Решение по делу № 2а-2295/2020 от 24.09.2020

КОПИЯ

УИД 70RS0003-01-2020-008081-07

(2а-2295/2020)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2020 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Остольской Л.Б.,

при секретаре Лащенковой Я.В.,

помощник судьи Белоногов В.Ю.,

с участием представителя административного истца Логвинец Е.А. (доверенность 70 АА 1431550 от 20.06.2020,срок действия на пять лет),

представителя административного ответчика Андреевой Д.С. (доверенность № 39 от 10.10.2020, срок действия на 1 год),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело по административному исковому заявлению Цехановской Марии Сергеевны к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании незаконным отказа № 7069 от 03.07.2020 о предоставлении в аренду земельного участка, обязании повторно рассмотреть обращение о предоставлении в аренду земельного участка,

установил:

Цехановская М.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) в котором просит признать незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., выраженный в письме от 03.07.2020 № 7069 администрации города Томска в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска; возложить на административного ответчика - Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обязанность повторно рассмотреть обращение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ...

В обоснование заявленных требований указано, что Цехановская М.С. в соответствии с договором аренды земельного участка № ТО-21-19097 от 20.10.2010, дополнительного соглашения ... ..., предоставленного для строительства индивидуального жилого дома. Фактически земельный участок был предоставлен Цехановской М.С. по акту приема-передачи в пользование 10.02.2011. В 2011 году был получен градостроительный план земельного участка № ... было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома ... Срок действия разрешения до 22.05.2022, на сегодняшний день строительство не завершено. В 2011, 2012, 2013 годах велись подготовительные строительные работы, завозился песок для осушивания земельного участка. Весной 2018 года административным истцом было начато строительство жилого дома. В октябре 2019 года Управление Росреестра по Томской области приостановило государственную регистрацию объекта незавершенного строительства по адресу: ... по причине отсутствия прав на земельный участок в связи с расторжением договора аренды и погашении в ЕГРН записи об аренде земельного участка Цехановской М.С. О расторжении договора аренды земельного участка Цехановская М.С. не была уведомлена. 19.05.2020 Цехановская М.С. обратилась в Департамент недвижимости с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду до завершения строительства на срок до трех лет. 03.07.2020 Цехановской М.С. было отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с тем, что строительство на земельном участке велось без законных на то оснований, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Указывает, что имея объект недвижимости не может его зарегистрировать в виду отсутствия прав на землю.

Протокольным определением Октябрьского районного суда г. Томска от 02.12.2020 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации города Томска, начальник Департамента недвижимости Бурова Н.Н.

В судебное заседание административный истец Цехановская М.С., представитель заинтересованного лица Муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации города Томска, заинтересованное лицо начальник Департамента недвижимости Бурова Н.Н., будучи извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки суд не известили.

Суд, руководствуясь ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца Логвинец Е.А. административный иск поддержала по основаниям, в нем изложенным. Дополнительно пояснила, что весной 2018 года, до расторжения договора аренды на земельном участке началось строительство индивидуального жилого дома, был установлен фундамент. 18.02.2019 задолженность по арендной плате была погашена, но платеж не прошел, так как были указаны неправильные реквизиты плательщика А (представителя), который написал заявление о зачете внесенных денежных средств по договору аренды с Цехановской М.С.

Представитель административного ответчика Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска Андреева Д.С. просила в удовлетворении заявленных требований отказать. Дополнительно пояснила, что договор аренды земельного участка был расторгнут в одностороннем порядке в связи в неоплатой арендных платежей. Считает, что строительство индивидуального жилого дома Цехановской М.С. было начато после расторжения с ней договора аренды. Объект, который является основанием для предоставления земельного участка является самовольной постройкой и возведен после расторжения договора аренды земельного участка, а также отсутствуют сведения в ЕГРН об объекте незавершенного строительства. Административным истцом избран неверный способ защиты, она должна была обжаловать отказ Росреестра в регистрации объекта незавершенного строительства.

В представленном отзыве на административный иск указала, что в соответствии с и. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (если иное не следует из договора). Согласно п. 8.2 договора, при реализации стороной договора права на односторонний отказ от его исполнения, договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от договора. Причем уведомление направляется по адресу, указанному стороной в договоре и считается полученным по истечении пяти рабочих дней с момента его направления. Руководствуясь п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 8.2 договора аренды, департамент недвижимости отказался от исполнения договора аренды, направив Цехановской М.С. уведомление № 16353 от 27.12.2018. Согласно уведомлению, договор считается расторгнутым по истечении четырнадцати дней с момента его получения. Цехановская М.С. считается уведомленной о расторжении договора с 15.02.2019. До принятия решения об отказе от договора аренды земельного участка №ТО-21-19097, 11.12.2018 проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт. Согласно акту обследования на земельном участке какие-либо строения отсутствуют. Территория заснежена. По данным аэрофотосъемки на земельном участке строения отсутствуют. 13.05.2019 проведено повторное обследование земельного участка, согласно акта на земельном участке строения отсутствуют, произрастают деревья и кустарники. В результате обследования спорного земельного участка 30.10.2019 составлен акт согласно которому на земельном участке расположен объект незавершенного строительства и одноэтажная деревянная постройка. Территория не огорожена забором. Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются и актом обследования земельного участка от 22.11.2019. Таким образом, возведение Цехановской М.С. объектов на земельном участке происходило в период с 13.05.2019 по 30.10.2019, т.е. после прекращения действия договора аренды и опровергает довод административного истца о том, что строительство начато с весны 2018. Факт строительства на земельном участке после истечения срока, установленного в договоре аренды, свидетельствует о злоупотреблении правом на стороне административного истца, что не допускается в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

Заслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Таким образом, исходя из положений пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действия и решения могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемый отказ № 7069 от 03.07.2020, административный иск направлен в суд 24.09.2020, следовательно, срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

В соответствии с Постановлением Администрации Города Томска от 11.03.2019 №189 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов в случаях, установленных законодательством» эта муниципальная услуга предоставляется администрацией Города Томска в лице департамента недвижимости.

Согласно п. 1 Положения о департаменте управления муниципальной собственностью, утвержденного Решением Думы г. Томска от 30.10.2007 N 683 (далее по тексту - Положение) департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска является отраслевым органом администрации Города Томска, осуществляющим управленческие функции в сфере управления муниципальной собственностью и землепользования на территории муниципального образования "Город Томск", а также иных вопросов в соответствии с настоящим Положением. Для достижения целей и задач департамент, в том числе, в установленном порядке владеет, управляет и распоряжается муниципальной собственностью, осуществляет контроль за использованием муниципального имущества (за исключением муниципального жилищного фонда) (пп.1 п.12 Положения).

Департамент в соответствии с возложенными на него функциями в установленном действующим законодательством и муниципальными правовыми актами порядке рассматривает обращения физических и юридических лиц по предмету своей деятельности (пп.7 п.15 Положения).

Департамент возглавляет начальник департамента, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Мэром Города Томска. В период временной нетрудоспособности начальника департамента и в период его пребывания в отпуске должностные (трудовые) обязанности начальника департамента исполняет муниципальный служащий, определенный в установленном действующим законодательством порядке муниципальным правовым актом Мэра Города Томска (п. 16 Положения).

На основании распоряжения Мэра города Томска от 15.03.2018 № 115к Бурова Н.Н. назначена на должность начальника департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска.

Таким образом, Бурова Н.Н. имела право на подписание оспариваемого решения.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 20.10.2010 между Муниципальным образованием «Город Томск» и Цехановской М.С. был заключен договор аренды земельного участка № ... (далее – Договор аренды от 20.10.2020), расположенного по адресу: по адресу: .... для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора с 06.07.2010 по 05.07.2013.

Земельный участок передан Цехановской М.С. 10.02.2011, согласно акту приема-передачи земельного участка.

19.03.2014 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № ТО-21-19097 от 20.10.2010 (далее – Дополнительное соглашение от 19.03.2014). Срок действия договора аренды продлен по 09.02.2017 (п.1.).

На основании обращения от 01.07.2011 Цехановской М.С. получен градостроительный план земельного участка № .... 22.05.2012 Цехановской М.С. было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома № RU 70301000-183-R/12. Срок действия разрешения до ....

Протоколом № 275 Комиссии по подготовке и согласованию технических условий Администрации г.Томска от 16.05.2011 согласовала предоставленные специализированными организациями Технические условия на проектирование объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома в г. ...

Стороной административного ответчика не оспаривалось, что по истечению срока действия договора, срок действия договора продлен на неопределенный срок, в соответствии с ч.2. ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с и. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 8.2 Договора аренды от 20.10.2010, договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора. Уведомление направляется арендатору по указанному им в договоре адресу и считается полученным по истечении пяти рабочих дней с момента его направления. Арендодатель вправе в одностороннем порядке от исполнения Договора в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд (п.8.1).

В адрес Цехановской М.С. было направлено уведомление о расторжении договора по причине неуплаты аренды земельного участка.

Вместе с тем, в материалах дела представлены сведения об оплате Цехановской М.С. арендной платы за землю по чеку-ордеру от 18.02.2019 в сумму 25000,00 рублей (с учетом комиссии 250,00 рублей). Согласно чек-ордеру от 18.02.2019, в реквизитах плательщика указан А, вместе с тем из заявления от 18.11.2019 А следует, что данный платеж необходимо перечислить в пользу Цехановской М.С. по договору аренды № ...

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 приведенного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации называет в числе прочих оснований для отказа в предоставлении земельного участка то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

В положении п.п. 1 пункта 2.8 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения или помещения в них», утвержденного постановлением администрации Города Томска от 11.03.2019 №189 также указано основание для отказа в предоставлении муниципальной услуги то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Из материалов дела усматривается, что 17.10.2019 Цехановская М.С. обратилась в Управление Росреестра по Томской области с целью государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Из уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права от 01.11.2019 следует, что в государственная регистрация права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ... приостановлена в связи с не предоставлением документов, а именно в связи с тем, что право Цехановской М.С. не зарегистрировано в ЕГРН и не представлены документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок. 24.07.2019 на основании заявления представителя Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска и уведомления о расторжении договора аренды записи об аренде погашены.

19.05.2020 административный истец обратилась в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска с заявлением о предоставлении права аренды на срок до трех лет на земельный участок с кадастровым номером ... для завершения строительства индивидуального жилого дома, расположенного на данном земельном участке. Указав, что государственная регистрация права на жилой дом была приостановлена государственным регистратором. У Цехановской М.С. отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

На данное заявление в адрес административного истца направлен ответ от 03.07.2020 №7069, в соответствии с которым Цехановской М.С. отказано в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с тем, что договор аренды расторгнут 15.01.2019, в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате. Право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Строительство на земельном участке осуществляется без законных оснований. Расположение в границах земельного участка каких-либо объектов без законных оснований не порождает право на предоставление земельного участка. Ссылаясь на п.1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и п.п. 1 пункта 2.8 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения или помещения в них», утвержденного постановлением администрации Города Томска от 11.03.2019 №189.

Оспаривая отказ, истец исходит из того, что в соответствии с п.п. 10 п.2.ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи. Оспариваемым отказом нарушены права административного истца на получение муниципальной услуги в соответствии с действующим законодательством.

Из представленного в материалы дела технического плана объекта незавершенного строительства по адресу: ... следует, что указанный объект – объект индивидуального жилищного строительства имеет площадь застройки 108 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 21%.

Допрошенный свидетель Б пояснил в судебном заседании, что он с бригадой занимался строительством объекта в мае 2018 года. Его задача заключалась в том, чтоб залить фундамент и построить дом. Фундамент был залит, сваи были вбиты. Дом не построили, так как у заказчика были проблемы с деньгами. На земельном участке забора нет, периметр огорожен столбами. Также на участке находился сарай. Ранее был заключен договор подряда, по которому оплата была произведена наличными средствами Цехановской М.С.

Данные обстоятельства также подтверждаются договором подряда от 14.04.2018 и актом выполненных работ 04.08.2018.

Из акта обследования земельного участка от 11.12.2018, 13.05.2019 следует, что на земельном участке строения отсутствуют, произрастают деревья и кустарники.

Представитель административного истца в судебном заседании пояснила, что на фото от 13.05.2020 изображен другой земельный участок, на котором произрастают хвойные деревья, которых нет на участке Цехановской М.С.

Из представленных актов обследования земельного участка от 30.10.2019 и 22.11.2019 и 05.06.2020 следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства и одноэтажная деревянная постройка. Территория не огорожена забором.

Вместе с тем, согласно пояснениям свидетеля, пояснением представителя административного истца, на обследуемом участке с 04.08.2018 имелся фундамент, а следовательно суд критически относится к позиции административного ответчика, выраженную в том, что возведение Цехановской М.С. объектов на земельном участке происходило в период с 13.05.2019 по 30.10.2019, т.е. после прекращения действия договора аренды.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства,на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Цехановская М.С. ранее (до поданного ей заявления от 19.05.2020) обращалась к административному ответчику с заявлением на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

В силу положений Земельного кодекса РФ земельные участки подлежат предоставлению в аренду по итогам торгов за исключением случаев, поименованных законом. Так, исключение установлено в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона №171- ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Земельный участок можно получить в аренду на три года и однократно. При этом, если участок предоставлен в аренду до 01.03.2015, то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды (п. 24 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, Определение Верховного суда РФ от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338).

Прекращение договора аренды не является препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности на созданный в период действия такого договора аренды объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен 20.10.2010, с учетом дополнительного соглашения от 19.03.2014 продлен до 09.02.2017. Выдано разрешение на строительство до 22.05.2022. По истечении срока действия договора, поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком, а муниципальное образование «Город Томск» в лице департаменты недвижимости не возражало, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В силу указанного выше суд приходит к выводу о неправомерности отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., выраженный в письме от 03.07.2020 № 7069 администрации Города Томска в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

В силу части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу п. 2.2 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения или помещения в них», утвержденного постановлением администрации Города Томска от 11.03.2019 N 189 (ред. от 29.10.2020) "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов в случаях, установленных законодательством", муниципальная услуга предоставляется администрацией Города Томска в лице департамента недвижимости. Общий срок предоставления муниципальной услуги 30 календарных дней со дня поступления заявления о предоставлении муниципальной услуги (п. 2.4).

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, признав решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Поскольку решение, принимаемое в пользу истца, обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения и указание на действия, направленные на восстановление ответчиком нарушенного права, суд полагает необходимым обязать администрацию Города Томска в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (Департамента недвижимости администрации Города Томска) предоставить муниципальную услугу за оказанием которой, обращались граждане.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Цехановской М.С. удовлетворить.

Признать незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., выраженный в письме от 03.07.2020 № 7069 администрации Города Томска в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Обязать администрацию города Томска в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть обращение Цехановской М.С. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ...

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий: /подпись/ Л.Б. Остольская

Мотивированный текст решения изготовлен 17.12.2020.

Копия верна.

Судья:               Л.Б. Остольская

Секретарь:        Я.В. Лащенкова

17 декабря 2020 года

Оригинал хранится в деле УИД 70RS0003-01-2020-000469-48 (2а-584/2020) в Октябрьском районном суде г.Томска.