Решение по делу № 33-809/2022 от 17.03.2022

Судья Одинцов В.В.                                    дело № 33-809/2022

(№ дела в суде первой инстанции 2-1049/2021)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 сентября 2022 года                                                                                  г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Муращенко М.Д.,

судей Галагана В.Л. и Мерзакановой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Кохужевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ООО «ЭВЕРЕСТ» о признании недействительными состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ публичных торгов по продаже арестованного имущества - земельного участка площадью 1 328 кв.м, расположенного по адресу: Республики Адыгея, <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО «ЭВЕРЕСТ» и ФИО2 отказать.

    Заслушав доклад судьи ФИО14, объяснения истца ФИО1 и его представителя ФИО5, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, ООО «ЭВЕРЕСТ» о признании недействительными состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ публичных торгов по продаже арестованного имущества - земельного участка, площадью 1 328 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка заключенного между ООО «ЭВЕРЕСТ» и ФИО2

В обоснование иска указал, что решением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования КБ «Кубань Кредит» к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 328 кв.м., по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42.

Выдан исполнительный лист ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО1 об обращении взыскания на вышеуказанный участок.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного исполнительного листа судебным приставом - исполнителем <адрес> отдела УФССП по <адрес> ФИО9 (далее – судебный пристав, судебный пристав-исполнитель) возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1, об обращении взыскании на имущество должника.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом - исполнителем по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, составлен акт о наложении ареста (описи имущества), описи и аресту подвергнут земельный участок, площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, предварительная оценка за единицу измерения без учета НДС (руб.) определена в размере 100 000 рублей.

Из указанного акта следует, что аресту подвергнуто имущество истца - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, аул Старобжегокай, <адрес>. Местом хранения арестованного имущества указан адрес: <адрес>. Старобжегокай, <адрес>. Акт составлен судебным приставом-исполнителем в присутствии понятых ФИО7, Чермит A.M. и в отсутствие должника ФИО1 и его представителя.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и направлено в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (Росимущество) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом - исполнителем и ООО «ЭВЕРЕСТ», в нарушении установленного законом 10 дневного срока, подписан акт приема - передачи документов, характеризующих переданное на торги имущество.

В результате торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ по продаже спорного земельного участка победителем торгов стал ФИО2

Истец указал, что является правообладателем спорного земельного участка, на который был наложен арест. Однако судебным приставом исполнителем не были предприняты меры по его извещению о применении мер принудительного исполнения, о действиях, направленных на реализацию его имущества, а также о месте и времени проведения торгов в форме открытого аукциона, ввиду чего был лишен возможности защищать свои права в отношении собственного имущества.

Кроме того, согласно технического плана объекта незавершенного строительства, изготовленного кадастровым инженером Ступиной T.A. на спорном земельном участке в 2014 году ФИО1 был построен незавершённый жилой дом, общей площадью 161,3 кв.м., со степенью готовности 27,5 %, который на момент возбуждения исполнительного производства и обращении взыскании на спорный земельный участок находился на данном земельном участке.

Однако, судебный пристав-исполнитель, выезжавший и осматривавший земельный участок, при наложении ареста и составлении Акта о наложении ареста на земельный участок скрыл от Тахтамукайского районного суда и взыскателя при обращении взыскания наличие на указанном земельном участке недостроенного жилого дома.

Просил признать недействительным состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ публичные торги по продаже арестованного имущества – земельного участка площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка заключенный между ООО «ЭВЕРЕСТ» и ФИО2; наложить арест на спорный земельный участок.

Суд постановил указанное выше решение, которое по доводам апелляционной жалобы просит отменить истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение. В обоснование указал, что судом первой инстанции не учтены положения земельного законодательства, согласно которым отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается; кроме того, наложение ареста на спорный земельный участок судебным приставом-исполнителем производилось в отсутствие истца либо его представителя, извещения об применении судебным приставом мер принудительного исполнения ему не направлялись; судом первой инстанции отклонено ходатайство истца о вызове в судебное заседание понятых ФИО7 и ФИО8, что, по мнению истца, лишило его возможности подтвердить факт нарушения судебным приставом порядка наложения ареста.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, установленной главой 39 ГПК РФ. В качестве третьих лиц взыскателя по исполнительному производству КБ «Кубань Кредит», судебного пристава исполнителя ФИО9, Управление федеральной службы судебных приставов по <адрес>.

ФИО6 и его представитель в судебном заседании подержали доводы, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме.

Ответчики ООО «Эверест» и ФИО2, а также третьи лица <адрес> отдел УФССП по РА и Управление Росреестра по РА в зал судебного заседания не явились.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и его представителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования КБ «Кубань Кредит» к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42.

Для принудительного исполнения судебного решения, выдан исполнительный лист ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО1, об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42.

Судебным приставом-исполнителем Тахтамукайского РОСП УФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство №ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено постановление о возбуждении исполнительного производства об обращении взыскания на спорный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника и составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

Описи и аресту подвергнут земельный участок площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42. Предварительная оценка за единицу измерения без учета НДС (руб.) определена в размере 100 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о назначении оценщика. Для оценки земельного участка площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, привлечен специалист ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью».

Согласно отчету ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, стоимость данного земельного участка составила 746 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и направлено в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (далее - Росимущество) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Судебным приставом-исполнителем Тахтамукайского РОСП УФССП России по РА ФИО10 и ООО «ЭВЕРЕСТ» ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи документов, характеризующих переданное на торги имущество.

Установлено, что участниками торгов по продаже арестованного имущества - земельного участка площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42 являлись гражданин РФ ФИО2, и гражданин РФ ФИО11

ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов по продаже вышеназванного арестованного имущества победителем торгов признан ФИО2

Далее, между Росимуществом и ФИО2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах.

Из представленных по делу доказательств также следует, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:1900029:42, площадью 1 328 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, на момент его ареста и последующей реализации на торгах имел назначение объекта: «земли населенных пунктов – для жилищного строительства» (т. 2, л.д. 51, 66-67).

Согласно пункту 8.3 отчета ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, данные по строениям/сооружениям, расположенным на земельном участке, представлены не были.

Тем не менее, судом установлено, что на реализованном земельном участке находятся объект незавершенного строительства и хозяйственные постройки (летняя кухня и уборная с душем).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС» (далее – ООО МБНЭ «АУТАС»).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате изучения представленных судом материалов дела, публичной кадастровой карты, а также осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, установлено, что: границы земельного участка с кадастровым номером 01:05:1900029:42, на местности обозначены заборами; согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 65-73) земельный участок с кадастровым номером 01:05:1900029:42, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для жилищного строительства, площадь составляет 1 328 кв.м.; на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: незавершенный строительный объект, предположительно жилой дом, хозяйственный блок в виде летней кухни и хозяйственный блок в виде уборной и душевой.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством объекта, хозяйственных построек: летней кухни и уборной с душем, расположенных на земельном участке, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 512 000 руб. Угроза обрушения возведенных строительных конструкций незавершенного строительством объекта и хозяйственных построек: летней кухни и уборной с душем, расположенных на земельном участке, с кадастровым номером 01:05:1900029:42, площадью 1 328 кв.м., по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес> отсутствует.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:1900029:42 с расположенными на нем объектом незавершенного строительства (предположительно жилым домом) и хозяйственными постройками значительно превышает стоимость земельного участка без учета данного строения, определенную для цели его реализации на публичных торгах в порядке принудительного исполнения требований исполнительных документов.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что реализация земельного участка, в действительности не являющегося свободным, без объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, и (или) без учета стоимости такого объекта при осуществлении реализации земельного участка в условиях наличия законодательного запрета отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, является нарушением порядка проведения торгов, поскольку ведет к неправильному формированию цены реализуемого имущества, существенно нарушает права должника, исходя из доказанной стоимости такого объекта и ее соотношения со стоимостью реализуемого участка, а потому свидетельствует о наличии оснований в соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ для признания торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Таким образом, проведение публичных торгов по продаже имущества должника направлено на прекращение прав должника в отношении принадлежащего ему имущества, на возникновение права на это имущество у победителя торгов, уплатившего соответствующую цену, на возникновение у взыскателя (взыскателей) права на денежные средства, полученные в результате продажи имущества должника на торгах.

То обстоятельство, что в силу принудительного характера продажи имущества от имени продавца выступает не собственник этого имущества, а организатор торгов, у которого не возникает право собственности ни в отношении продаваемого имущества, ни в отношении вырученных от продажи средств, существа указанных выше многосторонних отношений не меняет, равно как и то, что получатели денежных средств - кредиторы должника - могут быть и прямо не названы в договоре, заключаемом по результатам проведения торгов.

Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 449 ГК РФ судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах, заключенный между ООО «Эверест» и ФИО2, является недействительным.

Доводы искового заявления о ненадлежаще извещении судебным приставом-исполнителем истца о принятом постановлении о реализации на торгах спорного имущества не нашел своего подтверждения.

Так, согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено постановление о возбуждении исполнительного производства об обращении взыскания на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, которое получено должником ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения имевшихся в отношении ФИО1 исполнительных производств, должник нарочно под роспись получал уведомление о том, что в случае не погашения задолженности, будет совершен арест его земельного участка.

Взыскателем ПАО «Кубань Кредит» в адрес должника также, был направлен акт описи имущества, полученный от судебного пристава- исполнителя.

Согласно реестру внутренних почтовых отправлений № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес должника было направлено постановление о назначении оценщика от ДД.ММ.ГГГГ, почтовый идентификатор данного отправления 38512433306930, которое согласно сведениям с сайта АО «Почта России» получено должником ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес должника было направлено постановление о принятии результатов оценки, которое вернулось в адрес отправителя после истечения срока хранения 30 дней.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что должник ФИО1 был уведомлен о том, что на земельный участок наложен арест, а также, что судебным приставом предпринимались необходимые меры для надлежащего извещения должника о совершаемых процессуальных действиях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

        решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение.

        Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ООО «ЭВЕРЕСТ» о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества и договора купли-продажи заключенного по результатам торгов удовлетворить.

        Признать недействительными состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ публичные торги по продаже арестованного имущества – земельного участка площадью 1 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>, с кадастровым номером 01:05:1900029:42.

        Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «ЭВЕРЕСТ» и ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ.

        Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации через суд первой инстанции.

        Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                                М.Д. Муращенко

Судьи                                            Р.А. Мерзаканова

                         В.Л. Галаган

Председательствующий Муращенко М.Д

Судьи Мерзаканова Р.А. и Галаган В.Л. – подписи.

Копия верна:

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                            М.Д. Муращенко