Решение по делу № 3а-66/2018 от 16.11.2018

Дело № 3а-66/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд

в составе председательствующего судьи Степановой Л.А.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием

представителя административного истца – Лебедевой А.А.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску Рябцова Сергея Федоровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту Управления имуществом Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Рябцов С.Ф. обратился в Ивановский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту Управления имуществом Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец в обоснование иска указывает, что он является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 2164 кв.м. Земельный участок, на котором находится принадлежащее административному истцу нежилое здание, является собственностью городского округа Кинешма. С 09.02.2018 года указанный земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 2639 кв.м., предоставлен Рябцову С.Ф., Ильинскому Д.С. и Куришко А.С. в аренду по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет. Утвержденная Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № от ДД.ММ.ГГГГ Актом определения кадастровой стоимости от 22 мая 2018 года, кадастровая стоимость данного земельного участка, составляющая по состоянию на 10 мая 2018 года 5683302,07 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 06 июля 2018 года. Поэтому административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 мая 2018 года в размере 3346449 рублей.

При рассмотрении дела к участию в процессе в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебном заседании представитель административного истца Лебедева А.А. поддержала заявленные требования.

Представители административных ответчиков Департамента управления имуществом Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» заинтересованных лиц – администрации городского округа Кинешма, заинтересованные лица - Ильинский Д.С., Куришко А.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В ранее представленных отзывах оставили решение по данному спору на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив материалы дела, показания свидетеля Беляевой И.В., суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Рябцов С.Ф. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 37:25:020322:18, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 2164 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 2369 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, на котором находится принадлежащее административному истцу нежилое здание, является собственностью городского округа Кинешма.

Между администрацией г.о. Кинешма и Рябцовым С.Ф., Ильинским Д.С., Куришко А.С. заключен договор аренды указанного земельного участка (Т. № 1 л.д. 8).

Согласно абзацу 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что в связи с изменением площади исходного земельного участка, в связи с регистрацией прав на земельный участок с кадастровым номером 37:25:020322:78, образованный из него путем раздела с сохранением в измененных границах, Управлением Росреестра по Ивановской области принято решение об учете изменений рассматриваемого объекта недвижимости, о чем в государственный кадастр недвижимости были внесены соответствующие сведения.

Актом об утверждении кадастровой стоимости, утвержденным 22 мая 2018 года Филиалом ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость упомянутого земельного участка определена по состоянию на 10 мая 2018 года в размере 5683302,07 рублей. При определении указанной стоимости применялся удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 2399,03 рублей за 1 кв.м., утвержденный приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105).

Указанные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка подтверждены выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от его кадастровой стоимости, административный истец, с учетом наличия заинтересованности в её пересмотре, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.19Закона об оценочной деятельности.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке № от 06 июля 2018 года, изготовленного оценщиком специализированной оценочной фирмы ООО «Росконсалтинг» Беляевой И.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2369 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 3346449,00 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик Беляева И.В., составившая Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ООО «Зетта Страхование» с лимитом ответственности в размере 1000 000 рублей.

Ответственность ООО «Росконсалтинг» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ООО «Зетта Страхование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию представленный Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В Отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях.

В Отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости как соответствующего его текущему использованию (для офисно-торговой застройки), произведен анализ ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земли населенных пунктов под офисно-торговую застройку, произвел анализ рынка земельных участков для коммерческой застройки в Ивановской области и по его итогам определил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка для коммерческой застройки в Ивановской области 950,25 руб., а также основные ценообразующие факторы: передаваемые имущественные права, условия финансовых расчетов, условия продажи, условия рынка, вид использования, местоположение объекта, транспортная и пешеходная доступность, качество окружения, наличие инженерных коммуникаций, площадь объекта.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке – метод сравнения продаж, при этом обосновав выбор указанного метода, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал три объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в 2017 году до даты оценки, относящихся, также как и объект оценки, к земельным участкам населенных пунктов под офисно-торговую застройку.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на снижение цены в процессе торгов, местоположение объекта (статус населенного пункта расположение в пределах города), на масштаб. При этом оценщиком приведено обоснование введенных корректировок. В итоге оценщиком расчетным путем установлено среднее значение цены за квадратный метр, после чего исчислена итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определенная сравнительным подходом без учета НДС.

При этом согласование результатов, полученных различными подходами, не проводилось в связи с тем, что рыночная стоимость объекта оценки определялась одним сравнительным подходом.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10 мая 2018 года определена в сумме 3346449 рублей.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Беляева И.В., которая подтвердила выводы, сделанные в составленном ею отчете об оценке.

Указание на странице 65 отчета об оценке дата продажи/предложения объекта –аналога - апрель 2015 года, как следует из пояснений оценщика Беляевой И.В., является опечаткой, что повреждается также иными разделами отчета. Данная опечатка не повлияла на правильность и достоверность рассматриваемого отчета об оценке и определенную в нем рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком Беляевой И.В. о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом Рябцовым С.Ф. исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости нежилого помещения путем удовлетворения в полном объеме заявленного административного иска.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Рябцова Сергея Федоровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту Управления имуществом Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2369 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазины, кадастровый номер: № равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 мая 2018 года в размере 3346449 рублей.

Датой подачи заявления Рябцовым Сергеем Федоровичем об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 1 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.А. Степанова

Мотивированное решение составлено 29 декабря 2018 года.