Решение по делу № 8Г-23497/2022 [88-28351/2022] от 14.07.2022

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Коваленко А.А.                                  Дело № 88-28351/2022

ГСК Ямпольская В.Д. (докл.)                                 № дела суда 1-й инстанции 2-38/2022

           Чабан Л.Н.

           Захарова Е.Ю.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар                                                                    29 ноября 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Фрид Е.К.

    судей Брянского В.Ю., Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гончаровой Ирины Владимировны к администрации Ейского городского поселения Ейского района о понуждении внесения изменений в договор аренды,

с кассационной жалобой представителя администрации Ейского городского поселения Ейского района - Куцаевой Марии Ефимовны на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

Гончарова И.В. обратилась в суд с требованиями к администрации Ейского городского поселения Ейского района о понуждении внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 4200010104 от 20 декабря 2018 года. С учетом уточнения иска, просит:

- пункт 1.1 Договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2023 кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: станции технического обслуживания, по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, сроком на 20 лет, до 27 ноября 2038 г.»;

- пункт 2.1 Договора аренды изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП=К (Р) С х Сап х КИ, где: АП - размер арендной платы, руб.; К (Р) С - кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, руб.; Сап - соответствующая ставка арендной платы согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственной собственности на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» - 2,5 %; КИ - коэффициент инфляции. Коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных коэффициентов инфляции по формуле: ки=П (1+ УП/100). УИ - уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете по состоянию на 1 января соответствующего финансового года. Коэффициент инфляции применяется в расчете, начиная с года, следующего за годом утверждения результатов кадастровой стоимости, либо за годом определения рыночной стоимости земельного участка;

- дополнить Договор аренды пунктом 2.1.1 следующего содержания: «На 1 января 2021 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 745 369 руб. 82 коп.»;

- обязать администрацию Ейского городского поселения Ейского района с 12 июня 2021 года. пересчитать размер арендной платы в соответствии с формулой ПА=К (Р) С х Сап х КИ (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки 2,5 % и с применением коэффициента инфляции);

- указать, что со дня вступления решения суда в законную силу, приложение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 4200010104 от 20 декабря 2018 года не применяется и частью договора аренды не является.

В обоснование требований указано, что Гончарова И.В. является победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2023 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>, кадастровый №, категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «станции технического обслуживания». 20 декабря 2018 года заключен договор аренды № земельного участка, сроком на пять лет.

Ежегодный размер арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 1 001 893,75 руб. Гончарова И.В. ежегодно оплачивает арендную плату в размере 220 000 руб. за период с 1 января 2020 года по настоящее время.

В целях исполнения договора аренды, Гончаровой И.В. получено разрешение на строительство от 29 марта 2019 года на объект капитального строительства: «станция технического обслуживания», площадь застройки 37,7 кв.м., выполнены строительные работы, получена техническая и иная документация на объект капитального строительства по адресу: Россия, <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2.

26 июня 2019 года администрацией Ейского городского поселения Ейского района Гончаровой И.В. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - станция технического обслуживания, общей площадью 37,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано Гончаровой И.В. в установленном законом порядке, объекту недвижимости присвоен кадастровый №.

Гончарова И.В. обратилась к Главе Ейского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2, площадью 2023 кв.м, с кадастровым номером №, под СТО в аренду сроком на 49 лет, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления Гончаровой И.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № в связи с тем, что площадь данного участка превышает площадь части земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером №. Дополнительно сообщалось, что испрашиваемый земельный участок используется заявителем на основании договора аренды земельного участка № 4200010104 от 20 декабря 2018 года, срок действия которого установлен до 27 ноября 2023 года, в связи с чем, расторжение договора аренды нецелесообразно.

В связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и отказом Гончаровой И.В. в предоставлении ей, как собственнику здания, по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2, указанного земельного участка в аренду, без проведения торгов, сроком на 49 лет, Гончарова И.В. обратилась к Главе Ейского городского поселения с просьбой о внесении изменений в договор аренды в части срока аренды - на 20 лет и порядка расчета арендной платы. Заявление оставлено без ответа.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 19 января 2022 года исковые требования Гончаровой И.В. удовлетворены частично.

Внесены следующие изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4200010104 от 20 декабря 2018 года:

- пункт 1.1 Договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2023 кв.м, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: станции технического обслуживания, по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, сроком на 20 лет, до 27 ноября 2038 г.»;

- пункт 2.1 Договора аренды изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП=К (Р) С х Саn х КИ, где: АП - размер арендной платы, руб.; К (Р) С - кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, руб.; Саn - соответствующая ставка арендной платы согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» - 2,5 %; КИ - коэффициент инфляции. Коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных коэффициентов инфляции по формуле ки=П (1+УП/100) УИ - уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете по состоянию на 1 января соответствующего финансового года. Коэффициент инфляции применяется в расчете, начиная с года, следующего за годом утверждения результатов кадастровой стоимости, либо за годом определения рыночной стоимости земельного участка;

Возложена обязанность на администрацию Ейского городского поселения Ейского района с 12 июня 2021 года пересчитать размер арендной платы в соответствии с формулой ПА=К (Р) С х Сап х КИ (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки 2,5 % и с применением коэффициента инфляции).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 года решение Ейского городского суда от 19 января 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

От представителя Гончаровой И.В. - Безсмертного И.А. поступили возражения на кассационную жалобу, в которых он просит оставить решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 года без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края – Куцаева М.Е. поддержала доводы кассационной жалобы, просила отменить оспариваемые судебные постановления.

Представитель Гончаровой И.В. - Безсмертный И.А. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гончарова И.В., согласно протоколу № 2 поведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2023 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>, кадастровый №, категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «станции технического обслуживания» стала победителем аукциона.

На основании постановления администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21 сентября 2018 года № 756 «О проведении открытого по составу участников и форме подачи предложения о цене аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>», итогового протокола от 16 ноября 2018 года № 2 с Гончаровой И.В. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 4200010104 от 20 декабря 2018 года сроком на пять лет.

В целях исполнения договора аренды № 4200010104 от 20 декабря 2018 года Гончаровой И.В. получено разрешение на строительство № на объект капитального строительства: «станция технического обслуживания», площадь застройки 37,7 кв.м.

26 июня 2019 года администрацией Ейского городского поселения Ейского района выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - станция технического обслуживания, общей площадью 37,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2.

Право собственности Гончаровой И.В. на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №.

22 августа 2019 г. Гончарова И.В. обратилась к Главе Ейского городского поселения Ейского района с заявлением о предоставлении земельного участка, по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2, площадью 2023 кв.м, с кадастровым номером №, под СТО, в аренду сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

По результатам рассмотрения заявления письмом от 16 сентября 2019г. Гончаровой И.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2023 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес>, пер. Строителей, 8/2, со ссылкой на положения

ст.40.2. Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года №552-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» и таблицу №6 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 года, указав на то, что площадь предоставляемого участка под принадлежащим Гончаровой И.В. на праве собственности капитальным строением не может превышать 188,5 кв.м. Дополнительно сообщалось, что испрашиваемый земельный участок используется заявителем на основании договора аренды земельного участка, срок действия которого установлен до 27 ноября 2023 г., в связи с чем расторжение данного договора аренды нецелесообразно.

С целью проверки доводов сторон, для установления юридических значимых обстоятельств по делу и правильного разрешения спора, судом первой инстанции по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 23/42/2021-48 от 20 декабря 2021 года установленная площадь - 2023 кв.м земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, для эксплуатации находящейся на данном земельном участке станции технического обслуживания, в соответствии с нормами действующего законодательства является допустимой и достаточной.

Согласно выводу эксперта площади земельного участка (кадастровый №) 188,5 кв.м недостаточно и недопустимо для эксплуатации станции технического обслуживания по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, с учетом сложившегося порядка пользования и норм действующего законодательства.

Раздел земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, с учетом сложившегося порядка землепользования, в соответствии с положениями действующего законодательства, возможен только с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

При этом эксперт не смог определить варианты раздела земельного участка со ссылкой на то, что в материалах дела отсутствуют документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 1 1.4 Земельного кодекса РФ «Раздел земельного участка», а именно: подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Определить, нарушаются ли права смежных землепользователей, третьих лиц и граждан или иные охраняемые законом интересы при разделе земельного участка по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, эксперт также не смог в связи с невозможностью определения параметров (размер, площадь и т.д.) земельных участков, образованных в результате раздела.

Также из заключения эксперта следует, что на момент обследования объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером №, станция технического обслуживания, общей площадью 37,7 кв.м, по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, соответствует параметрам застройки, разрешительной документации, градостроительным и строительным нормам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Площадь застройки с учетом существующего здания - 446,5 кв.м, согласно проекту 02-02/6-2019 ПЗ.ПЗУ.АР.КР.ПОС.ОДИ ООО «БазисПроект» количество машино-мест для парковки легковых автомобилей составляет девять. Соответственно площадь земельного участка для парковки легковых автомобилей составляет 225 кв.м.

Площадь части земельного участка, необходимого для организации подъездных путей (проезжей части), составляет 893 кв.м. Площадь части земельного участка с учетом необходимых отступов, полученная по результатам графического моделирования, составляет 656 кв.м.

Общая площадь земельного участка по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, необходимого для эксплуатации здания станции технического обслуживания с учетом проекта 02-02/6-2019 ПЗ.ПЗУ.АР.КР.ПОС.ОД ООО «БазисПроект», составляет 1734 кв.м.

Разрешая спор и частично удовлетворяя уточненные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса российской Федерации, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, правомерно исходил из того, что поскольку Гончарова И.В. является собственником строения, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности, она имеет право на заключение договора аренды земельного участка, равно как и внесение изменений в существующий договор аренды, под принадлежащим ей на праве собственности зданием на срок 20 лет без проведения торгов, а размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, подлежит расчету исходя из Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 (ред. от 23.09.2020 г.) «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

С выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции также соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Довод жалобы об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы подлежит отклонению как основанный на неверном толковании общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и изменении договора, а также специальных норм, регулирующих арендные отношений.

В соответствии с пунктом 3.6, пунктом 3.6.3 вышеуказанного Порядка определения размера арендной платы арендная плата в отношении земельного участка из земель населенных пунктов рассчитывается в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.5.2, 3.5.3, 3.7 пункта 3, подпунктом 4.2 пункта 4, пунктами 6 и 7 Порядка.

В данном случае, изменяя условия договора аренды №4200010104 от 20 декабря 2018 г., суд первой инстанции исходил из существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: наличие у Гончаровой И.В. права, как собственника здания, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, пер. Строителей, <адрес>, на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Ссылка на наличие решения Ейского городского суда от 09.09.2020 г., которым Гончаровой И.В. отказано в признании незаконными действий администрации Ейского городского поселения Ейского района в заключении договора аренды указанного земельного участка на 49 лет, в данном случае преюдициального значения для рассмотрения не имеет.

Судом первой инстанции правомерно принято во внимание то обстоятельство, что на момент данного рассмотрения спора, Гончаровой И.В. администрацией Ейского городского поселения Ейского района выдано разрешение на строительство №-RU№ от 03 декабря 2021г. на указанном земельном участке объекта капитального строительства: «станция технического обслуживания», площадью застройки 446,7 кв.м.

Доводы о несогласии с заключением экспертизы, в котором определен размер общей площади земельного участка по адресу: <адрес>, пер. Строителей, 8/2, необходимый для эксплуатации здания станции технического обслуживания, не могут являться основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений, поскольку правовых оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось, нарушений при проведении данной экспертизы не установлено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:                                                         Е.К. Фрид

Судьи                                      В.Ю. Брянский

                 И.Э. Косарев