Решение по делу № 33-10834/2023 от 23.08.2023

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья: Золотухина А.Б. № 33-10834/2023

24RS0004-01-2022-001269-38

2.211г

04 сентября 2023 года                          город Красноярск

    Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Макурина В.М.,

судей Андриенко И.А., Шиверской А.К.,

с участием прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Андреевой А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антуфьевой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Макурина В.М. гражданское дело по исковому заявлению Герасимова Александра Сергеевича к Степанову Евгению Владимировичу о расторжении договора аренды, выселении, по исковому заявлению Степанова Евгения Владимировича к Герасимову Александру Сергеевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Степанова Е.В.,

на решение Березовского районного суда Красноярского края от 20 июня 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования Герасимова Александра Сергеевича к Степанову Евгению Владимировичу о расторжении договора аренды, выселении, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от 25 мая 2020 года, заключенный между Герасимовым Александром Сергеевичем и Степановым Евгением Владимировичем.

Выселить Степанова Евгения Владимировича из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований Степанова Евгения Владимировича к Герасимову Александру Сергеевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи, отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Герасимов А.С. обратился в суд с иском к Степанову Е.В. о расторжении договора аренды, выселении.

Требования мотивировал тем, что 20.05.2020 между Герасимовым А.С. и Степановым Е.В. заключен договор аренды жилого строения на земельном участке с кадастровым номером № с последующим выкупом, расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с п. 1 договора в аренду передан земельный участок и находящееся на нем жилое строение. Однако, Степанов Е.В. неоднократно пользовался не включенной в договор баней, в которой произошел пожар. Также в нарушение условий договора аренды Степанов Е.В. без согласования с Герасимовым А.С. демонтировал в жилом строении печь из кирпича, в течение шести месяцев не выплачивал выкупные платежи. В связи с этим просил расторгнуть указанный договор с выселением Степанова Е.В. из помещения.

Степанов Е.В. обратился в суд с иском к Герасимову А.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Требования мотивировал тем, что 25.05.2020 между Степановым Е.В. и Герасимовым А.С. заключен договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом. Предметом договора являлись земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1139 кв.м., расположенный в <адрес>, а также расположенный на данном земельном участке жилой дом с кадастровым номером №. Срок действия договора с 25.05.2020 по 25.04.2021, по истечении которого договор пролонгируется на срок 11 месяцев на тех же условиях, но не более трех. Выкупная цена объектов недвижимости составила 2 500 000 руб., которые оплачиваются в следующем порядке: ежемесячная арендная плата 5 000 руб., выкупные платежи в размере 20 000 руб. После внесения выкупных платежей на сумму 1000000 руб. стороны обязуются заключить договор купли-продажи с передачей в ипотеку объектов недвижимости в срок до 25.01.2024 г. Степанов Е.В. уплатил 110 000 руб. в счет оплаты аренды, 560 000 руб. в счет выкупа объекта недвижимости. 18.04.2022 Герасимов А.С. направил Степанову Е.В. уведомление о расторжении договора аренды жилого строения по причине невнесения платежей, а также по причине того, что в результате пожара в марте 2022 года на арендуемом земельном участке сгорела баня. Степанов Е.В. в расторжении договора отказал и предложил доплатить выкупные платежи в сумме 440 000 рублей и заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в ипотеку. Ответа от Герасимова А.С. на предложение заключить договор купли-продажи не последовало. В связи с этим просил возложить на Герасимова А.С. обязанность принять от Степанова Е.В. денежную сумму в размере 440 000 руб. в счет выкупной цены недвижимости по договору аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от 25.05.2020; возложить на Герасимова А.С. обязанность заключить со Степановым Е.В. договор купли-продажи указанного выше земельного участка и жилого дома на нем на следующих условиях: выкупная цена объектов недвижимости составляет 2 500 000 руб., которые оплачиваются в следующем порядке: 1 000 000 руб. оплачены до заключения договора купли-продажи по договору аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от 25.05.2020, оставшаяся сумма в размере 1 500 000 руб. оплачивается в рассрочку на 75 месяцев с даты заключения договора равными платежами в размере 20 000 руб. ежемесячно; обязательство Степанова Е.В. (покупателя) по уплате стоимости обеспечивается залогом недвижимости: земельного участка и расположенного на нем жилого дома в пользу залогодержателя Герасимова А.С. (продавца).

Определением Березовского районного суда Красноярского края от 04.04.2023 гражданские дела по указанным выше искам Герасимова А.С. и Степанова Е.В. объединено в одно производство.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Степанов Е.В. просит решение отменить, ссылаясь на то, что срок договора между сторонами от 20.05.2020 в части выкупа жилого помещения не истек, следовательно, расторжение договора безосновательно, суд нарушил права Степанова Е.В., расторгнув договор, тогда как согласованные сторонами условия последующего выкупа в срок до 25.01.2024 г. не наступили, суд дал неверную оценку обстоятельствам, предполагающим сохранность имущества, Степанов Е.В. добросовестно исполнял условия договора в этой части, более того, восстановил поврежденное имущество, что суд не учел. Кроме того, договором от 20.05.2020 не предусмотрено возможность его досрочного прекращения в случае порчи имущества.

Герасимовым А.С. поданы возражения, в которых указано на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.

Проверив материалы дела, решение суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив ее доводы, заслушав Степанова Е.В. и его представителя Добролюбову Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы; Герасимова А.С., возражавшего против доводов апелляционной жалобы; заключение прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Андрееву А.Г., указавшую на необходимость отмены обжалуемого решения, отказа в удовлетворении требований Герасимова А.С. и удовлетворения требований Степанова Е.В., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п.5).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч.2).

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2). При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п.3). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3).

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1).

В соответствии с требованиями п.2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Положениями п. 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как установлено п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Требованиями п. 1 ст. 615 ГК РФ определено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п.3).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Герасимов А.С. является собственником земельного участка, площадью 1139 кв.м., с кадастровым номером № и распложенного на нем жилого строения, площадью 24,7 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Как видно из материалов дела, помимо жилого строения, на указанном земельном участке также расположены баня, гараж и туалет, право на которые как на отдельные объекты недвижимости за Герасимовым А.С. не зарегистрированы и которые, по существу, являются составными частями домовладения.

25.05.2020 между Герасимовым А.С. (наймодатель) и Степановым Е.В. (наниматель) заключен договор, по условиям которого наймодатель передал нанимателю в наем указанные выше земельный участок и жилое строение на срок с 25.05.2020 по 25.04.2021, по истечению которого действие договора пролонгируется на 11 месяцев на прежних условиях не более трех раз.

Условиями договора было определено, что при надлежащем исполнении нанимателем обязательств по настоящему договору наймодатель обязан заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в срок не позднее 25.01.2024 (п.7 договора).

Наниматель обязан использовать земельный участок и расположенное на нем жилое строение в соответствии с их целевым назначением; бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций жилого строения; устранять последствия аварий и повреждений своими силами и за свой счет; своевременно вносить арендную плату, а также платежи согласно п.20 настоящего Договора и предоставлять по -требованию наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам; содержать жилое строение в порядке, а также поддерживать его в надлежащем состоянии; не нарушать права и интересы владельцев прилегающих земельных участков; беспрепятственно допускать наймодателя на земельный участок и в жилое строение; если последующий выкуп земельного участка и жилого строения не будет произведен по любым основаниям, наниматель обязан возвратить наймодателю указанные объекты в том же состоянии, в котором они были переданы нанимателю с учетом естественного физического износа; в случае обнаружения нанесения ущерба жилому строению в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом наймодателя, а при его отсутствии - заявить об этом в соответствующие компетентные органы (п.10 договора).

Земельный участок и расположенное на нем жилое строение переходит в собственность нанимателя по истечение срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем в счет выкупной цены 1 000 000 руб. путем заключения договора купли-продажи в между сторонами в ипотеку (п.13).

По согласованию сторон выкупная цена земельного участка и расположенного на нем жилого строения составляет 2 500 000 руб. (п.14 договора).

Стороны договорились, что ежемесячные платежи, вносимые нанимателем, состоят из арендной платы и выкупной цены. Ежемесячная арендная плата на весь срок договора составляет 5 000 руб. и не засчитывается в счет уплаты цены земельного участка и расположенного на нем жилого строения. Ежемесячные платежи, производимые нанимателем в счет выкупной цены земельного участка и расположенного на жилого строения не могут быть менее 20 000 руб. Арендная плата и платеж выкупной цены производятся ежемесячно путем наличных расчетов не позднее 1 числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению оплаты выкупной цены. Таким образом, крайний срок, в который стороны должны осуществить выкуп земельного участка и расположенного на нем жилого строения и заключить следующий из него договор купли-продажи объектов недвижимости в ипотеку наступит не позднее 25.01.2024 (п.15 договора).

Наймодатель обязуется провести сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения в ипотеку с нанимателем в течение 30 календарных момента внесения в счет выкупной цены 1 000 000 руб. (п.16 договора).

Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора только в случае грубого нарушения нанимателем условий настоящего договора путем направления нанимателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее 30 календарных дней до даты расторжения договора. Грубым нарушением условий настоящего договора, в частности, является нарушение срока внесения арендной платы более чем на 30 календарных дней. Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента направления наймодателем соответствующего уведомления (п.23 договора).

При невнесении нанимателем арендной платы, в течение двух месяцев, договор считается расторгнутым (п. 24 договора).

06.03.2022 в находящейся на указанном выше земельном участке бане произошел пожар, в результате которого огнем были повреждены баня и гараж, также находящийся на земельном участке с кадастровым номером №

Постановлением дознавателя ОНД и ПР по Березовскому и Манскому районам от 27.05.2022 по данному факту было отказано в возбуждении уголовного дела по признакам отсутствия события преступления, предусмотренного ст. 168 УК РФ, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. Данным постановлением было установлено, что причиной пожара являлась неисправность дымовой трубы, очаг возгорания находился на потолочном перекрытии в месте нахождения дымовой трубы. Баня была возведена Герасимовым А.С. в 2010 г., соответственно монтаж дымовой трубы осуществлялся им.

18.04.2022 Герасимов А.С. направил в адрес Степанова Е.В. уведомление о расторжении договора от 25.05.2020 по причине ненадлежащего обращения с принадлежащим ему имуществом (вследствие чего сгорело 2 этажа бани, гараж и частично пострадал дом). Указал, что пролонгации данного договора на новый срок не будет, предложил освободить помещение и территорию в срок до 01.05.2022, предложил возврат Степанову Е.В. уплаченной последним в счет выкупа денежной суммы, либо зачесть ее в счет возмещения ущерба, причиненного пожаром, который он оценивает в размере 700 000 руб.

Степанов Е.В. дал письменный ответ о том, что намерен заключить с Герасимовым А.С. договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в ипотеку (залог недвижимости), он располагает наличной суммой в размере 440 000 рублей, необходимой для выполнения требований п. 16 договора для совершения сделки купли-продажи, Герасимову А.С. предложил в срок не позднее 30 календарных дней с даты получения письма получить от Степанова Е.В. денежную сумму в размере 440 000 руб. и заключить договор купли-продажи.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции стороны не оспаривали, что арендная плата Степановым Е.В. вносилась ежемесячно в размере 5 000 руб. путем перечисления денежных средств на счет Герасимова А.С., задолженности по внесению арендной платы не имеется; в счет выкупной цены Степановым Е.В. оплачено 560 000 руб., оплата осуществлялась с опережением графика, последний платеж осуществлен 29.03.2022, оплата денежных средств в счет выкупной цены с апреля 2022 года не производится, как пояснил Степанов Е.В., по причине настоящего судебного спора.

Разрешая при таких обстоятельствах спор, суд первой инстанции исходил из того, что все существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка и строения на нем не были согласованы сторонами, в частности размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, ввиду чего понуждение Герасимова А.С. к заключению договора купли-продажи недопустимо; при этом Степанов Е.В. существенно нарушил условия договора от 25.05.2020, поскольку пользовался находящейся на земельном участке баней, которая ему не передавалась, в результате такого использования произошел пожар и было повреждено имущество Герасимова А.С., в связи с чем именно Степанов Е.В. является виновником причинения материального ущерба.

Судебная коллегия не соглашается выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных Герасимовым А.С. исковых требований, о наличии в действиях Степанова Е.В. вины в причинении материального ущерба Герасимову А.С., существенном нарушении Степановым Е.В. договора и как следствие наличия оснований для расторжения между сторонами договора в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ, поскольку данные выводы противоречат установленным обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении судом норм материального права, что в соответствии положениями ст. 330 ГПК РФ влечет отмену обжалуемого решения с постановлением нового решения.

Находя заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы Степанов Е.В., судебная коллегия полагает, что по изложенным Герасимовым А.С. в иске основаниям, заявленные им исковые требования удовлетворению не подлежат.

Так, доказательств грубого нарушения нанимателем условий договора аренды, в том числе, нарушения срока внесения арендной платы, осуществления переустройства или перепланировки способных ухудшить характеристики и повлиять стоимость объекта, Герасимовым А.С. суду не представлено. На момент предъявления Герасимовым А.С. претензии Степанову Е.В., у последнего не имелось задолженности по внесению как арендных, так и выкупных платежей по договору от 25.05.2020. В суде апелляционной инстанции Герасимов А.С. также не оспаривал продолжение осуществления Степановым Е.В. внесения арендной платы до принятия настоящего судебного решения. Невнесение же Степановым Е.В. части выкупных платежей (что обусловлено настоящим спором между сторонами) не является основанием для расторжения договора аренды (найма) ни в соответствии с условиями самого договора, ни в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, Степанов Е.В. во встречном иске указал о готовности выплатить истцу сумму выкупных платежей в размере 440 000 рублей, а суду апелляционной инстанции заявил о готовности выплатить Герасимову А.С. одномоментно даже всю указанную в договоре выкупную сумму.

Кроме того, пожар в бане, находящейся на арендуемом земельном участке, а также использование Степановым Е.В. такой бани, вопреки выводам суда первой инстанции, не являются грубым, существенным нарушением условий договора со стороны Степанова Е.В. либо существенным изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Доводы Герасимова А.С. о том, что при заключении договора он запретил Степанову Е.В. пользоваться баней, находящейся на передаваемом в аренду земельном участке, какими-либо доказательствами не подтверждены. Договор от 25.05.2020, таких условий не содержит, сведения о находящейся на участке бане в нем вообще не отражены, иных подтверждений согласования между сторонами условия о запрете пользоваться баней, не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться тем, что из буквального содержания договора между сторонами от 25.05.2020, их устных пояснений, а также из объяснений сторон, содержащихся в указанном выше постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела о пожаре следует, что земельный участок и жилое строение на нем были переданы Герасимовым А.С. Степанову Е.В. для использования последним в личных целях. На момент заключения договора между сторонами баня уже находилась на земельном участке, который полностью был передан в аренду, входила в состав домовладения, являлась принадлежностью по отношению к главной вещи (жилому строению), наряду с гаражом и туалетом, а потому, исходя из обычного использования объектов домовладения на садовом участке, воли сторон при заключении договора от 25.05.2020 и указанного выше принципа единства земельного участков и прочно связанных с ними объектов, при отсутствии доказательств обратного, баня также была передана Степанову Е.В. для использования по назначению. Из материалов дела следует, что вина Степанова Е.В. в произошедшем пожаре в бане отсутствовала, причиной пожара являлась неисправность дымовой трубы бани, доказательств того, что Герасимов А.С. уведомил Степанова Е.В. о такой неисправности переданного имущества, также не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что оснований для удовлетворения исковых требований Герасимова А.С. о расторжении договора аренды жилого строения и земельного участка не имеется и решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

Оснований для отмены или изменения решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Степанова Е.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого строения и земельного участка, судебная коллегия не усматривает, поскольку срок исполнения обязательств сторон, в том числе, Герасимова А.С., еще не наступил (не позднее 25 января 2024 года); условиями договора предусмотрена возможность внесения выкупной стоимости имущества досрочно, доказательств уклонения Герасимова А.С. от получения частичной или полной выкупной суммы за имущество, не имеется, следовательно, предусмотренных законом и договором оснований для его понуждения к заключению договора не возникло. При этом, судебная коллегия отмечает, что в случае отказа Герасимова А.С. от получения полной суммы выкупных платежей, Степанов Е.В. не лишен возможности реализовать свои права на исполнение обязательства в порядке ст. 327 ГК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Березовского районного суда Красноярского края от 20 июня 2023 года в части удовлетворения исковых требований Герасимова Александра Сергеевича к Степанову Евгению Владимировичу - отменить.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Герасимова Александра Сергеевича к Степанову Евгению Владимировичу о расторжении договора аренды, выселении - отказать.

В остальной части указанное решение суда - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Степанова Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:                         В.М. Макурин

Судьи:     И.А. Андриенко

А.К. Шиверская

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 08.09.2023 г.