Решение по делу № 2-5125/2019 от 02.08.2019

66RS0004-01-2019-006401-34

Дело № 2-5125/2019

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Лазаревой В.И.,

при секретаре Романычевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харисовой Альбины Зинуровны, Фрибен Михаила Леонидовича, Гуреевой Анастасии Андреевны к АО «ДОМ.РФ», ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» о признании недействительным аукциона, оформленного протоколом № №, применении последствий недействительности аукциона в виде признания недействительным договора, заключенного с единственным участником – ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье»,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с указанными требованиями. Просил признать недействительным аукцион, оформленный протоколом № № от <//>, применении последствий недействительности аукциона в виде признания недействительным договора, заключенного с единственным участником – ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» (в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 264 937 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0313006:1, расположенного по адресу: <адрес>, г. Екатеринбург, <адрес>, в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по <адрес>).

В обоснование требований указано на несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану. Спорный земельный участок не предусмотрен для размещения многоквартирных домов. Согласно Генеральному плану земельный участок расположен в следующих функциональных зонах: «озелененные территории интенсивного общественного использования, в том числе лесные парки», общественная и жилая застройка производственных территорий с повышенными архитектурно-художественными требованиями, многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» участок расположен в территориальных зонах «зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2)», «зона объектов здравоохранения (ЦС-1)». Комплексное освоение для целей жилищного и иного строительства на территории земельного участка невозможно без изменения вида разрешенного использования. Согласно размещенным в средствах массовой информации застройщиком проектам застройки более половины спорного земельного участка будет занято жилыми многоэтажными домами. Кроме того, ответчик АО «ДОМ.РФ» не является исполнительным органом государственной власти, не имеет права заключать договоры о комплексном освоении предоставляемого в аренду земельного участка, в связи с чем превысил свои полномочия, и нарушил процедуру проведения аукциона, предметом аукциона не может являться земельный участок, вид разрешенного использования которого не установлен.

В судебном заседании истец представитель истцов – Глазов В.В., действующий на основании доверенностей, требования поддержал по предмету и основаниям, указанным в иске и дополнениях к иску. Дополнительно суду пояснил, что нарушены права истцов на участие в градостроительной деятельности, нарушены нормы градостроительного кодекса.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» - Чуфаров В.Ю., действующий по доверенности, в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, представил письменный отзыв. В обоснование возражений указал на то, что аукцион проведен АО «ДОМ.РФ» в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Указанный земельный участок не относится к территориям общего пользования, а также к лесным участкам, лесопаркам. Участок расположен в следующих территориальных зонах согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2) - большая часть участка, зона объектов здравоохранения (ЦС-1) и зона многоэтажной жилой застройки (Ж5) - незначительные части участка. На момент проведения аукциона для зоны ЦС-2 были установлены следующие виды разрешенного использования: основные - здравоохранение, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, историко-культурная деятельность, земельные татки (территории) общего пользования; вспомогательные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта (парковки), спорт, обеспечение внутреннего правопорядка; условно разрешенные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), бытовое обслуживание, религиозной использование, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, связь. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж5), которая занимает незначительную часть татка, предусматривается многоэтажное жилищное строительство. Таким образом, Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» предусматривают возможность, в том числе, жилищного строительства на спорном земельном участке. Оспариваемые истцом торги (аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка, а также договор аренды, договор комплексного освоения территорий не затрагивают прав и законных интересов истца. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

Ответчик АО «ДОМ.РФ» своего представителя в судебное заседание не направил, представил письменный отзыв, в удовлетворении требований просил отказать. В обоснование возражений указал на то, что аукцион проведен АО «ДОМ.РФ» в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства, земельный участок мог быть предоставлен по договору комплексного освоения. У истца отсутствует законный интерес в признании торгов недействительными. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

Третье лицо Администрация г. Екатеринбурга своего представителя в судебное заседания не направила, представила письменный отзыв, указала, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, администрацией утвержден проект планировки и проект межевания территории от <//> №, согласно документации по планировке территории функциональное значение земельного участка установлено для размещения комплекса зданий высшего образовательного учреждения. Разрешений на вырубку зеленых насаждений в лесном массиве на земельном участке администрацией не выдавалось.

Третье лицо ТУ Росимущества в Свердловской области в судебное заседание своих представителей не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено своевременно надлежащим образом, письменных пояснений не представило.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело при данной явке и имеющихся доказательствах.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

АО «ДОМ.РФ» создано в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 2 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», и являясь Единым институтом развития в жилищной сфере (в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), реализует задачи и функции, возложенные Правительством Российской Федерации, а также выступает в качестве агента Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ).

В соответствии с частью XXII протокола заочного голосования Правительственной комиссии от 21.10.2016 № 6 (Далее - протокол Правительственной комиссии) приняты решения о целесообразности совершения Единым институтом развития в жилищной сфере юридических и иных действий, в Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ в целях предусмотренных указанным законом в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, г. Екатеринбург, <адрес> в 1,5 км. на юг от автомобильной развязки по <адрес> кадастровый №, площадью 264 937 кв.м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (далее - Земельный участок).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 08.11.2016 № 876-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО Уральский ГАУ на Земельный участок, кроме того указанным распоряжением Земельный участок вместе с расположенным на нем объектом недвижимого имущества передан АО «ДОМ.РФ» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.

08.03.2015 года в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был введен Федеральным законом № 48-ФЗ п. 16 в соответствии с которым «продажа, предоставление в аренду земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в качестве агента Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляет единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с ФЗ от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или предоставление в безвозмездное пользование указанных земельных участков, заключение, исполнение в отношении указанных земельных участков договоров купли-продажи, договоров аренды или договоров безвозмездного пользования осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства».

Исходя из положений ч.2.1 и п.1 ч.З ст.З ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» № 161-ФЗ, действующих в момент проведения аукциона, для решения вышеуказанной задачи единый институт развития выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия с находящимися в федеральной собственности земельными участками, в том числе, организует «аукционы на право заключения договоров аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство» и «аукционы по продаже земельных участков единого института развития для жилищного строительства».

Таким образом, особенностью ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» № 161-ФЗ является наделение единого института развития в жилищной сфере полномочием на проведение аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с учетом особого правового регулирования в отношении земельных участков единого института развития в жилищной сфере и функционирования специальной межведомственной правительственной комиссии по эффективному использованию федеральных земельных участков.

В этой связи, согласно положениям законодательства РФ АО «ДОМ.РФ», как единый институт развития в жилищной сфере, наделен полномочиями на проведение аукционов на заключение договоров аренды земельных участков. Аналогичные полномочия единого института развития, по сдаче в аренду в п.1 ч.1 ст.12.2 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В связи с чем доводы истцов в данной части подлежат отклонению.

Судом установлено, что 26.04.2018г. между АО «ДОМ.РФ» и ООО Специализированный застройщик «Краснолесье» по итогам аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка заключен договор аренды Земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное и иное строительство №, а также договор о комплексном освоении территории №.

Земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности Российской Федерации и передан Акционерному обществу «ДОМ.РФ» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации.

Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для строительства комплекса зданий.

Участок расположен в границах следующих функциональных зон в соответствии с Генеральным планом городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зоне многоэтажной и среднеэтажной застройки, рекреационной зоне озелененных территорий интенсивного использования и зоне общественной и жилой застройки, застройки производственных территорий с повышенными архитектурно- художественными требованиями.

В соответствии с пп. 5, 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона; земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Участок расположен в следующих территориальных зонах согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2) - большая часть участка, зона объектов здравоохранения (ЦС-1) и зона многоэтажной жилой застройки (Ж5) - незначительные части участка.

На момент проведения аукциона для зоны ЦС-2 были установлены следующие виды разрешенного использования: основные - здравоохранение, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования; вспомогательные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта (парковки), спорт, обеспечение внутреннего правопорядка; условно разрешенные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), бытовое обслуживание, религиозной использование, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, связь. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж5), которая занимает незначительную часть участка, предусматривается многоэтажное жилищное строительство.

В отношении указанного земельного участка Постановлением Администрации города Екатеринбурга № от <//> утвержден проект планировки и проекта межевания территории 7-го квартала района «Академический».

В соответствии с ч. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу ч. 11 ст. 1 ГрК РФ границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3).

Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.

ООО Специализированный застройщик «Краснолесье» изначально должен осуществить работу по подготовке документации по планировке территории в соответствии с п.1.2. Договора № о комплексном освоении территории. Указанный проект должен быть разработан в соответствии с Генеральным планом и действующими Правилами землепользования и застройки и вынесен на общественное обсуждение (публичные слушания).

Предоставление земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предусматривает не только строительство жилых домов, но и всей социальной инфраструктуры, а также обустройство территорий общего пользования (определенные при подготовке проекта планировки и утверждения проекта межевания), которые в последствии будут переданы муниципальному образованию Город Екатеринбург.

Согласно пункту 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

В соответствии со ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Исходя из положений ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации одними из условий договора о комплексном освоении территории являются обязательство лица, заключившего такой договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления, а также обязательство этого лица осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Согласно части 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

Как следует из документов по проведению аукциона и оспариваемых договоров, заключенных на основании результатов аукциона, было учтено, что земельный участок расположен в том числе в рекреационной зоне озелененных территорий интенсивного общественного использования.

Проведение аукциона и заключение договоров осуществлено с целью комплексного освоения территории (в рамках которого осуществляется в том числе и жилищное строительство), которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и обеспечение ее утверждения в установленном порядке уполномоченным органом; образование земельных участков в границах участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (раздел земельного участка в соответствии с ч. 5 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

После образования новых участков арендатор имеет право на заключение в отношении вновь образованных участков договоров аренды (купли-продажи) без проведения аукциона, за исключением: предназначенных для размещения объектов регионального или местного значения, предназначенных для размещения общежитий, необходимых для обеспечения образовательного процесса; расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования.

Таким образом, спорный аукцион, проведен с целью комплексного освоения территории, по результатам исполнения договоров должна быть подготовка проекта планировки и утверждение проекта межевания уполномоченным органом, соответствующего в том числе Генеральному плану города Екатеринбурга (в том числе с образованием земельных участков земель общего пользования с определением его границ и соответствующим установлением красных линий).

После чего уже будет осуществляться заключение договоров аренды без проведения аукциона в отношении образованных земельных участков (за исключением в том числе земельных участков, отнесенных к территории общего пользования).

Застройщик осуществляет строительство объектов инфраструктуры на образованных участках, в соответствии с требованиями договора, за исключением участков, в отношении которых принято решение об их передаче в собственность субъектов РФ, муниципальную собственность в соответствии со ст. 16.3 ФЗ от <//> № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» - в том числе территорий общего пользования.

Оспариваемыми документами строительство в указанной зоне не предусматривается, напротив в рамках заключенных договоров по комплексному развитию территории должны быть определены границы и установлены красные линии в рамках подготовки и утверждения проекта планировки и проекта межевания

На основании изложенного, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истцов оспариваемыми документами и отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Ответчиками заявлен6о о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Результаты оспариваемых торгов были оформлены протоколом А581-15/2018/1 от <//>, исковое заявление было подано в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга <//> (по истечении установленного годичного срока).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство было опубликовано 12.01.2018 в Российской Газете № 5 (7468). Извещение о внесении изменений в извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство опубликовано 22.02.2018 в Российской Газете № 39 (7502). Извещение о результатах аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное и иное строительство опубликовано 22.03.2018 в Российской Газете № 59 (7522). Также информация о результатах оспариваемого аукциона была опубликована на сайте http://дом.рф в разделе «Реализация земли и объектов».

Таким образом, при наличии в средствах массовой информации, а также в иных открытых источниках информации о проведении и результатах оспариваемых торгов у истцов имелась возможность в получении соответствующей информации и обращении в суд в установленный законом срок, в связи с чем суд приходит к выводу о пропуске истцами срока для обращения в суд с заявленными требованиями, основания для восстановления пропущенного срока отсутствуют, истцами на наличие уважительных причин пропуска срока не указано.

На основании изложенного, с учетом конкретных установленных по настоящему делу обстоятельств, суд находит не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Харисовой Альбины Зинуровны, Фрибен Михаила Леонидовича, Гуреевой Анастасии Андреевны к АО «ДОМ.РФ», ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» о признании недействительным аукциона, оформленного протоколом № № от <//>, применении последствий недействительности аукциона в виде признания недействительным договора, заключенного с единственным участником – ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» – отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья подпись В.И. Лазарева

Копия верна.

РЎСѓРґСЊСЏ:

Секретарь:

По состоянию на <//> решение в законную силу не вступило.

РЎСѓРґСЊСЏ: