Решение по делу № 3а-76/2019 от 25.12.2018

Дело № 3а-76/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Сбоева Андрея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Сбоев А.А. обратился в Пермский краевой суд с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю) об установлении по состоянию на 14.10.2015 кадастровой стоимости земельных участков общей площадью каждый по 32000 кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления:

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей;

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей;

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей;

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей;

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей;

- участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 14.10.2015 превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика на эту же дату. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Сбоев А.А. направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия. Представитель административного истца в суде на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, о рассмотрении дела извещены. Правительством представлен письменный отзыв, в котором изложена просьба о рассмотрении дела без участия представителя.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципальное образование в лице администрации Пермского муниципального района просило о рассмотрении дела без участия своего представителя. Извещенное о рассмотрении дела Управление Росреестра по Пермскому краю участие представителя в судебном заседании не обеспечило.

С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки каждый площадью по 32000 кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления: участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****; участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****; участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****; участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****; участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****; участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****. Изложенное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорные земельные участки.

Принимая во внимание, что административный истец является сособственником спорных земельных участков, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить их кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписок из ЕГРН кадастровая стоимость земельных участков определена актами ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 14.10.2015 по состоянию на 14.10.2015 и составила:

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **);

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **);

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **);

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **);

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **);

- участка с кадастровым номером ** в размере 19870720 рублей (акт **).

Кадастровая стоимость участков определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с внесением изменений в государственный кадастровый учет.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Сбоев А.А., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящихся в его собственности участков в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 27.11.2014 № 1360-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанных выше участков, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 05.12.2018 № 116/Н-18, составленный оценщиком ИП Ш.

В соответствии с отчетом рыночная стоимость каждого земельного участка по состоянию на 14.10.2015 составила 7520000 рублей.

Оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом СРОО «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» (60% суммы страхового возмещения) и ОАО «АльфаСтрахование» (40% суммы страхового возмещения) (на период с 01.07.2017 по 31.12.2018).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 14.10.2015, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на страницах 35-37, 44-46 отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – земельные участки промышленного назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов для размещения промышленных объектов, в том числе на землях промышленности и иного специального назначения, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.

Проанализировав рынок земли под промышленное назначение, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта под промышленные объекты или предприятия расположенных в пределах одного муниципального района, с похожими характеристиками: объекты реализуются в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены для промышленного использования (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. Поскольку оценщиком были взяты для исследования сведения как по фактически состоявшимся сделкам, так и по предложениям к продаже аналогов № 1 и № 2, проведена корректировка на торг в отношении аналогов № 1 и №2, по аналогу № 3 корректировка не проводилась, так как указана сумма сделки. Ввиду наличия различий по площади двух объектов-аналогов, оценщиком проведена корректировка на основании данных «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков», опубликованного ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2014 год (стр. 28).

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. По всем имеющимся отличиям между объектами оценки и объектами аналогами оценщиком применена корректировка. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 39-43 отчета.

В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных участков превышает итоговую величину рыночной стоимости данных объектов, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сбоев А.А. обратился в суд 25.12.2018, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 25.12.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сбоева Андрея Александровича – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; предприятия общественного питания: промышленные и складские предприятия V класса вредности; стоянки автотранспорта; объекты инженерно-технологического обеспечения предприятий; организации, управления, общей площадью 32000 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520000 рублей по состоянию на 14 октября 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 25 декабря 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 31 января 2019 года.

Судья (подпись)