Решение по делу № 2-532/2015 (2-7161/2014;) от 20.10.2014

Дело № 2-532/2015г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

05 февраля 2015 года город Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Черепановой О.Г.,

с участием:

помощника прокурора Свердловского района г. Перми Поносова А.В.,

представителей истца, - Кутового М.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, Тараскина С.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика, - Губской Е.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

при секретаре Постаноговой В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тараскиной М. Е. к Чечулину Р. А. о признании части договора найма жилого помещения недействительной, выселении нанимателя из жилого помещения в связи с истечением срока действия договора найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Тараскина М.Е. обратилась в суд с иском к Чечулину Р.А. о признании части договора найма жилого помещения недействительной, выселении нанимателя из жилого помещения в связи с истечением срока действия договора найма жилого помещения. В обоснование иска указала, что онаявляется собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>2-3, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с пунктом 6 Договора от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ней, Тараскиным С.Н. и Чечулиным Р.А., в пользование последнего передано помещение, находящееся по адресу: <адрес> При этом, действительность данного Договора оспаривалась ею по различным основаниям, однако, решением Свердловского районного суда от 28.06.2013 года по делу № 2-338/2013 и решением Свердловского районного суда от 17.04.2014 года по делу № 2-904/2014, ей отказано в удовлетворении требований. На момент подачи настоящего искового заявления пятилетний срок действия Договора истек. Она не передавала кому-либо права владения и пользования указанным помещением, а также не давала согласие на передачу таких прав Ответчиком в пользу третьих лиц. Условие пункта 13 Договора, согласно которому она предоставляет Ответчику право пользования Помещением до полного погашения задолженности, указанной в пункте 10 Договора, является недействительным, и к Договору применяются императивные нормы о сроке передачи жилого помещения во владение и пользование третьим лицам по следующим правовым основаниям. Пункт 13 Договора о предоставлении ею Ответчику права пользования помещением до полного погашения, указанной в п. 10 Договора, является недействительным, и к Договору применяются императивные нормы о сроке передачи жилого помещения во владение и пользование третьим лицам. Заключение Договора на срок более того, который предусмотрен статьей 683 ГК РФ, а также определение срока указанием на событие, которое не должно неизбежно наступить, нарушает ее правомочия как собственника помещения, предусмотренные пунктом 1 статьи 30 ЖК РФ, и подлежит признанию недействительным. Исполнения обязательств Ответчиком перед третьим лицом ФИО1 по долгу Тараскина С.Н. не является событием, которое должно неизбежно наступить, так как оплата по Договору зависит от воли Ответчика, у ФИО1 в соответствии с пунктом 10 Договора отсутствует право требования исполнения по Договору. Установление срока действия Договора в зависимости от воли Ответчика нарушает гражданско-правовой принцип правовой определенности. Таким образом, сторонами Договора срок Договора должным образом не определен. Поскольку в Договоре отсутствует действительное указание на срок его действия, вне зависимости от признания судом пункта 13 Договора недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 683 ГК РФ, Договор считается заключенным на срок пять лет. Предупреждение об отказе от продления срока действия Договора, который завершился ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а также требование об освобождении Помещения направлены Ответчику почтой ДД.ММ.ГГГГ года, а также телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ по адресу, который был сообщен Ответчиком в ходе дачи объяснений ДД.ММ.ГГГГ о/у отдела ЭБ и ПК Управления МВД России по г. Перми. В настоящее время срок действия Договора истек, в добровольном порядке жилое помещение не освобождено Ответчиком, и ей не передано. Просит суд признать недействительными условие пункта 13 Договора, согласно которому Истец предоставляет Ответчику право пользования Помещением до полного погашения задолженности перед ФИО1 согласно 10 Договора; выселить Чечулина Р.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего ей на праве собственности; взыскать с Чечулина Р.А. в пользу Тараскиной М.Е. расходы по оплате государственной пошлины в сумме -СУММА1-.

Истица в судебное заседание не явилась, представив суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на иске настаивала.

Представители истца на заявленных исковых требованиях настаивали. Суду пояснили, что спорное помещение является жилым. По документам помещение значится как квартира. Договор был заключен на срок пять лет, который в настоящее время истек. Ответчика предупреждали о выселении из помещения, однако данное требование он пренебрег. На данный момент помещение занято не Чечулиным Р.А., а другими лицами.

Ответчик в судебное заседание не явился; извещался судом в порядке, предусмотренном законом.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что спорное помещение фактически не является жилым, что было признано решениями судов. Договор сторонами подписан как на нежилое помещение и использовалось ответчиком под офис 15 лет. Данное помещение как квартира в аренду никогда не сдавалось.

Выслушав доводы сторон по делу, заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать, исследовав письменные документы дела, материалы гражданских дел № 2-904/2014 и № 2-6150/2010, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Тараскиной М.Е. в виду следующего.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В силу ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ч. 1 ст. 685 ГК РФ, по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Как следует из ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем 4 пункта 2 настоящей статьи.

Как установлено положением ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлены следующие обстоятельства по делу.

Согласно Свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, за Тараскиной М.Е. зарегистрировано право собственности на 5-ти комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ между Тараскиной М.Е., Тараскиным С.Н. и Чучулиным Р.А. заключен трехсторонний Договор, на основании которого Тараскина М.Е. передает Чечулину Р.А. право пользования помещением, находящимся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 9 Договора, стоимость прав по пользованию помещений составляет -СУММА2-. в месяц.

В соответствии с п. 10 Договора оплата по договору производится в следующем порядке:

- Чечулин Р.А. обязуется оплачивать кредиторскую задолженность Тараскина С.Н. перед ФИО2 по исполнительному листу № ежемесячно по -СУММА2-., начиная с 01.07.2010г., причем первоначально производится оплата по п. 8 Договора, а после ее полного погашения, оплата по п. 9 Договора.

- сумма платежа является фиксированной и может быть изменена по соглашению сторон не чаще, чем 1 раз в год на индекс инфляции.

- коммунальные платежи за помещение, указанное в п. 6 Договора, оплачиваются собственником помещения

- Чечулин Р.А. кроме оплаты сумм, указанных в п.п. 8.9 Договора, производит оплату за пользование услугами связи (телефон, интернет) с момента переоформления на него права пользования телефонными номерами, услугами пожарно-охранной сигнализации с момента заключения соответствующего договора.

Согласно п. 13 Договора, Тарскина М.Е. предоставляет Чечулину Р.А. право пользования помещением до полного погашения задолженности, указанной в п. 10 договора.

Полагая, что спорный объект является жилым и пятилетний срок действия Договора истек, ДД.ММ.ГГГГ Тараскина Е.М. направила в адрес Чечулина Р.А. и его представителя Губской Е.В. предупреждение об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение года. Просила данное помещение освободить, (л.д. 17-20).

Поскольку ответчиком данное требование не исполнено, Тараскина М.Е. обратилась в суд с настоящим иском.

Однако, исследовав фактические обстоятельства настоящего дела, суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 28.06.2013 года, вступившим в законную силу, установлено, что по оспариваемому Тараскиной М.Е. договору от ДД.ММ.ГГГГ года, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, что свидетельствует об его заключенности, (л.д. 13). Данное решение суда вступило в законную силу.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что из существа п.6 Договора от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что истица передает ответчику в пользование именно жилое помещение, а тот обязуется использовать его как жилое. Иных доказательств тому, что истица передала Чечулину Р.А. в пользование именно жилое помещение, такие как Акт приема – передачи, в материалы дела также не представлено. Напротив, из содержания представленного в материалы дела Договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что помещение по адресу: <адрес> истица сдавала в аренду -ОРГАНИЗАЦИЯ- а арендатор принял данное помещение с целью использования его под офис. К данному Договору был составлен Акт приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ года. Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истица осуществила коммерческое предложение по продаже офиса, расположенного по адресу: <адрес> Свидетельство о регистрации права собственности на спорное помещение, выданное ДД.ММ.ГГГГ года, в котором объект права по адресу: <адрес> указан как «квартира», не свидетельствует безусловно, что на момент заключения Договора ДД.ММ.ГГГГ объект имел статус жилого и фактически использовался как жилое помещение. Таким образом, суд считает, что доказательств тому, что истица передала ответчику жилое помещение, а тот использует его не по назначению, в материалы дела не представлено, в связи с чем, требование истицы о расторжении договора по основанию п.4 ст. 687 ГК РФ удовлетворению не подлежит, (л.д. 14-16). Указанное решение также вступило в законную силу.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Представленные истцом в материалы дела решения Свердловского районного суда г. Перми подтверждают, что данная квартира как жилое помещение Чечулиным Р.А. фактически никогда не использовалась, сдавалась под офис, договор найма квартиры как жилого помещения никогда не заключался. Буквальное толкование условий данного Договора также подтверждает данное обстоятельство. Исходя из данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требовании Тараскиной М.Е. о признании части договора найма жилого помещения недействительной, выселении нанимателя из жилого помещения в связи с истечением срока действия договора найма жилого помещения у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Тараскиной М. Е. к Чечулину Р. А. о признании части договора найма жилого помещения недействительной и выселении нанимателя из жилого помещения в связи с истечением срока действия договора найма жилого помещения отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивировочной части через Свердловский районный суд г. Перми.

Судья: О.Г. Черепанова