Решение по делу № 2-3233/2022 от 07.02.2022

11RS0001-01-2022-002016-27 дело №2-3233/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 18 ноября 2022 года гражданское дело по иску Михайловой Наталии Васильевны и Михайлова Сергея Ивановича к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения,

установил:

Михайлова Н.В. и Михайлов С.И. обратились в суд с иском, в котором с учетом уточнений от ** ** ** просили определить выкупную цену изымаемых у них жилых помещений по адресам: ... и возложить на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанность выплатить им возмещение за изымаемые жилые помещения в определенном размере.

В обоснование требований указали, что являются долевыми собственниками жилых помещений в аварийных домах по адресам ..., д.№... комн.№... и ..., д.№... комн.№.... Решениями Сыктывкарского городского суда на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков под аварийными домами и принадлежащих истцам жилых помещений с направлением им проектов соглашений об изъятии недвижимости. В ходе исполнительного производства администрацией приняты решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в аварийных домах, однако, проект соглашения об изъятии недвижимости с определенной выкупной ценой администрацией не направлен, оценка недвижимости не проведена.

В судебном заседании истцы и их представители просили определить выкупную цену на основании заключения эксперта ФИО1, либо назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представитель ответчика полагала возможным определить размер возмещения исходя из заключения эксперта ФИО2

Заслушав объяснения сторон и их представителей, суд приходит к следующему.

Установлено, что истцы Михайлова Н.В. и Михайлов С.И. с ** ** ** являются долевыми собственниками жилого помещения (комнаты) общей площадью ... кв.м. по адресу: ... (кадастровый №...). Михайловой Н.В. принадлежит ... доли в праве собственности, Михайлову С.И. – ... доли.

Также, с ** ** ** в общей долевой собственности истцов находится жилое помещение (комната) площадью ... кв.м. по адресу: ... (кадастровый №...). Михайловой Н.В. принадлежит ... доли в праве собственности, Михайлову С.И. – ... доли.

Постановлениями администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... и №... многоквартирные дома №... и №... по ... признаны аварийными и подлежащими сносу.

** ** ** в адрес собственников помещений в домах №... и №... администрацией направлены требования о добровольном сносе домом в срок до ** ** **.

В указанный срок собственники дома не снесли.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: ... и расположенного в указанном доме жилого помещения №..., а в течение шести месяцев – подготовить и направить Михайловой Н.В. и Михайлову С.И. проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения за изымаемое имущество в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: ... и расположенного в указанном доме жилого помещения №..., а в течение шести месяцев – подготовить и направить Михайловой Н.В. и Михайлову С.И. проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения за изымаемое имущество в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

Во исполнение указанных решений суда, ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №..., которым изъят для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ..., и в связи с изъятием земельного участка, изъято путем выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №..., которым изъят для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ..., и в связи с изъятием земельного участка, изъято путем выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

В постановлениях указано, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка и жилого помещения (квартиры), определяются соглашением об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

** ** ** и ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила истцов о принятии решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирными домами №... и №... по ... и принадлежащих истцам жилых помещений.

Истцы в иске указывают, что решения суда от ** ** ** и ** ** ** в части направления проектов соглашений об изъятии недвижимости администрацией не исполнены, оценка не проводилась.

Данные обстоятельства представителем администрации не оспаривались.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (статья 56 ГПК РФ).

В целях определения выкупной цены за изымаемую недвижимость по ходатайству истцов судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО1

Согласно заключению эксперта №... размер возмещения за комнату №... в доме №... по ... составил 1 475 919 рублей, из которых: 830 000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка; 530 519 рублей – компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома; 115 400 рублей – убытки собственников в связи с изъятием жилого помещения.

Размер возмещения за комнату №... в доме №... по ... составил 1 116 521 рубль, из которых: 600 000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка; 401 121 рубль – компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома; 115 400 рублей – убытки собственников в связи с изъятием жилого помещения.

В ходе исследования заключения №... и допроса эксперта ФИО1 установлено, что рыночная стоимость объектов оценки (комнаты №... в доме №... по ... и комнаты №... в доме №... по ...) определена сравнительным подходом с использованием объектов-аналогов, отличных по своим характеристикам, при этом корректировки экспертом не проводились.

С учетом невозможности устранения в полном объеме возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также необходимости определения рыночной стоимости принадлежащих истцам объектов недвижимости как составной части выкупной цены, по ходатайству представителя администрации МО ГО «Сыктывкар» судом назначалась повторная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 №... (с учетом дополнительного расчета, произведенного в связи с допущенной технической ошибкой, л.д....)

-рыночная стоимость комнаты №... в доме №... по ... проспекту г.Сыктывкара, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение составляет 704 575 рублей;

-размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... по ... составляет 505 584 рубля;

-размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения №... в доме №... по ... его изъятием составляет 94 815 рублей (из которых: 34 125 рублей – убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением; 6690 рублей – убытки, связанные с переездом; 50 000 рублей – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; 4000 рублей- убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).

-рыночная стоимость комнаты №... в доме №... по ..., включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение составляет 507 461 рубль;

-размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... по ... составляет 360 131 рубль;

-размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения №... в доме №... по ... его изъятием составляет 94 815 рублей (из которых: 34 125 рублей – убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением; 6690 рублей – убытки, связанные с переездом; 50 000 рублей – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; 4000 рублей- убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией в присутствии собственника недвижимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №... экспертом ФИО2 с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Допрошенная в судебных заседаниях (** ** ** и ** ** **) эксперт ФИО2 подтвердила выводы, сделанные в заключении, а также представила письменные пояснения по исследовательской части заключения и по выводам (л.д....).

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №7.

Оценив экспертное заключение ФИО2, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

Заключении эксперта отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на постановленные вопросы, в нем указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

Экспертиза проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Примененные экспертом ФИО2 методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, тогда как в заключении эксперта ФИО1 при определении рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом использованы объекты-аналоги отличные по своим характеристикам, при этом корректировки экспертом не проводились.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащих истцам жилых помещений суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО2 Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения этого эксперта, судом не установлено.

Несогласие истцов и их представителей с определенной экспертом ФИО2 рыночной стоимостью жилых помещений и компенсацией за не произведенный капитальный ремонт, основанное на их субъективной оценке, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

Рецензия ООО «Константа» на заключение эксперта не свидетельствует о недостоверности и необъективности заключения судебной экспертизы №..., не опровергает выводы эксперта, а предполагает лишь мнение специалиста, объектом исследования которого являлось непосредственно заключение другого эксперта, а не определение выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В связи с этим, ходатайство истцов и их представителя о проведении повторной экспертизы лишь с целью достижения иного её результата, оставлено судом без удовлетворения.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцам как собственникам жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков истцов расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку у истцов имеется жилое помещение для проживания, а именно – благоустроенная квартира №... в доме №... по ул...., приобретенная в ... году в собственность ФИО3, но в силу статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации являющаяся совместной собственностью .... Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения истцами не доказана.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истцов жилого помещения - комнаты №... в доме №... по ... подлежит включению определенная экспертом ФИО2

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 704 575 рублей,

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 505584 рубля,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 6690 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 4000 рублей.

Общий размер возмещения составит 1 270 849 рублей.

Указанная сумма в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ подлежит распределению между истцами пропорционально их долям в праве общей собственности, что для Михайловой Н.В. составит 1 143 764,10 рублей (... доли), для Михайлова С.И. – 127 084,90 рублей (... доли).

В выкупную цену изымаемого у истцов жилого помещения - комнаты №... в доме №... по ... подлежит включению определенная экспертом ФИО2

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 507 461 рубль,

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 360131 рубль,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 6690 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 4000 рублей.

Общий размер возмещения составит 928 282 рубля, из которых доля Михайловой Н.В. составит 918 999,18 рублей (...), доля Михайлова С.И. – 9282,82 рублей (...).

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Определить размер возмещения за изымаемое у Михайловой Наталии Васильевны (...) и Михайлова Сергея Ивановича (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 1 270 849 рублей, в том числе:

для Михайловой Наталии Васильевны в размере 1 143 764 рубля 10 копеек,

для Михайлова Сергея Ивановича в размере 127 084 рубля 90 копеек

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Михайловой Наталии Васильевны 1 143 764 рубля 10 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Михайлова Сергея Ивановича 127 084 рубля 90 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» Михайловой Наталии Васильевне и Михайлову Сергею Ивановичу денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Михайловой Наталии Васильевны и Михайлова Сергея Ивановича на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

Определить размер возмещения за изымаемое у Михайловой Наталии Васильевны (...) и Михайлова Сергея Ивановича (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 928 282 рубля, в том числе:

для Михайловой Наталии Васильевны в размере 918 999 рублей 18 копеек,

для Михайлова Сергея Ивановича в размере 9 282 рубля 82 копейки.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Михайловой Наталии Васильевны 918 999 рублей 18 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Михайлова Сергея Ивановича 9282 рубля 82 копейки в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» Михайловой Наталии Васильевне и Михайлову Сергею Ивановичу денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Михайловой Наталии Васильевны и Михайлова Сергея Ивановича на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий                 О.Л. Саенко