Решение по делу № 2-110/2022 (2-953/2021;) от 24.08.2021

78RS0021-01-2021-001505-70

Дело № 2-110/2022                    26 апреля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Светличной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пшеничной Эльвиры Альбертовны к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора основным, государственной регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Пшеничная Э.А. обратилась с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора от 25.04.2018 № купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес>, площадью 56,10кв.м основным договором купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате; государственной регистрации перехода права собственности на данное нежилое помещение, взыскании неустойки в размере 626759 руб.; расходов на оплату государственной пошлины в сумме 38755 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 20000 руб., указав, что 25.04.2018 с ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, ею во исполнение условий договора оплачено 5483775 руб., помещение фактически передано 09.06.2018, вместе с тем необходимые для регистрации перехода права собственности действия ответчиком не произведены (л.д.6).

Истец Пшеничная Э.А., ответчик ООО «БАСФОР», 3-и лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ПАО «Промсвязьбанк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: <адрес> площадью 174560кв.м, кадастровый номер №

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №0016-18-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

25.04.2018 между ООО «БАСФОР» и Пшеничной Э.А. заключен предварительный договор №№ купли-продажи нежилого помещения в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении № по адресу: <адрес> этаже, площадью 56,10кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.04.2018 совершить необходимые действия для регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п.1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составляет 5483775 руб., из которых 2084775 руб. собственные средства покупателя, 3399000 руб. кредитные средства, предоставленные покупателю ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного договора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1), л.д.9.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 25.04.2018 (л.д.23).

09.06.2018 помещение передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д.24).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31.10.2018. При этом площадь помещения составила 53,7кв.м, объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

Таким образом, требование истца о признании договора купли-продажи нежилого помещения основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела возражений на отчуждение заложенного имущества в собственность истца не представил, обременение ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» не будет препятствием для регистрации перехода права собственности к истцу.

Согласно п. 5.2.3 предварительного договора в случае нарушения продавцом обязательств, предусмотренных п. 1.3, 5.6 договора, продавец обязуется выплатить по требованию покупателя пени в размере 0,01% от суммы указанной в п.2.1 предварительного договора за каждый день просрочки, но не более 15% от суммы, указанной в п.2.1 договора.

Пунктом 1.3 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение, заключить в простой письменной форме основной договор.

    В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Учитывая, что оспариваемым условием договора установлена неустойка не за нарушение сроков передачи товара, а за нарушение сроков заключения основного договора, при этом предварительный договор купли- продажи по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, помещение передано истцу в фактическое пользование по акту приема-передачи нежилого помещения 09.06.2018, с соблюдением срока, предусмотренного п.4.1 договора, оснований для взыскания с ответчика неустойки не имеется.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом на оплату услуг представителя затрачено 20000 руб.

С учетом предмета спора, сложности дела, подготовки процессуальных документов, количества судебных заседаний, данные расходы являются соразмерными.

Пропорционально удовлетворенной части исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме 13333 руб., государственная пошлина по требованиям имущественного характера, не подлежащим оценке в размере 600 руб.

Оснований для освобождения ответчика от указанных расходов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Пшеничной Эльвиры Альбертовны удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от 25.04.2018 № купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес> площадью 56,10кв.м, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «БАСФОР» и Пшеничной Эльвирой Альбертовной основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» к Пшеничной Эльвире Альбертовне, <данные изъяты> года рождения, <данные изъяты> на основании договора от 25.04.2018 № купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «БАСФОР» и Пшеничной Эльвирой Альбертовной в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение № по адресу: <адрес>, площадью 56,10кв.м, кадастровый номер №

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу Пшеничной Эльвиры Альбертовны расходы на уплату государственной пошлины в сумме 600 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 13333 рубля.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                 А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 28 апреля 2022 года