Решение по делу № 2-1284/2019 от 21.11.2018

Дело № 2-1284/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар                                                                    30 мая 2019 года

Советский районный суд г. Краснодара

в составе

судьи                                               Скрипка О.В.

при секретаре                                 Шереметьевой Р.А.

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) Жукова А.С., действующей на основании доверенности от 05.12.2018 г.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Салова В.Ю., действующего на основании доверенности № 23АА9038063 от 05.02.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ИП Шохиной Ж. Г. к Попову В. Ю. об обязании передать земельный участок и правоустанавливающие документы, признании права собственности, встречному иску Попова В. Ю. к ИП Шохиной Ж. Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ИП Шохина Ж.Г. обратилась в суд с иском к Попову В.Ю., в котором просила суд обязать Попова В.Ю. исполнить обязанность по передаче земельного участка, кадастровый №, площадь 15 000 (пятнадцать тысяч) кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский, ИП Шохиной Ж.Г.; обязать Попова В.Ю. исполнить обязанность по передаче правоустанавливающих документов на земельный участок кадастровый №, площадь 15 000 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский, ИП Шохиной Ж.Г.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок кадастровый №, площадь 15 000 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский, от Попова В.Ю. к ИП Шохиной Ж.Г. на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 25 ноября 2015 г.

    В обоснование требований указано, что 25.11.2015г. между Поповым В.Ю. (продавец) и ИП Шохиной Ж.Г. (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 25.11.2015г., кадастровый №, площадь 15 000 (пятнадцать тысяч) кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский. Согласно п. 4.1 Договора стороны пришли к соглашению, что цена передаваемого продавцом покупателю земельного участка составляет: 25 000 000 рублей. Обязанность покупателя по оплате цены земельного участка, указанные в п.4.1, вышеуказанного договора купли-продажи, исполнены в полном объеме, что истец подтверждает платежными поручениями о перечислении денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 5.1.6 договора не позднее 3-х (трех) календарных дней со дня исполнения покупателем обязанности по оплате цены земельного участка, указанной в п. 4.1 договора, продавец обязан самостоятельно подготовить, установленный действующим законодательством РФ, пакет документов и обратиться в Управление государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Однако, до настоящего времени, обязанность продавца, предусмотренная п. 5.1.6 договора купли продажи недвижимого имущества (земельного участка) не исполнена. Шохина Ж.Г. не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, так как ответчик уклоняется от явки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 14.11.2018 г. в адрес ответчика направлена претензия о необходимости подписать акт приема-передачи земельного участка, а также подать заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок кадастровый №, площадь 15 000 (пятнадцать тысяч) кв.м, расположенный по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский. Однако ответчиком проигнорирована данная претензия, в связи с чем ИП Шохина Ж.Г. вынуждена обратиться в суд.

Попов В.Ю. обратился в суд со встречным иском к ИП Шохиной Ж.Г., в котором просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.11.2015 года земельного участка, кадастровый №, площадью 15 ООО кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, южнее п. Пашковский, заключенного между Поповым В.Ю. и Шохиной Ж.Г.

    В обоснование встречных исковых требований указал, что 21.11.2018 г. между Поповым В.Ю. и Шохиной Ж.Г. заключён договор купли - продажи недвижимого имущества (земельного участка) кадастровый №, общей площадью 15 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, южнее п. Пашковский. Согласно п. 4.1. договора купли - продажи цена отчуждаемого недвижимого имущества была определена в размере 25 000 000 рублей с оплатой в рассрочку в следующем порядке: -первая часть платежа в размере 18 миллионов рублей подлежала оплате покупателем в момент подписания договора купли-продажи; -вторая часть платежа в размере 7 миллионов рублей должна была быть перечислена продавцу после снятия ипотеки и регистрации земли в зоне Ж-2 смешанной многоэтажной жилой застройки, в срок не позднее 01.03.2016 г. В нарушение условий указанного договора Шохина Ж.Г. оплату по указанному договору в установленные в договоре сроки не произвела, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями, в связи с чем 06.02.2019 года в ее адрес было направлено предложение о расторжении договора купли- продажи (в виде проекта мирового соглашения).

В судебном заседании представитель ИП Шохиной Ж.Г. поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Против удовлетворения встречного искового заявления возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считал, что Поповым В.Ю. пропущен срок исковой давности, поскольку обратился в суд со встречным иском 17.04.2019 г., по данному требованию должен был обратиться не позднее 01.03.2019 г. Последствия пропуска исковой давности просил применить. Возражал против рассмотрения дела без истребования копии регистрационного дела в отношении спорного земельного участка.

Представитель Попова В.Ю. в судебном заседании дополнил встречные исковые требования. Просил суд расторгнуть указанный договор, применить последствия расторжения договора и привести стороны в первоначальное состояние, взыскав с Попова В.Ю. задолженность в размере 31 636 292,17 рублей, из которых 25 000 000 рублей – основной долг, 6 636 292,17 рублей – проценты. Предоставить рассрочку Попову В.Ю. в выплате, ссылаясь на он не может единовременно выплатить всю сумму. Попов готов выплатить сумму в размере 16 636 292,17 рублей единовременно, а остаток долга в размере 15 000 000 рублей рассрочить на 14 месяцев по 1 071 429 рублей ежемесячно. Пояснил, что срок исковой давности не пропущен, поскольку Шохиной по электронной почте 06.02.2019 г. направлялся проект мирового соглашения по расторжению договора купли-продажи. Полагал возможным рассмотреть дело без истребования копии регистрационного дела в отношении спорного земельного участка.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени слушания дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие с учетом позиции, изложенной в письменном отзыве.

При этом суд принимает во внимание, что определением Советского районного суда г. Краснодара от 15.05.2019 г. из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю истребована надлежащим образом заверенная копия регистрационного дела на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 15 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, южнее п. Пашковский. До настоящего времени истребуемые сведения в суд не поступили.

Как установлено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О сроках рассмотрения судами РФ уголовный, гражданских дел или дел об административных правонарушениях» от 27.12.07 г. №52, уголовные и гражданские дела, а также дела об административных правонарушениях должны рассматриваться без неоправданной задержки в строгом соответствии с правилами судопроизводства, важной составляющей которых являются сроки рассмотрения дел.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что данное дело находится в производстве суда с 21.11.2016 г., суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства и считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам с учетом пояснения сторон.

    Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.11.2015г. между Поповым В.Ю. (продавец) и ИП Шохиной Ж.Г. (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 25.11.2015г., кадастровый №, площадь 15 000 (пятнадцать тысяч) кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, южнее пос. Пашковский.

Согласно п. 4.1. договора купли - продажи цена отчуждаемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 25 000 000 рублей с оплатой в рассрочку в следующем порядке: -первая часть платежа в размере 18 000 000 рублей подлежала оплате покупателем в момент подписания договора купли-продажи; -вторая часть платежа в размере 7 000 000 рублей перечисляется продавцу после снятия ипотеки и регистрации земли в зоне Ж-2 смешанной многоэтажной жилой застройки, в срок не позднее 01.03.2016 г. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 5.1.6 договора не позднее 3-х (трех) календарных дней со дня исполнения покупателем обязанности по оплате цены земельного участка, указанной в п. 4.1 договора, продавец обязан самостоятельно подготовить, установленный действующим законодательством РФ, пакет документов и обратиться в Управление государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Обременение, установленное на земельный участок до заключения настоящего договора, сохраняет свое действие вплоть до его прекращения в соответствии с обстоятельством, указанном в п. 2.3 настоящего договора, в порядке, установленном действующим законодательством РФ (п.2.2).

Согласно п. 5.4.2 договора покупатель обязуется оплатить цену земельного участка в порядки и сроки, установленные ст. 4 договора.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 7.1).

Из п. 8.1 следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством. Расторжение договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию сторон в течение 5 рабочих дней со дня получения стороны такого требования (п. 8.2).

13.11.2017 г. между Поповым В.Ю. и ИП Шохиной Ж.Г. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 25.11.2015 г. Согласно данному соглашению внесены изменения п. 5.1.4. и 5.1.6 в части сроков передачи земельного участка покупателю, изложено: продавец в срок не позднее 01.09.2018 г. передать покупателю земельный участок, в срок до 10 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи земельного участка, но не позднее 10 сентября 2018 г. подготовить пакет документов и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 03-794/43 от 14.01.2019 г. следует, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Поповым В.Ю. на основании договора купли-продажи земельного участка между физическими лицами от 25.12.2014, о чем свидетельствует регистрационная запись от 22.01.2015 г. №.

ИП Шохина Ж.Г. указывает, что обязанность покупателя по договору исполнены ею в полном объеме, однако земельный участок ей не передан.

Согласно представленным в материалы дела копиям платежных поручений, произведена оплата: 25.11.2015 г – 18 000 000 рублей, 18.12.2015 г. – 1 000 000 рублей, 30.12.2015 г. – 1 000 000 рублей, 03.02.2016 г. – 300 000 рублей, 04.02.2016 г. – 700 000 рублей, 04.02.2016 г. – 500 000 рублей, 09.03.2016 г. – 1 000 000 рублей, 06.04.2016 г. – 300 000 рублей, 07.04.2016 г. – 200 000 рублей, 19.04.2016 г. – 250 000 рублей, 27.04.2016 г. – 250 000 рублей, 12.05.2016 г. – 200 000 рублей, 25.05.2016 г. – 300 000 рублей, 31.05.2016 г. – 300 000 рублей, 20.06.2016 г. – 100000 рублей, 04.07.2016 г. – 200 000 рублей, 22.07.2016 г. – 200 000 рублей, 23.09.2016 г. – 200 000 рублей.

Попов В.Ю. указывает, что в нарушение условий указанного договора Шохина Ж.Г. оплату по указанному договору в установленные в договоре сроки не произвела, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями, в связи с чем 06.02.2019 года в ее адрес было направлено предложение о расторжении договора купли- продажи (в виде проекта мирового соглашения).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае не исполнения условия договора покупателем в части оплаты суммы в установленный договором срок является существенным нарушением договора, соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена земельного участка и сроки уплаты: не позднее 01.03.2016. г. Вместе с тем, последний платеж в счет цены договора поступил 27.09.2016 г.

При этом суду не представлено допустимых доказательств того, что Попов В.Ю. нарушил условия договора в виде снятия обременения права собственности на земельный участок. Доводы Шохиной Ж.Г. о том, что Попов В.Ю. отсрочил исполнение ее обязательств по внесению оставшихся денежных средств в счет цены договора, поскольку не исполнил свои обязательства по снятию с земельного участка обременения, ничем не подтверждены.

Кроме того, продавец гарантирует снятие ограничения (обременения) права собственности в течение 10-ти календарных дней с момента исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 5.4.2 в полном объеме (п. 2.3 договора).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с этим суд приходит к выводу, что поскольку обязательства предусмотренные сделкой купли продажи ИП Шохиной Ж.Г. в срок не были исполнены в предусмотренные договором сроки, требования о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества являются правомерными.

Доводы Шохиной Ж.Г. о том, что Поповым не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии с п. 9 договора суд считает несостоятельными. Поскольку в ходе судебного разбирательства, до предъявления встречных исковых требований Поповым В.П. в материалы дела представлен протокол согласований к проекту мирового соглашения от 06.02.2019 г., фактически содержащие требования о расторжении договора и возврате сторон в первоначальное положение. Также Шохиной Ж.Г. по электронной почте 06.02.2019 г. направлялся проект мирового соглашения по расторжению договора купли-продажи. Иного суду не доказано.

Данные обстоятельства подтверждают претензионный порядок досудебного урегулирования спора о расторжении договора.

Рассматривая доводы о пропуске срока исковой давности на подачу встречного искового заявления суд исходит из следующего

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1, 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Поскольку, денежные средства подлежали перечислению покупателем отдельными платежами, последний платеж внесен 23.09.2016 г., со встречным иском Попов В.Ю. обратился 17.04.2019 г., что сторонами не оспаривается, а также в силу положений абзаца 2 ч. 2 ст. 200 ГК РФ, оснований считать срок исковой давности пропущен, не имеется.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом, договором от 25.11.2015 г. не определен размер договорной неустойки.

Суд принимает во внимание расчет ответчика (истца по встречному иску), представленный в протоколе разногласий к проекту мирового соглашения от 06.02.2019 г., поскольку он выполнен в соответствии с законом и с учетом произведенной выплаты.

Так, согласно представленном расчету общая сумма задолженности Попова В.Ю. составляет 31 636 292,17 рублей (25 000 000 (основной долг) + 6 636 292,17 (проценты).

Рассматривая требования Попова В.Ю. о рассрочке выплачиваемой суммы, суд принимает во внимание его имущественного положение и учитывает положения ст. 203 ГПК РФ.

Часть первая статьи 203 ГПК Российской Федерации, предоставляя указанным в ней лицам право ходатайствовать об отсрочке или рассрочке исполнения судебного решения, выступает процессуальной гарантией надлежащего исполнения вступившего в законную силу судебного постановления и обеспечивает баланс прав и законных интересов взыскателя и должника, и в данном случае не может рассматриваться как нарушающая права истца по первоначальному иску.

    При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, позицию участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу удовлетворить встречные исковые требования Попова В.Ю. к ИП Шохиной Ж.Г.

При этом суд учитывает, что в соответствии со ст. 138 ГПК ПФ удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска. В связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований Шохиной Ж.Г. не имеется.

При таких обстоятельствах требования Шохиной Ж.Г. удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

    Суд оценивает доказательства согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ИП Шохиной Ж. Г. к Попову В. Ю. об обязании передать земельный участок и правоустанавливающие документы, признании права собственности – отказать.

Встречные исковые требования Попова В. Ю. к ИП Шохиной Ж. Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.11.2015 года земельного участка, кадастровый №, площадью 15 ООО кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, южнее п. Пашковский, заключенного между Поповым В. Ю. и Шохиной Ж. Г. ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Попова В. Ю. в пользу ИП Шохиной Ж. Г. сумму задолженности в размере 31 636 292 рублей 17 копеек (тридцать один миллион шестьсот тридцать шесть тысяч двести девяносто два) рубля 17 копеек, в том числе: 25 000 000 рублей – основной долг, 6 636 292 рублей 17 копеек – проценты.

Предоставить Попову В. Ю. рассрочку исполнения решения суда: взыскать с Попова В. Ю. в пользу ИП Шохиной Ж. Г. сумму задолженности в размере 16 636 292 рублей 17 копеек. Выплату суммы в размере 15 000 000 рублей рассрочить сроком на 14 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда с выплатой денежной суммы в пользу ИП Шохиной Ж. Г. 1 071 429 рублей ежемесячно до полного погашения взысканной судом суммы.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара                                                 О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено 31.05.2019 г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара                                                 О.В. Скрипка