Решение по делу № 3а-400/2020 от 31.08.2020

дело № 3а-400/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                          17 декабря 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителей : административного истца Шепелева С. В. – Тимофеевой Н. А., административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – Марченко К. С., заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжиковой Г. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шепелева С. В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Шепелев С. В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости :

- объекта недвижимости с кадастровым номером …:55, с наименованием : теплая автостоянка (незав. строительство консервного цеха), назначение : нежилое здание, площадью 2913,6 кв. м., количество этажей - 1, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, равной его рыночной стоимости в размере – 11 511 600 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером …:129, категория : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для предпринимательской деятельности, общей площадью 4463 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, равной его рыночной стоимости в размере – 6 320 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В предварительном судебном заседании 23 сентября 2020 года представитель административного истца Шепелева С. В. – Тимофеева Н. А. уточнила требования в части площади спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:55 в размере 2915,6 кв. м. вместо 2913,6 кв. м.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:55, …:129 принадлежат ему на праве общей совместной собственности.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 июля 2020 года кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:55 в размере 27 262 162, 51 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 17 127 565, 84 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … Д. А. для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке № … от 29 июля 2020 года, выполненному ИП … Д. А., рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 определена : с кадастровым номером …:55 в размере 11 511 600 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 6 320 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Шепелева С. В. как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Шепелева С. В. – Тимофеева Н. А. поддержала заявленные исковые требования, с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером …:55 в размере 13 148 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером …:129 в размере 7 002 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – Марченко К. С. возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований и на то, что установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости повлечет существенное снижение поступлений в бюджет.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжикова Г. В. поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которая, по ее мнению, находится в ценовом диапазоне рыночных цен соответствующих объектов, установленном в рамках проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также на отсутствие факта нарушения прав административного истца в результате установления кадастровой стоимости.

Административный истец Шепелев С. В. в судебное заседание не явился, представив ходатайство с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела в его отсутствие (том 1 л. д. 143).

В судебное заседание представители административного ответчика –Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска Ставропольского края, заинтересованное лицо Шепелева С. А. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : с кадастровым номером …:55, нежилое здание, наименование : теплая автостоянка (незав. строительство консервного цеха), расположенное по адресу : город …, общей площадью 2915,6 кв. м., кадастровой стоимостью 27 262 162, 51 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:129, с разрешенным видом использования : для предпринимательской деятельности, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 4462,90 кв. м., кадастровой стоимостью 17 127 565, 84 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 172-175).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 31 августа 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилых зданий, помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящиеся у Шепелева С. В. в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:55, …:129 рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу Шепелеву С. В. на праве общей совместной собственности принадлежат :

- объект недвижимости с кадастровым номером …:55, площадью 2915,6 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : теплая автостоянка (незав. строительство консервного цеха), количество этажей, в том числе подземных этажей - 1, расположенный по адресу : Ставропольский край, город …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 30 октября 2007 года и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 15-18);

- земельный участок с кадастровым номером …:129, площадью 4463 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для предпринимательской деятельности, расположенный по адресу : Ставропольский край, город …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 19 января 2016 года и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 19-22).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:55 в размере 27 262 162, 51 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 17 127 565, 84 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 июля 2020 года № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 13, 14).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости и, полагая ее завышенной, административный истец Шепелев С. В. представил отчет независимого оценщика – ИП … Д. А. от 29 июля 2020 года № …, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 составила : с кадастровым номером …:55 в размере 11 511 600 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 6 320 000 рублей (том 1 л. д. 23-117).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца Шепелева С. В. – Тимофеевой Н. А. определением Ставропольского краевого суда от 23 сентября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» (том 1 л. д. 168-171).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 27 ноября 2020 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:55 в размере 13 148 000 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 7 002 000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 27 ноября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 27 ноября 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-400/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой:

- нежилое здание с кадастровым номером …:55, площадью 2915,6 кв. м., наименование : теплая автостоянка (незав. строительство консервного цеха), количество этажей, в том числе подземных этажей - 1, расположенное по адресу : Ставропольский край, город …, внутриквартально, 1997 года постройки, имеющее 2 группу капитальности, фактически использующееся как автостоянка, имеющее железобетонный фундамент, крышу из оцинкованного профиля, стены и каркас из металлических колонн, обшивку металлопрофилем, перекрытия из металлических ферм и прогонов, грунтовые, уплотненные щебнем полы, металлические двери, металлические проемы окон без остекления, электроснабжение, возможность подключения иных коммуникаций, физический износ в пределах нормативных значений, не имеющее внутренней и наружней отделки, окружающая застройка представлена производственно-складскими базами, промышленными и сервисными объектами, многоэтажной жилой застройкой, плотность застройки – средняя (в пределах 40-60%), доступ автомобильного транспорта осуществляется со стороны ул. … по автомобильной дороге с твердым покрытием в удовлетворительном состоянии со средней интенсивностью движения транспорта;

- земельный участок с кадастровым номером …:129, площадью 4463 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для предпринимательской деятельности, расположенный по адресу : Ставропольский край, город …, внутриквартально, имеющий многоугольную неправильную форму, транспортную доступность со стороны ул. … по автомобильной дороге с твердым покрытием в удовлетворительном состоянии со средней интенсивностью движения транспорта, окружающая застройка представлена производственно-складскими базами, промышленными и сервисными объектами, многоэтажной жилой застройкой, плотность застройки – средняя (в пределах 40-60%), территория участка частично благоустроена, не имеет замощения, не огорожена, на участке имеются коммуникации (электроосвещение) и возможность подключения иных коммуникаций, риск затопления территории не выявлен, грунтовые условия соответствуют капитальному строительству, на внутренней и примыкающей территории участка имеется парковка, состояние окружающей среды – удовлетворительное, вблизи не располагаются предприятия, дающие вредные выбросы в атмосферу.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков нежилого назначения, расположенных в г. …, и объектов капитального строительства производственно-складского назначения, расположенных в Ставропольском крае, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого назначения (производственно-складские объекты) и земли коммерческого назначения, определена активность рынка – неактивный рынок, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:129 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Оценка стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:55 произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:129 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 12 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 3 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, в центре административного района, в зоне точечной застройки, находятся в собственности, имеют возможность подключения коммуникаций, аналог № 1 имеет вид разрешенного использования – коммунальное хозяйство, магазины и расположен внутриквартально, аналог № 2 имеет вид разрешенного использования – коммерческое и расположен вдоль красной линии, аналог № 3 имеет вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов и расположен внутриквартально.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:55 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 41 «Расчет стоимости 1 кв. м. объекта исследования сравнительным подходом» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на вид разрешенного использования, на расположение относительно красной линии, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 1 569 рублей.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:55 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал производственно-складское функциональное назначение.

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в Ставропольском крае к продаже объектов выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … (аналоги №№ 1, 2) в г. … (аналог № 3) и в г. … (аналог № 4), в районном центре с развитой промышленностью, вокруг крупных промпредприятий, находящиеся в собственности, имеющие индустриальный вид разрешенного использования, представляющие собой отдельно стоящие здания в удовлетворительном состоянии, имеющие свободный доступ, у аналога № 3 имеется отопление, у аналога № 1 имеется ограждение, аналоги №№ 1, 2 имеют капитальные стены, аналоги №№ 3, 4 имеют металлические стены.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки.

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на наличие ограждения, на площадь, на наличие отопления, на материал стен. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 3 452 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:55 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации, из предложений по аренде помещений производственно-складского назначения выбрано 5 объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, в районном центре с развитой промышленностью, в районе крупных автомагистралей (аналоги №№ 1, 2, 3) и в районе вокруг крупных промпредприятий (аналоги №№ 4, 5), имеющие индустриальный вид разрешенного использования, представляющие собой отдельно стоящие здания в удовлетворительном состоянии, аналог № 1 имеет ж/д ветку, аналоги №№ 1, 2 имеют ограждение, аналог № 2 имеет отопление, аналоги №№ 1, 2, 4 имеют капитальные стены, аналоги №№ 3, 5 имеют металлические стены.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на наличие ж/д ветки, на наличие ограждения, на площадь, на наличие отопления, на материал стен. Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом также мотивированы в заключении.

В рамках затратного подхода определена стоимость воспроизводства объекта капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект, с применением современных материалов и строительных норм. Экспертом применен метод сравнительных единиц, основанный на базе сборника оценщика КО-ИНВЕСТ 2017 г. «Складские здания и сооружения», который содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения –1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. В качестве объекта-аналога для исследуемого объекта экспертом был принят объект с кодом «…», «Ангары с вертикальными стенами длиной до 120 м неутепленные», нормативной площадью 2880 кв. м., нормативным объемом 21600 куб. м., конструктивная схема – КС-11, класс качестве Econom.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:55, …:129 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования Шепелева С. В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Доводы представителя заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» Рыжиковой Г. В. о том, что определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не превышает допустимые пределы, находится в приемлемом диапазоне рыночных цен соответствующих объектов капитального строительства и земельных участков, установленных в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, по ее мнению, отсутствуют основания полагать, что при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к конкретному объекту недвижимости была допущена ошибка, - не могут быть приняты во внимание, поскольку установленная заключением эксперта рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами …:55, …:129 существенно ниже их кадастровой стоимости, что, в свою очередь, влечет за собой снижение размера налоговой нагрузки для административного истца.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве общей совместной собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 27 ноября 2020 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение Шепелева С. В. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 27 ноября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 29 июля 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:55, …:129, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:55 в размере 13 148 000 рублей, с кадастровым номером …:129 в размере 7 002 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:55, …:129.

В суд вместе с экспертным заключением № … от 27 ноября 2020 года поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 80 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 23 сентября 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на Шепелева С. В.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Шепелева С. В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:55, площадью 2915,6 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : теплая автостоянка (незав. строительство консервного цеха), количество этажей, в том числе подземных этажей - 1, расположенного по адресу : Ставропольский край, город …, равной рыночной стоимости в размере – 13 148 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:129, площадью 4463 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу : Ставропольский край, город …, равной рыночной стоимости в размере – 7 002 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:55, …:129.

Административное исковое заявление Шепелева С. В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд – 31 августа 2020 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:55, …:129, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Взыскать с административного истца Шепелева С. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 80 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» :

адрес: …

ОГРН … от 04.05.2010

ИНН …

КПП …

р/с …

в Ставропольском отделении № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь

к/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2020 года.

Председательствующий судья      Задорнева Н.П.