Решение по делу № 33а-132/2021 от 03.12.2020

Судья    Логвинова Е.С.                                         Дело № 33а-132/2021

УИД 76RS0014-01-2020-002564-14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Малахова В.А.,

судей Федотовой Н.П., Емельяновой Ю.В.,

при секретаре Марковой О.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле

15 января 2021 года

административное дело по апелляционной жалобе Вотановского Сергея Анатольевича на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 24 сентября 2020 года, которым в удовлетворении административного иска отказано.

Заслушав доклад судьи Малахова В.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

    Вотановский С.А. обратился в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным уведомления №76/999/001/2020-95215, 95216 от 11 июля 2020 года о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

    Административные исковые требования мотивированы тем, что Вотановский С.А. 6 июля 2020 года подал в Управление Росреестра по Ярославской области заявление о государственной регистрации через онлайн сервис ДомКлик от Сбербанк онлайн договора участия в долевом строительстве №И-245/2/2 от 6 июля 2020 года и закладной №б/н от 6 июля 2020 года с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира № (строительный номер), общей проектной площадью <данные изъяты> метров квадратных, в общую проектную площадь квартиры входит общая площадь помещений <данные изъяты> метров квадратных без учета площади балкона (лоджии), находящаяся на втором этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 76:23:040806:9, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем застройщику ООО «Выбор» на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21 декабря 2018 года, заключенного между Вотановским С.А. и ООО «Выбор». 11 июля 2020 года Управлением Росреестра по Ярославской области приостановлена государственную регистрация, о чем в адрес административного истца направлено уведомление №76/999/001/2020-95215, 95216 о приостановлении государственной регистрации, в соответствии с которым в документах, поданных на государственную регистрацию, не содержится оснований, перечисленных в абзаце 1 пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) для государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также не содержится оснований возникновения ипотеки в силу закона: 1. пункт 5 статьи 488 ГК РФ - купля-продажа с рассрочкой платежа; 2. пункт 1 статьи 587 ГК РФ - обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты; 3. статья 77 Федерального закона № 102-ФЗ; 4 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Управление Росреестра по Ярославской области для устранения причин приостановления рекомендовало административному истцу предоставить заявление о прекращении государственной регистрации ипотеки. С данным решением административного ответчика Вотановский С.А. не согласен. Указал, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, но все, что не урегулировано в специальном законе, регулируется ГК РФ. Таким образом, если Федеральный закон № 214-ФЗ допускает по договору участия в долевом строительстве уплату цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период, по своей правовой природе это продажа товара в кредит с рассрочкой к этому положению Федерального закона № 214-ФЗ применимы нормы ГК РФ. Договор участия в долевом строительстве, поданный на государственную регистрацию, предусматривает следующий механизм: 1. рассрочка (уплата цены договора участия в долевом строительстве в сроки и размере, которые указаны в договоре участия в долевом строительстве на счет эскроу) для административного истца (участника долевого строительства) от застройщика с уплатой цены договора на счет эскроу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, пункт 3 статьи 5 данного Федерального закона, пункт 5 статьи 488 ГК РФ, пункт 1 статьи 489 ГК РФ, пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ). Важно, что в договоре участия в долевом строительстве соблюдаются существенные условия по оплате цены договора на счет эскроу с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 4 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ и до ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, указанный в договоре участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 2 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ; 2. на основании вышеуказанной рассрочки у Застройщика возникает залог (ипотека) в силу закона (пункт 5 статьи 488 и 489 ГК РФ, пункт 2 статьи 1 и абзац 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона №102-ФЗ); 3. договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (абзац 2 пункт 2 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ). 14 июля 2020 года Вотановским С.А. была направлена претензия о незаконном приостановлении государственной регистрации. 10 августа 2020 года Управление Росреестра по Ярославской области подготовил ответ №13-01071/20 от 10 августа 2020 года на претензию, в котором указано на то, что основания для применения пункта 5 статьи 488 ГК РФ отсутствуют. В договоре участия в долевом строительстве №И-245/2/2 от 6 июля 2020 года в соответствии с пунктом 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только путем размещения таких средств на счетах эскроу в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, далее приводится положения пункта 5 статьи 488 ГК РФ и положения подпункта 5 пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ о том, что существенным условием договора участия в долевом строительстве является условие привлечение денежных средств на счета эскроу. Договор участия в долевом строительстве, представленный на государственную регистрацию, содержит условия привлечения денежных средств путем размещения на счетах эскроу. Административный истец считает данные доводы незаконными, не соответствующими требованиям законодательства и сложившейся судебной практике.

    Судом постановлено вышеуказанное решение.

      В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к неправильному применению норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра просит оставить решение суда без изменения.

    Проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, заслушав представителя Вотановского С.А. по доверенности Хмырова П.Л. в поддержание доводов жалобы, представителя Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Платонову Т.Н., возражавшую против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд пришел к выводу, что у регистрирующего органа имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации, оспариваемое решение является законным, не нарушает права и законные интересы административного истца.

С принятым судом решением судебная коллегия соглашается, считает его законным и обоснованным.

По смыслу статьей 218, 227 КАС РФ решения и действия (бездействие) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны соответственно недействительными, незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действия (бездействия) закону и нарушения таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов административного истца.

При недоказанности хотя бы одного из названных условий заявление не может быть удовлетворено.

    Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Согласно положениям пункта 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» таким основанием является следующее: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно части 4 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.

Абзацем вторым части 5 статьи 5 ФЗ "Об ипотеке" установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Из анализа приведенных положений следует, что действующее правовое регулирование предусматривает возникновение залога в силу закона при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу.

Материалами дела подтверждены и судом установлены следующие обстоятельства.

Между Вотановским С.А. и ООО «ВЫБОР» 6 июля 2020 года заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор), объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира <данные изъяты>.

Пунктом 2.1. договора установлено, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора на специальный эскроу- счет, открытый в АО «МСП Банк» (далее - эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу - агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (также по тексту договора – депонент) в целях их дальнейшего перечисления застройщику (также по тексту Договора – Бенефициар) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и договором счета эскроу, заключенным между бенифициаром, депонентом и эскроу-агентом, с учетом следующего: обязанность участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства считается исполненной с момента поступления денежных средств полном объеме на счет эскроу. В случае неисполнения участником долевого строительства обязанности по внесению денежных средств на счет эскроу в указанный пункте 2.4. договора срок и сумме, застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

6 июля 2020 года Вотановский С.А. подал заявление на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ярославской области вышеуказанного договора участия в долевом строительстве №И-245/2/2 от 6 июля 2020 года и закладной №б/н от 6 июля 2020 года с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства.

Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено с 11 июля 2020 года до устранения причин препятствующих государственной регистрации, но не более, чем на три месяца, до 11 октября 2020 года, о чем в адрес Вотановского С.А. направлено уведомление №76/999/001/2020-95215, 95216    от 11 июля 2020 года.

Из уведомления №76/999/001/2020-95215, 95216 от 11 июля 2020 года следует, что Вотановским С.А. в нарушение статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подано заявление на регистрацию ипотеки между участником долевого строительства и застройщиком, оснований для которой не имеется.

Представленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №И-245/2/2 от 6 июля 2020 содержит условие о привлечении застройщиком денежных средств участника долевого строительства Вотановского С.А. путем внесения денежных средств в счет уплаты цены договора на специальный эскроу счет, закладная от 6 июля 2020 года, о регистрации которой просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Действия регистрирующего органа по приостановлению регистрационных действий на основании указанного решения являются законными.

Более того, предметом закладной от 6 июля 2020 года является права требования по договору участия в долевом строительстве от 2 июля 2020 года

Доводы апелляционной жалобы о том, что залог прав требования участника долевого строительства является ипотекой в силу закона на основании положений части 5 статьи 488 ГК РФ, основаны на неверном толковании норм материального права.

    Так, пунктом 5 статьи 488 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

    Понятие договора купли-продажи товара в кредит содержится в пункте 1 приведенной статьи, согласно которому в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

    В свою очередь, денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) объектов недвижимости застройщик может привлекать путем их размещения на счетах эскроу.

    Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    На основании пункта 1 статьи 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

    В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона№ 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

    Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер. Использование указанного счета не свидетельствует о заключении договора купли-продажи товара в кредит. Положения пункта 5 статьи 488 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Каких-либо обстоятельств, дающих основания сомневаться в компетентности и беспристрастности суда, по доводам апелляционной жалобы и из материалов дела не усматривается.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что вынесенное судом решение соответствует закону, оснований для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

    Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вотановского Сергея Анатольевича оставить без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) на решение и апелляционное определение может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи