, 4.2.2 и ... проекта договора и в размере месячной арендной платы за неисполнение обязательств, предусмотренных п.п. с 4.2.3 по ..., с ... - ... и 7.1 проекта договора. Не согласившись с указанными условиями проекта договора, истец ... направил в МКУ «УЗИО НМР РТ» протокол разногласий к предложенном проекту договора аренды, котором просила исключить из текста проекта договора аренды пункты 3.1, 6.2 и 6.3. Однако после рассмотрения протокола разногласий МКУ «УЗИО НМР РТ» повтори предложил Шушковой Т.Д. для заключения проекта договора аренды с теми же самым условиями. Исходя из принципа свободы договора, просят суд урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия и исключить при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером ... из текста договора пункты 3.1, 6.2 и 6.3.

Определением суда к производству принят встречный иск МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» к Шушковой Т.Д. о взыскании сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование встречного иск указано, что Шушкова Т.Д. является собственником 176/1000 доли объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 11620 кв.м., имеющего кадастровый номер .... Ответчик с момента регистрации права собственности на объект недвижимости вступил во фактическое владение указанным земельным участком, следовательно у него возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, однако права ответчика должным образом не оформлены. С ... ежемесячная плата за земельный участок ответчика составляла 5423,06 руб. В период с ... по ... задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером ... составляет 369306,90 рублей. ... истец с целью досудебного урегулирования спора обратился к ответчику с претензией, в которой просил произвести оплату за пользование земельным участком. МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» просит взыскать с ответчика Шушковой Т.Д. в счет неосновательного обогащения за пользование земельным участком 369306,90 рублей.

В ходе рассмотрения дела встречный иск МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» (далее - Управление) неоднократно изменялся, заявлено об уменьшении встречных исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности и в окончательном виде Управление просило взыскать с Шушковой Т.Д. в качестве суммы задолженности за фактическое пользование земельным участком с ... по ... сумму в размере 162830,16 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15953 рубля 98 копеек.

Истец Шушкова Т.Д. в суд не явилась, её представитель по доверенности Рябов А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, по изложенным в иске основаниям, встречный иск в уточненном виде признал, с доводами и расчетами Управления согласился. Признание иска выражено в письменном виде и приобщено к материалам дела.

Представитель МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» по доверенности И.С.Мурзина в судебном заседании иск Шушковой Т.Д. не признала, указав, что договор аренды является публичным и его условия должны распространяться на отношения сторон с момента государственной регистрации право собственности Шушковой Т.Д. на объект недвижимости, однако в случае удовлетворения встречного иска пункт 3.1. договора аренды будет исключен из проекта договора. Также Управление считает неправомерным исключение пунктов 6.2, 6.3 договора, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств, ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери стороны, понесенные в связи с нарушением договора другой стороны. Спорный договор был составлен Управлением по типовой форме, утвержденной приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от ... ...-... иск Управление поддерживает по изложенным в иске основаниям.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района РТ.

Третье лицо в суд не явлюсь, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств в суд не поступало.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца ( пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1); в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда ( пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Судом установлено, Шушкова Т.Д. является сособственником незавершённого строительством объекта недвижимости - ремонтная мастерская с кадастровым номером 16:53:020104:212, расположенного на земельном участке площадью 11620 кв.м., с кадастровым номером 16:53:020104:81, по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ.

По вопросу о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:53:020104:212 Шушкова Т.Д. обращалась с заявлением к ответчику, однако в предоставлении земельного участка на праве аренды, ей было отказано.

Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от ... по делу ...а-4498/2019 отказ МКУ «УЗИО НМР РТ» в предоставлении земельного участка был признан незаконным и на ответчика была возложена обязанность повторно рассмотреть ранее поданное Шушковой Т.Д. заявление о предоставлении земельного участка.

После повторного рассмотрения заявления истца МКУ «УЗИО НМР РТ» предоставило Шушковой Т.Д. проект договора аренды земельного участка К... с множественностью лиц на стороне арендатора. Предложенный проект договора аренды содержал ряд положений, с которыми истец не согласилась, а именно п.3.1, 6.2., 6.3. договора.

Так в соответствии с п. 3.1 проекта договора предоставление в аренду Шушковой Т.Д. земельного участка обусловлено внесением ею арендной платы за пользование участком соразмерно занимаемой площади за период с ... до ... в размере 379 836 руб. 23 коп.

Пунктом 6.2. проекта договора для арендатора вводится штраф в размере годовой арендной платы за неисполнение Шушковой Т.Д. обязательств, предусмотренных п.п. 2.1, 4.2.2 и ... проекта договора

Пунктом 6.3 проекта договора для арендатора вводится штраф в размере месячной арендной платы за неисполнение Шушковой Т.Д. обязательств, предусмотренных п.п. с 4.2.3 по ..., с ... - ... и 7.1 проекта договора.

... Шушкова Т.Д. направила в МКУ «УЗИО НМР РТ» протокол разногласий к предложенном проекту договора аренды, котором просила исключить из текста проекта договора аренды пункты 3.1, 6.2 и 6.3.

После рассмотрения протокола разногласий МКУ «УЗИО НМР РТ» повторно предложило Шушковой Т.Д. для заключения проекта договора аренды с теми же самым условиями, то есть договор оставлен в редакции арендодателя.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В протоколе разногласий по пункту 3.2 проекта договора Шушкова Т.Д. не согласилось с предложенным Управлением условием о распространении договора на правоотношения сторон, возникших с момента государственной регистрации права, то есть с ....

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, на отношения, возникшие до заключения договора, то есть с ..., является правом, а не обязанностью сторон и возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется. Кроме того, ответчиком подан встречный иск о взыскании сумм неосновательного обогащения, который принят судом и его разрешение само по себе обеспечит урегулирование правоотношения сторон по спорному условию договора.

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов 6.2, 6.3. касающихся договорной неустойки, суд исходит из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд полагает обоснованными исковые требования об исключении из проекта договора пункты 6.2, 6.3.

Доводы Управления на то, что спорный проект договора был составлен по утвержденной типовой форме, утвержденной приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - Министерство) от ... ...-пр, не могут быть приняты во внимание, поскольку приказ Министерства от ... ...-пр, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

Тем самым, разногласия, возникшие между Шушковой Т.Д. и МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 11620 кв.м. с кадастровым номером 16:53:020104:81, расположенного по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ., подлежат урегулированию, путем исключения из проекта договора аренды земельного участка пунктов 3.1, 6.2, 6.3.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Таким образом, договор аренды становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу указанного решения суда.

Разрешая заявленный встречный иск МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан», суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, если земельный участок используется без правовых оснований, взысканию подлежит не земельный налог или арендная плата, а сумма неосновательного обогащения, которая равна арендной плате, определенной в соответствии с Правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ... N 582.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные данной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что Шушкова Т.Д., будучи собственником 176/1000 доли объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ, использует земельный участок кадастровый номер ..., не имея предусмотренных законодательством прав на указанный земельный участок.

Согласно уточненным расчетам истца, за период с ... по ... у Шушковой Т.Д. образовалась задолженность за фактическое пользование земельным участком ... в размере 162830 рублей 16 копеек, исходя из установленного ежемесячного размера арендной платы для данного землепользователя в размере 4523,06 рублей (4523,06х36).

Пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчетам истца с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере 15953 рубля 98 копеек.

Механизм расчета арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами и размер образовавшейся задолженности, Шушковой Т.Д. не оспаривался, более того уполномоченный ответчиком по встречному иску представитель, заявленные требования признал.

Признание иска выражено в письменном виде и приобщено к материалам дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно пункту 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, суд считает, что исковые требования по первоначальному и по встречному иску подлежат удовлетворению, поскольку позволяют урегулировать возникшие разногласия при заключении договора аренды земельного участка и будут способствовать защите прав и охраняемых законом интересов сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по встречному иску по настоящему делу в сумме 4488 рублей 48 копеек подлежат взысканию с Шушковой Т.Д. в доход местного бюджета.

Руководствуясь статьями 194 – 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования Шушкова Т.Д. удовлетворить.

урегулировать разногласия, возникшие между Шушкова Т.Д. и МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 11620 кв.м. с кадастровым номером 16:53:020104:81, расположенного по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, ..., БСИ.

Исключить из проекта договора аренды земельного участка пункты 3.1, 6.2, 6.3.

Встреченный иск МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» к Татьяны Д.Ш. о взыскании сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать с Шушкова Т.Д. в пользу МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» в счет неосновательного обогащения сумму в размере 162830 рублей 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере 15953 рубля 98 копеек.

Взыскать с Татьяны Д.Ш. в доход бюджета ... Республики Татарстан государственную пошлину в размере 4488 рублей 48 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.

Судья                                     А.Л.Лучинин

Мотивированное решение суда изготовлено ...