Решение от 06.09.2017 по делу № 33-18269/2017 от 16.08.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-18269/2017

    г. Уфа                         06 сентября 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего     Кривцовой О.Ю.,

судей                  Родионовой С.Р. и Смирновой О.В.

при секретаре Муртазине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому к Сидорову Д.С. о взыскании задолженности по договору аренды, по иску Сидорова Д.С. к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 13 июня 2017 г.

Заслушав доклад судьи Смирновой О.В., объяснения представителя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому Гильвановой А.Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Сидорова Д.С. – Ханипова М.Р., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

установила:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Сидорову Д.С. о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование иска указал, что в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан от 19 мая 2014 г. Комитетом подготовлен к проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения №..., №..., №... в отдельно стоящем одноэтажном кирпичном здании гаража, общей площадью 198,1 кв.м, расположенного по адресу: адрес, предназначенных для обслуживания и ремонта транспортных средств.

На участие в аукционе подана заявка Сидоровым Д.И., внесён задаток. Протоколом заседания постоянно действующей комиссии по продаже муниципального имущества городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан от 15 июля 2014 г. №... торги признаны состоявшимися и претенденту предложено заключить договор аренды. 29 июля 2014 г. с ответчиком заключен договор №... аренды без права выкупа имущества сроком действия до 15 июля 2024 г.

Между тем до настоящего времени арендатор договор аренды не зарегистрировал, арендные платежи не вносит, вследствие чего образовалась задолженность за период с 01 октября 2014 г. по 10 февраля 2017 г. в сумме 1 100 841 рубль 21 копейка, пени за период с 11 февраля 2016 г. по 31 марта 2017 г. составили 1 014 104 рублей 36 копеек.

Просил взыскать с Сидорова Д.И. в пользу Комитета задолженность по арендным платежам за период с 01 октября 2014 г. по 10 февраля 2017 г. 1 100 841 рубль 21 копейка, пени за период с 11 февраля 2016 г. по 31 марта 2017 г. 1 014 104 рублей 36 копеек.

В свою очередь Сидоров Д.И. обратился с иском к Комитету о расторжении договора аренды нежилых помещений.

В обоснование иска указал, что 29 июля 2014 г. между ним и Комитетом заключен договора аренды нежилых помещений №..., 5, 6 в отдельно стоящем одноэтажном кирпичном здании гаража, общей площадью 198,1 кв.м, расположенного по адресу: адрес, предназначенных для обслуживания и ремонта транспортных средств. Помещения переданы по акту приёма – передачи. Однако использовать их в соответствии с разрешённым назначением невозможно ввиду аварийного состояния арендуемого имущества. При заключении договора арендодателем данные недостатки не оговорены, что указывает на существенное нарушение условий договора одной из сторон.

Просил расторгнуть договор №... о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 29 июля 2014 г. в связи с передачей имущества с недостатками и невозможностью использования по целевому назначению.

Определением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 18 мая 2017 г. гражданские дела объединены в одно производство.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Комитета отказано. Исковые требования Сидорова Д.С. удовлетворены. Договор №... о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 29 июля 2014 г. расторгнут.

В апелляционной жалобе Комитетом ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, не соответствующего нормам материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В подпунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует, подлежит отмене с принятием нового, которым исковые требования Комитета удовлетворить частично, исковые требования Сидорова Д.С. оставить без рассмотрения.

Удовлетворяя исковые требования Сидорова Д.С. и отказывая в удовлетворении исковых требований Комитета, суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения переданы арендатору в состоянии не пригодном для эксплуатации: износ кровли 75 -80 процентов, железобетонные плиты перекрытий находятся в ограниченно –работоспособном состоянии, кирпичные стены имеют разрушения и повреждения кладки с вывалом кирпича, коррозия и течи стальных радиаторов отопления, находящейся в аварийном состоянии, так же как система энергоснабжения. Арендодателем не оговорены в договоре недостатки передаваемого имущества, а арендатор не мог в полной мере их обнаружить при приёме арендованного имущества. Вследствие чего нежилые помещения не эксплуатировались арендатором по назначению.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции не соответствуют, изложенным в решении суда, обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права и норм процессуального права.

При разрешении исковых требований Сидорова Д.С. о расторжении договора аренды судом не учтены положения части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, содержащееся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающих, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Следовательно, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком о расторжении договорных отношений.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства направления Сидоровым Д.С. предложения Комитету о расторжении договора аренды нежилых помещений и получения на него отказа.

Представленная представителем Сидорова Д.С. в суд апелляционной инстанции светокопия заявления о расторжении договора аренды от 05 мая 2017 г., адресованная Комитету, имеющего штамп Комитета и дату 05 мая 2017 г. не принимается судебной коллегией как допустимое доказательство соблюдения досудебного порядка с учётом сообщения Комитета от 04 сентября 2017 г. №... юр о не получении заявления Сидорова Д.С. о расторжении договора аренды от 29 июля 2014 г., подтверждённое представителем Комитета в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах исковые требования Сидорова Д.С. к Комитету о расторжении договора аренды №... о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 29 июля 2014 г. подлежат оставлению без рассмотрения.

Разрешая исковые требования Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам, судебная коллегия исходит из следующего.

Из статьи 606 и части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Системное толкование указанных норм со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Между тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды, в том числе имелись ли недостатки у арендованного имущества до заключения договора и были ли они скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра.

Из пунктов 1.3, 1.4 договора аренды №... о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 29 июля 2014 г. следует, что стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Передача объекта в пользование арендатора осуществляется арендодателем не позднее 10 –ти дней со дня заключения настоящего договора с составлением акта приёма -передачи в двух экземплярах. Арендодатель не несёт ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были ими оговорены при заключении настоящего договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче.

15 июля 2014 г. между сторонами подписан акт приёма – передачи имущества, из которого усматривается, что арендатором осматривались стены, потолки, полы нежилых помещений и дана общая оценка состояния арендованного им░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░ ░ 31 ░░░░ 2014 ░. ░░ 01 ░░░░░░░ 2014 ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 73 375,12 ░░░░░░.

21 ░░░░ 2015 ░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░1 ░░ 05 ░░░░ 2017 ░. №... ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ –░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ 3.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 29 ░░░░ 2014 ░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ 100 000 ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ 1 000 841,21 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░, ░░░ ░░░░░░░ 4.1.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 0,3 ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 11 ░░░░░░░ 2016 ░. ░░ 31 ░░░░░ 2017 ░. 1 014 104, 36 ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 333 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ 11 406,64 ░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ 333.37 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 98, 103 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 13 612 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328 - 330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░ 2017 ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №... ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ 29 ░░░░ 2014 ░. ░░ ░░░░░░ ░ 01 ░░░░░░░ 2014 ░. ░░ 10 ░░░░░░░ 2017 ░. ░ ░░░░░░░ 1 000 841 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░) ░░░░░ 21 ░░░░░░░, ░░░░ 11 406 (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ 64 ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 13 612 (░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №... ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ 29 ░░░░ 2014 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                

░░░░░                         

░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.