Решение по делу № 11-8726/2019 от 17.06.2019

Дело № 11-8726/2019 Судья Кутырев П.Е.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2019 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей      Марченко А.А., Роговой Е.С.,

при секретаре Журавлевой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Демченко Евгения Викторовича на решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 апреля 2019 года по иску Шашева Юрия Васильевича к Демченко Евгению Викторовичу о расторжении договора, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шашев Ю.В. обратился в суд с иском к Демченко Е.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) <данные изъяты> площадью 735 кв.метров и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с КН <данные изъяты> площадью 240,5 кв.метра, находящихся по адресу: <адрес> заключенного между сторонами 30 ноября 2018 года, также просил взыскать с ответчика в его пользу уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 2 358 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами с момента вынесения решения суда по день возврата денежных средств.

В обоснование иска указал на то, что 30 ноября 2018 года он заключил с ответчиком договор купли-продажи указанных выше земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (автомойки), уплатил за приобретенное имущество ответчику 2 358 000 рублей, 30 ноября 2019 года они сдали документы для регистрации перехода права собственности, однако впоследствии администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с иском к Демченко Е.В. о сносе названного объекта незавершенного строительства как самовольной постройки, так как размещение автомойки на данном участке не предусмотрено, кроме того, объект возведен с нарушением правил землепользования и застройки города. Государственная регистрация права собственности была приостановлена, а в последующем в государственной регистрации было отказано. Указывает на то, что ответчик нарушил условия договора, не поставив его в известность о том, что указанные объекты недвижимого имущества находятся в споре, под арестом, что объект нельзя использовать как автомойку. Таким образом, он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик Демченко Е.В. в суде первой инстанции против удовлетворения иска в части взыскания с него уплаченных по договору денежных средств и процентов возражал, указывая на то, что он может вернуть деньги только после новой продажи объекта, а проценты платить истцу он не обязан, поскольку их ему никто не компенсирует. В части требований о расторжении договора против удовлетворения иска не возражал.

Представители третьих лиц администрации г. Магнитогорска Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области в суде первой инстанции участия не приняли.

Суд первой инстанции требования удовлетворил.

В апелляционной жалобе Демченко Е.В. просит об отмене решения суда, указывает на то, что на момент рассмотрения дела все обстоятельства, препятствовавшие регистрации сделки, отпали. Истец был ознакомлен с объектом, условия сделки были согласованы сторонами, более того, истец заказал в ПАО «Сбербанк России» анализ безопасности сделки, и только после этого подписал документы. Истец отказался от совершения сделки в одностороннем порядке, причинив ответчику убытки, а не наоборот. По выписке из ЕГРН Демченко Е.В. является правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу Шашев Ю.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец Шашев Ю.В., ответчик Демченко Е.В., представители третьих лиц администрации г. Магнитогорска Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области не приняли участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (том 2 л.д. 13, 16-18, 24, 53). Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании части 2.1 статьи 113, статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года).

Данным требованиям закона обжалуемое решение суда в полной мере соответствует.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 ноября 2018 года между Демченко Е.В. (продавец) и Шашевым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты> площадью 735 кв.метров и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с КН <данные изъяты> площадью 240,5 кв.метра, находящихся по адресу: <адрес>. Согласно пункту 4 договора стороны оценили участок в 1 600 000 рублей, а объект незавершенного строительства – в 2 400 000 рублей, из которых 2 358 000 рублей уплачены покупателем продавцу до подписания договора, а 1 642 000 рублей будут уплачены в течение одного дня после государственной регистрации права собственности покупателя. По условиям договора, в частности, пункта 11, до составления настоящего договора указанные земельный участок и объект незавершенного строительства под арестом (запрещением) не значатся. Зарегистрировано ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк». Продавец обязуется погасить запись об ипотеке в ЕГРН в течение 2 недель после подписания настоящего договора (том 1 л.д. 7).

В тот же день Демченко Е.В. выдал Шашеву Ю.В. расписку в получении 2 358 000 рублей по названному договору (том 1 л.д. 15).

01 февраля 2019 года Шашевым Ю.В. направлено Демченко Е.В. предложение о расторжении вышеназванного договора купли-продажи ввиду того, что расположенный на участке объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой (том 1 л.д.8-9).

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ИП Демченко Е.В. о сносе самовольной постройки – автомойки на 2 поста, расположенной по адресу: г. <адрес> на земельном участке с КН <данные изъяты> площадью 735 кв.метров. В обоснование иска указано на то, что возведенная на участке автомойка не соответствует его разрешенному виду использования - «под жилую индивидуальную застройку», возведена с нарушением Правил землепользования и застройки г. Магнитогорска, в том числе расстояния до жилых домов, разрешения на условно-разрешенный вид использования участка не выдавалось (том 1 л.д. 12-14). В рамках указанного иска администрации были наложены обеспечительные меры в отношении объекта незавершенного строительства. Определением от 14 февраля 2019 года указанный иск оставлен без рассмотрения (том 1 л.д. 16-17).

05 декабря 2018 года Управлением Росреестра по Челябинской области приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по вышеназванной сделке к Шашеву Ю.В. ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий на основании определения Арбитражного суда Челябинской области от 27 ноября 2018 года (том 1 л.д.10).

21 января 2019 года Управлением Росреестра по Челябинской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности к истцу ввиду того, что 19 декабря 2018 года Шашев Ю.В. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, Демченко Е.В. с таким заявлением не обращался, в связи с этим государственная регистрация приостановлена на 1 месяц до устранения указанного замечания, которое устранено не было (том 1 л.д.11).

На момент рассмотрения дела собственником вышеназванного недвижимого имущества продолжает оставаться Демченко Е.В., на недвижимое имущество наложены аресты.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил о расторжении договора купли-продажи, указывая на нарушение ответчиком условий договора, поскольку ответчик не сообщил истцу о том, что объекты находятся в споре и под арестом.

Установив, что по условиям спорного договора земельный участок и объект незавершенного строительства под арестом (запрещением) не значатся, а имеющуюся ипотеку в силу закона продавец не погасил в течение двух недель после подписания настоящего договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Демченко Е.В. не исполнил обязанности передать Шашеву Ю.В. товар свободным от любых прав третьих лиц, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Также суд, применив положения статей 453, 1102-1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что на настоящие правоотношения распространяются нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), в связи с чем взыскал в пользу истца уплаченные по спорному договору денежные средства в размере 2 358 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2 358 000 рублей за период с 29 апреля 2019 года по день фактического возврата указанной суммы, определяемые исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды после вынесения решения.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.

В силу положений пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Учитывая, что ответчик Демченко Е.В. не исполнил обязанности передать Шашеву Ю.В. товар свободным от прав третьих лиц, при этом нарушение договора ответчиком повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишен того, на что рассчитывал при заключении договора, при этом не представлено доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на товар, то требования истца Шашева Ю.В. о расторжении договора являются обоснованными, а решение суда является правильным.

Для проверки доводов апелляционной жалобы относительно отсутствия прав третьих лиц на спорные объекты недвижимости, при подготовке дела к судебному разбирательству в суде апелляционной инстанции из Ленинского районного отдела судебных приставов-исполнителей г. Магнитогорска были истребованы материалы исполнительного производства, в рамках которого были наложены аресты на имущество, из Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области истребованы копии судебных актов, имеющихся в деле 2-292/2019 по иску Письменного Ю.А. к Управлению Росреестра по Челябинской области, Демченко Е.В., Демченко О.И., Демченко В.Н. о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, из ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области выписки из ЕГРН в отношении спорных объектов. Данные документы поступили в суд апелляционной инстанции по запросу судебной коллегии.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

На основании статей 56, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия принимает и приобщает к материалам дела новые доказательства – вышеназванные документы, поскольку они определяют юридически значимые обстоятельства для разрешения данного спора.

Согласно материалам дела, в частности, вышеназванным копиям судебных актов, имеющихся в деле 2-292/2019, сведений из ЕГРН, на основании решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 14 января 2019 года земельный участок с КН <данные изъяты>, являющийся предметом спора, 22 февраля 2019 года снят с кадастрового учета (том 2 л.д. 46-47). Исходя из содержания судебного акта, требования собственника земельного участка Письменного Ю.А. о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, в том числе, с КН <данные изъяты>, признаны ответчиком Демченко Е.В., в связи с чем проданный истцу Шашеву Ю.В. земельный участок престал существовать как объект права. При этом в соответствии с выписками из ЕГРН от 25 февраля 2019 года и 26 июня 2019 года проданный истцу объект незавершенного строительства с КН <данные изъяты> площадью 240,5 кв.метра расположен в пределах иного земельного участка с КН <данные изъяты> площадью 240,5 кв.метра.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

С учетом выше изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда о расторжении договора купли продажи объектов недвижимости не имеется, в том числе, поскольку после его заключения произошли существенные изменения обстоятельств, из которых истец исходил при его заключении, а именно Шашев Ю.В. не мог предвидеть, что после заключения договора продажи объекта незавершенного строительством и земельного участка на котором он расположен, последний по иску третьего лица будет снят с кадастрового учета, что является препятствием для регистрации перехода права собственности на него, наравне с наличием непогашенной ипотеки, обязательства по снятию которой брал на себя продавец.

Доводы апелляционной жалобы Демченко Е.В. о том, что на момент рассмотрения дела все обстоятельства, препятствовавшие регистрации сделки, отпали, истец был ознакомлен с объектом, условия сделки были согласованы сторонами, более того, истец заказал в ПАО «Сбербанк России» анализ безопасности сделки, и только после этого подписал документы, а равно утверждения о том, что истец отказался от совершения сделки в одностороннем порядке, причинив ответчику убытки, а не наоборот, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку с учетом установленных судебной коллегией обстоятельств, указанных выше, не опровергают верного вывода суда первой инстанции о том, что истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении спорного договора, являются обоснованными.

Доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, являются правильными. Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Демченко Евгения Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи