Решение по делу № 33-423/2024 (33-6920/2023;) от 21.12.2023

Судья Макарова Т.А.                          УИД 39RS0010-01-2023-001081-22

дело №2-1334/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-423/2024

14 февраля 2024 года                                                          г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Мариной С.В.

судей                                               Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

при секретаре                                 Пчельниковой В.Л.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Парлакян Нелли Яковлевны на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 года по иску Парлакян Нелли Яковлевны к Шулеру Вадиму Владимировичу о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании задолженности, неустойки, по встречному иску Шулера Вадима Владимировича к Парлакян Нелле Яковлевне о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, убытков.

    Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя Парлакян Н.Я. – Ведьгун Г.С., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения ответчика-истца Шулера В.В. и его представителя Спеховой Т.Ю., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Парлакян Н.Я. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Шулеру В.В., указав, что 15 января 2021 года сторонами был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора Парлакян Н.Я. (продавец) передает в собственность Шулеру В.В. (покупатель) с рассрочкой платежа, а покупатель принимает в собственность за наличный расчет следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- здание склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Стоимость вышеуказанного недвижимого имущества по договору купли-продажи составила 80 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 327 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером № - 200 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером № - 30 000 000 рублей, стоимость складского здания - 49 000 000 рублей.

Окончательный расчет, согласно графику платежей, по условиям пункта 2.2.4 договора купли-продажи должен был быть произведен 1 марта 2022 года.

В установленный графиком платежей срок Шулер В.В. денежные средства в полном объеме не выплатил, в связи с чем по его просьбе сторонами были достигнуты дополнительные соглашения, согласно которым в срок до 1 апреля 2023 года Шулеру В.В. необходимо было погасить задолженность в размере 22 000 000 рублей.

Однако, данные действия ответчиком совершены не были, и им были предприняты действия, направленные на затягивание выплаты денежных средств путем подачи искового заявления об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Парлакян Н.Я. указывала на то, что по состоянию на 1 апреля 2023 года у Шулера В.В. имеется задолженность в размере 22 000 000 рублей и пеня за использование указанной суммы, ввиду того, что покупатель оплатил более половины цены договора, установленного пунктом 2.3 договора купли-продажи от 15 января 2021 года, расторжение данного договора невозможно.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в случае неполной оплаты объектов недвижимости, Парлакян Н.Я. вправе требовать установленную неустойку в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

20 сентября 2022 года Шулером В.В. был внесен платеж в размере 13 000 000 рублей. При этом сторонами было согласовано, что пеня за просрочку уплаты денежных средств в размере 35 000 000 рублей, составляет 2 205 000 рублей.

7 октября 2022 года задолженность по пени в размере 2 205 000 рублей была погашена Шулером В.В. в полном объеме.

Сумма задолженности, подлежащая оплате Шулером В.В. по договору купли-продажи от 15 января 2021 года, составила 22 000 000 рублей. Срок её оплаты стороны установили до 1 апреля 2023 года. Однако до настоящего времени задолженность по договору купли-продажи недвижимости в размере 22 000 000 рублей Шулером В.В. не погашена.

По состоянию на 05 сентября 2023 года эта задолженность составляет 22 000 000 рублей и пеня за 333 дня просрочки - 2 197 800 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Парлакян Н.Я. с учетом уточнений исковых требований, сформулировав их в окончательной форме, просила расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 327 000 рублей, а также земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <данные изъяты>, стоимостью 200 000 рублей; применить последствия расторжения в части договора купли-продажи объектов недвижимости, возвратив право собственности Парлакян Н.Я. на указанные выше земельные участки; взыскав с Шулера В.В. остаток долга в размере 21 473 000 рублей; взыскать с Шулера В.В. пеню за 333 дня просрочки оплаты денежных средств по договору в размере 2 197 800 рублей.

В ходе рассмотрения дела Шулер В.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Парлакян Н.Я., указав, что 15 января 2021 года между Шулером В.В. и Парлакян Н.Я. в лице ФИО1, действующего на основании доверенности, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 327 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 200 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 30 000 000 рублей, здание склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью 49 000 000 рублей.

Стоимость вышеуказанного недвижимого имущества по договору купли-продажи составила 80 000 000 рублей, с рассрочкой платежа.

При заключении договора Шулер В.В. передал ФИО1 сумму в размере 10 000 000 рублей в качестве частичной оплаты по договору.

Шулер В.В. считает, что в эту сумма вошла оплата за земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

Договор купли-продажи является одновременно передаточным актом и вступает в силу с момента его подписания. Право собственности Шулера В.В. на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 25 января 2021 года.

В обоснование требований иска Шулер В.В. ссылался на то, что Парлакян М.В. с момента подписания договора купли-продажи недвижимости препятствует ему в осуществлении права собственности. Земельные участки и складское здание огорожены забором, ФИО1 отказывается передавать ключи от входных ворот, в связи с чем Шулер В.В. не может использовать объекты недвижимости в соответствии с их назначением, в предпринимательской деятельности и получении прибыли.

При этом Парлакян Н.Я. разрешила ему пользоваться исключительно земельными участками с кадастровыми номерами №, № стоимостью 327 000 рублей и 200 000 рублей соответственно. На данные земельные участки Шулер В.В. по предварительному согласованию с Парлакян Н.Я. завез строительные материалы. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем склад с кадастровым номером № не были переданы Шулеру В.В. после подписания договора, на протяжении 2,6 лет он не имел возможности пользоваться этими объектами недвижимости, вследствие чего понес убытки в виде упущенной выгоды.

Так, 27 января 2021 года Шулер В.В. и ФИО26 заключили договор аренды складского помещения с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Цена договора составила 250 000 рублей в месяц. После этого Шулер В.В. пытался заключить договор аренды помещения и парковочных мест с ФИО4. Цена договора составила 200 000 рублей в месяц.

В связи с тем, что Парлакян Н.Я. не передала надлежащим образом объекты недвижимости, Шулер В.В. был лишен возможности ими пользоваться, передать в аренду с целью получения прибыли, в связи с чем понесенные им убытки составили сумму в размере 450 000 рублей в месяц, а всего 13 950 000 рублей за 31 месяц.

При этом, согласно распискам об оплате стоимости объектов недвижимости, Шулер В.В. передал представителю Парлакян Н.Я. - ФИО1, денежные средства в общем размере 60 205 000 рублей. При таком положении в соответствии со статьей 395 ГК РФ сумма процентов за неосновательное пользование ответчиком чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года составила 13 358 464,20 рублей.

Помимо этого, Шулер В.В. указывал на то, что в настоящее время цена объектов недвижимости значительно снизилась и стоимость имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 15 января 2021 года, составляет 17 212 000 рублей, что, по мнению истца, свидетельствует о несении им реальных убытков в размере 42 993 000 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Шулер В.В. с учетом последующих уточнений своих требований, сформулировав их в окончательной форме, просил расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, здания склада с кадастровым номером №, площадью № кв.м; признать право собственности Шулера В.В. на указанные объекты недвижимости отсутствующим; обязать Парлакян Н.Я. вернуть денежные средства в размере 59 678 000 рублей, частично выплаченные Шулером В.В. за объекты недвижимости; взыскать с Парлакян Н.Я. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года в размере 13 358 464,20 рублей, а также убытки в виде упущенной выгоды за сдачу в аренду объектов недвижимости в размере 13 950 000 рублей.

Разрешив эти требования, Гурьевский районный суд Калининградской области 5 сентября 2023 года постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Парлакян Н.Я. отказано.

Исковые требования Шулера В.В. удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В., в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №, вышеуказанное имущество возвращено в распоряжение Парлакян Н.Я. Прекращено право собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №.

На Парлакян Н.Я. возложена обязанность возвратить Шулеру В.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей.

С Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464, 20 рубля.

В удовлетворении остальной части требований Шулеру В.В. отказано.

В апелляционной жалобе Парлакян Н.Я. просит вынесенное по делу судебное постановление отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении заявленных Шулером В.В. исковых требований.

Выражая несогласие с выводами суда о нарушении с её стороны положений действующего законодательства и о ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору купли-продажи, в частности по передаче объектов недвижимости покупателю, указывает на то, что судом не дана оценка действиям Шулер В.В. по соблюдению им требований закона и исполнению принятых на себя обязательств.

Полагает, что решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 июня 2023 года не имеет преюдициального значения для настоящего гражданского дела, поскольку на момент вынесения судебного постановления по данному делу указанное решение суда в законную силу не вступило.

Излагает доводы о том, что Шулеру В.В. какие-либо препятствия в пользовании земельными участками не чинились, поскольку все объекты имеют единое ограждение и общий заезд через земельный участок с КН №.

Обращает внимание на то, что к ней, как к продавцу недвижимого имущества, какие-либо претензии со стороны покупателя по вопросу чинения препятствий в пользовании приобретенным имуществом не поступали, истец (ответчик по встречным требованиям) какие-либо права Шулера В.В. не нарушала.

Считая ошибочными выводы суда о том, что Шулером В.В. в полном объеме произведена оплата земельных участков с КН № и № в общей сумме 527 000 руб., апеллянт продолжает настаивать на доводах, изложенных в обоснование заявленных исковых требований и в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, о том, что данные объекты недвижимости не были оплачены покупателем, в связи с чем в отношении данных участков заявлены требования о возврате их в собственность продавца.

Полагает, что представленный стороной ответчика (истца по встречным требованиям) Шулера В.В. отчет об оценке, составленный ООО «<данные изъяты>», о рыночной стоимости в настоящее время недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, не может быть признан надлежащим доказательством по делу ввиду отсутствия в данном документе подписей лица, проводившего оценку, руководителя общества, а также печати учреждения.

Также апеллянт ссылается на допущенные, по его мнению, нарушения судом норм процессуального права, выразившиеся в необоснованном отказе в удовлетворении заявленного стороной истца (ответчика по встречному требованию) ходатайства о допросе в качестве свидетеля ФИО6 по обстоятельствам заключения договора, явка которой в судебное заседание была обеспечена.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец (ответчик по встречным требованиям) Парлакян Н.Я., будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала, о наличии уважительных причин, препятствующих явке в судебное заседание, не сообщила, направила в судебное заседание своего представителя. При таком положении суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1, 2 статьи 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотрение дела в её отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ – исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований Шулера В.В. и в части отказа в удовлетворении требований Парлакян Н.Я. о взыскании неустойки за просрочку оплаты по договору, с вынесением в отмененной части нового решения в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 195 ГПК РФ судебное решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Согласно пункту 3 вышеназванного Постановления Пленума Верховного суда РФ решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение в вышеуказанной части приведенным требованиям закона не соответствует.

Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я., в лице представителя ФИО1, (продавец) и Шулером В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования,

- здание склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в общей сумме 80 000 000 руб., из которых 327 000 руб. – стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 200 000 руб. – стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 30 000 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 49 473 000 руб. - стоимость здания склада с кадастровым номером №.

Согласно разделу 2 договора, денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества оплачиваются покупателем наличными денежными средствами в рассрочку до 01 марта 2022 года в соответствии с установленным договором графиком платежей. В соответствии с приведенным в пункте 2.2 графиком платежей покупатель вносит оплату по договору в следующем порядке: 10 000 000 руб., что составляет 12,5% цены договора, – при подписании договора, 20 000 000 руб., что составляет 25 % цены договора, - в срок до 15 июля 2021 года, 25 000 000 руб., что составляет 31,25 % цены договора, в срок до 01 октября 2021 года, 25 000 000 руб., что составляет 31,25 % цены договора, до 01 марта 2022 года, с одновременным снятием обременения Продавца.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи предусмотрено, что он одновременно является передаточным актом.

25 января 2021 года осуществлена государственная регистрация права собственности Шулера В.В. на вышеуказанные объекты недвижимости, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Парлакян Н.Я.

Как следует из представленных в материалы дела расписок, Шулером В.В. в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года внесены денежные средства в следующих размерах: 31 марта 2021 года в размере 3 000 000 руб., 27 июня 2021 года – в сумме 17 000 000 руб., 25 сентября 2021 года – в сумме 6 000 000 руб., 29 октября 2021 года – в сумме 4 000 000 руб., 22 марта 2022 года – в сумме 35 000 000 руб., 20 сентября 2022 года – в сумме 13 000 000 руб.

Кроме того, как следует из расписки от 23 марта 2022 года, ФИО1 получил от Шулера В.В. денежные средства в размере 264 000 руб. в счет оплаты неустойки по договору от 15 января 2021 года за 22 дня просрочки, исходя из установленной договором суммы неустойки в размере 0,03 % за каждый день просрочки.

Также данной распиской от 23 марта 2022 года сторонами определена сумма задолженности покупателя по договору от 15 января 2021 года в размере 35 000 000 рублей.

Из расписки от 20 сентября 2022 года, составленной ФИО1, следует, что стороны договора пришли к соглашению о том, что сумма пени за просрочку оплаты имущества, образовавшаяся по состоянию на 20 сентября 2022 года, снижается до 2 205 000 руб., что составляет 0,015% от невыплаченной по договору цены (22 000 000 руб.), а окончательный расчет по договору купли-продажи должен быть произведен покупателем Шулером В.В. в срок до 01 апреля 2023 года. Факт достижения такого соглашения сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривался.

07 октября 2022 года Шулером В.В. произведено погашение образовавшейся неустойки в размере 2 205 000 руб., что подтверждается соответствующей распиской ФИО1 и не оспаривается Парлакян Н.Я.

    Удовлетворяя исковые требования Шулера В.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года, заключенного между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В., в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером № с возвращением вышеуказанного имущества в распоряжение продавца Парлакян Н.Я., суд первой инстанции исходил из того, что в производстве Гурьевского районного суда Калининградской области находилось гражданское дело № по исковому заявлению Шулера В.В. к ФИО1 об устранении нарушений прав собственника, взыскании компенсации морального вреда, судебной неустойки, в котором истец просил обязать ответчика не чинить ему препятствия в осуществлении его права собственности в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, здания склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м; передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные выше земельные участки; обязать освободить складское помещение с кадастровым номером № от принадлежащего ответчику имущества и передать ключи от входных дверей; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; присудить судебную неустойку в размере 2 000 руб. в день за неисполнение решения суда со дня вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

    Как указал суд в оспариваемом решении по настоящему делу, в ходе рассмотрения указанного выше гражданского дела судом установлен факт создания ФИО1 препятствий в пользовании Шулером В.В. принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе путем ограничения доступа на них, при этом прав в отношении земельных участков и здания склада у ФИО1 не имеется.

    Доводы стороны ответчика о неисполнении Шулером В.В. договора купли-продажи по оплате его стоимости, о нахождении его имущества на земельных участках с согласия Шулера В.В. судом не были приняты во внимание, со ссылкой на то, что Шулер В.В. является собственником спорного недвижимого имущества и согласно условиям договора с момента его заключения имущество переходит в собственность покупателя, то есть Шулера В.В., в договоре какие-либо условия в части использования имущества в связи с его неоплатой не указаны, при этом Шулер В.В. как собственник имущества в любое время может требовать его освобождения, тем более от лица, которое не имеет никаких прав в отношении этого имущества.

    Судом требования Шулера В.В. в этой части были удовлетворены.

    В оспариваемом по настоящему делу решении, суд первой инстанции указал, что поскольку в рамках ранее рассмотренного спора было установлено, что собственнику недвижимого имущества по договору купли-продажи объектов недвижимости Шулеру В.В. чинятся препятствия в пользовании этим имуществом, фактически объекты недвижимости ему не переданы, то есть продавцом Парлакян Н.Я. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи от 15 января 2021 года, то при таком положении покупатель имеет право на расторжение указанного выше договора.

    Помимо этого, суд также принял во внимание, что Шулер В.В., заявляя требования о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, здания склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, также ссылался на то обстоятельство, что в настоящее время рыночная стоимость указанного имущества значительно снизилась, стоимость в договоре купли-продажи не актуальна, завышена, в подтверждение таких доводов представлен отчет об оценке № «<данные изъяты>» от 25 мая 2023 года.

    С учетом вышеприведенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Шулера В.В. в вышеуказанной части.

    Между тем, с такими выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием судебная коллегия согласиться не может.

Так, действительно, в соответствии с частью 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу части 2 статьи 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении».

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Согласно части 1 статьи 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

Таким образом, по смыслу закона не вступивший в законную силу судебный акт не может влечь никаких юридических последствий и, следовательно, не может иметь преюдициального значения для суда при разрешении другого спора, в том числе и между теми же сторонами.

В этой связи ссылки в оспариваемом решении на судебный акт по делу №, который на дату рассмотрения настоящего дела (05 сентября 2023 года) в законную силу не вступил, не могут быть признаны состоятельными, и основанием для освобождения какой-либо стороны от доказывания юридически значимых для данного дела обстоятельств, служить не могли, также как не могли быть положены в основу судебного акта по настоящему делу выводы суда, содержащиеся в судебном акте, не вступившем в законную силу.

Помимо этого, обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему спору, не являются идентичными обстоятельствам, подлежавшим доказыванию по гражданскому делу № по исковому заявлению Шулера В.В. к ФИО1 об устранении нарушений прав собственника, взыскании компенсации морального вреда, судебной неустойки.

Как следует из материалов вышеуказанного гражданского дела Шулер В.В. обращался в суд с иском к ФИО1, ссылаясь на то, что именно это, указанное им в качестве единственного ответчика лицо, чинит истцу препятствия в пользовании принадлежащим ему на основании договора купли-продажи с Парлакян Н.Я. имуществом, и именно эти обстоятельства и действия ответчика ФИО1 являлись предметом доказывания в рамках указанного спора.

При этом, каких-либо требований к продавцу имущества по договору купли-продажи от 15 января 2021 года – Парлакян Н.Я., Шулером В.В. заявлено не было. Факт чинения именно данным лицом препятствий, также как и факт непередачи Парлакян Н.Я., как продавцом по сделке, имущества, являвшегося её предметом, что имеет юридическое значение по данному делу, судебным актом по делу № не устанавливался. Такой вывод в решении суда по вышеуказанному гражданскому делу, которое к тому же вступило в законную силу только 21 ноября 2023 года, отсутствует.

Других мотивов, по которым суд первой инстанции при разрешении настоящего спора пришел к выводу об обоснованности доводов Шулера В.В. о непередаче ему Парлакян Н.Я. имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи, оспариваемое решение суда не содержит.

Между тем, при разрешении настоящего спора, судом необоснованно не было учтено, что предметом сделки, в отношении которой заявлены требования сторон, являются объекты недвижимости.

При этом, как следует из содержания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 января 2021 года, стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в определении в договоре любых, не противоречащих закону условий, предусмотрели в договоре условие о том, что данный договор одновременно является передаточным актом и этот акт вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).

Данное условие договора, также как и договор в целом, никем не оспорено, недействительным не признано. Договор, в котором предусмотрено такое условие, подписан Шулером В.В. лично без каких-либо оговорок, и представлен на государственную регистрацию. Доказательств того, что такие действия были совершены им под влиянием принуждения, Шулером В.В. суду представлено не было и на такие обстоятельства он не ссылался.

Таким образом, добровольно подписав договор на предусмотренных в нем условиях, Шулер В.В. подтвердил, что все объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 15 января 2021 года, продавцом Парлакян Н.Я. в день подписания договора ему были переданы и им приняты.

Переход права собственности к Шулеру В.В. в отношении всех объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора зарегистрирован в установленном законом порядке 25 января 2021 года.

При этом материалы дела не содержат никаких сведений о том, что Шулер В.В. обращался с какими-либо претензиями по поводу неисполнения условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в какой-либо части непосредственно к продавцу Парлакян Н.Я., которая выступает ответчиком по настоящему делу.

    При таком положении, даже после вступления в законную силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области по гражданскому делу №, при вынесении которого суд исходил из того, что неправомерными действиями ФИО1 Шулеру В.В. созданы препятствия в пользовании принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе путем ограничения доступа на них, и в этой связи пришел к выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании земельными участками и складским помещением, и возложил на ответчика ФИО1 обязанность передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки, а также освободить складское помещение и передать ключи от входных дверей, мотивированное тем, что истец, как собственник спорного имущества, имеет право свободного доступа к нему и беспрепятственного пользования этим имуществом, не имеется оснований полагать, что данным судебным актом бесспорно установлен факт непередачи объектов недвижимости покупателю при заключении договора купли-продажи непосредственно продавцом указанного имущества, которым выступала Парлакян Н.Я., а не ответчик по делу № - ФИО1.

    Сам по себе тот факт, что внутри здания склада и на спорных земельных участках расположено имущество иных лиц, в том числе ФИО1, и у них имеются ключи от этого здания и от ворот ограждения, что, по утверждению Шулера В.В. создает ему препятствия в пользовании принадлежащим ему имуществом, о непередаче самих этих объектов – здания и земельного участка бесспорно не свидетельствует.

Более того, данным вступившим в законную силу до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, решением Гурьевского районного суда Калининградской области по делу№, в полном объеме восстановлены права Шулера В.В. на беспрепятственное пользование объектами недвижимого имущества, земельными участками и складским помещением, приобретенными им по рассматриваемому договору, которые истец считал нарушенными, и на что он ссылался как на основания своих требований о расторжении договора в рамках настоящего спора. На лицо, допустившее такие нарушения прав истца и чинившее ему препятствия в пользовании приобретенным по договору купли-продажи от 15 января 2021 года недвижимым имуществом – ФИО1 возложена обязанность не чинить Шулеру В.В. препятствия в осуществлении его права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и здания склада с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки и освободить складское помещение с кадастровым номером № от принадлежащего ответчику имущества, передать ключи от входных дверей. Помимо этого, установлена судебная неустойка в размере 500 руб. в день за неисполнение решения суда с момента его вступления в законную силу путем ее взыскания с ФИО1 в пользу Шулера В.В.

    При этом Шулер В.В. самостоятельно, реализуя предоставленные ему законом процессуальные права, избрал такой способ защиты своих прав, и его требования судом были удовлетворены, препятствия в пользовании приобретенным по договору от 15 января 2021 года имуществом устранены.

    На иные основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем складского помещения, и на какие-либо иные неправомерные действия со стороны продавца Парлакян Н.Я. Шулер В.В. со своей стороны не ссылается.

    Кроме того, заслуживают внимания и доводы Парлакян Н.Я. о том, что, несмотря на то, что договор купли-продажи, являвшийся одновременно актом приема-передачи, был заключен 15 января 2021 года, претензии и требования со стороны Шулера В.В. по поводу чинения ему препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, непередачи ему имущества, стали предъявляться только в начале 2023 года, то есть незадолго до истечения предоставленного ему Парлакян срока отсрочки окончательного расчета по договору, который в указанные в договоре сроки (до 01 марта 2022 года) Шулером В.В. произведен не был. До указанного времени, истец никаких претензий по поводу непередачи ему объектов недвижимости, чинения ему препятствий в пользовании ими не предъявлял.

    Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о доказанности факта непередачи Шулеру В.В. объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора купли-продажи от 21 января 2021 года, а нарушение прав Шулера В.В., как собственника указанных объектов в пользовании ими, которое выражалось в ограничении доступа на эти объекты в полной мере восстановлено вступившим на день рассмотрения дела судом апелляционной инстнции в законную силу судебным актом, которым эти препятствия в пользовании имуществом по требованию истца устранены в полном объеме.

    Не могут служить достаточным основанием для расторжения договора в требуемой истцом Шулером В.В. части и ссылки суда в оспариваемом решении на изменение в настоящее время рыночной стоимости недвижимого имущества в целом и предметов договора, в частности, со ссылками на отчет об оценке № ООО «<данные изъяты>» от 25 мая 2023 года.

В силу положений статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Пунктом 4 статьи 421, пунктами 1 и 3 статьи 424 ГК РФ установлена свобода сторон в определении условий договора, в том числе цены договора, что направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.

Как видно из договора купли-продажи от 15 января 2021 года, при его заключении, стороны однозначно подтвердили, что приобретают права и обязанности, вытекающие из данного договора, по своей воле и в своем интересе, будучи свободными в определении любых, не противоречащих законодательству условий этого договора, и будучи способными понимать значение своих действий и руководить ими, и что у них при заключении договора отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 3.2 договора).

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, и в том числе, в части определения его цены, действуя своей волей и в своем интересе, стороны в договоре предусмотрели общую цену договора, а также стоимость каждого из объектов недвижимости, составляющих предмет договора.

    Последующее же изменение ситуации на рынке недвижимости, и снижение рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества, даже в случае доказанности такого факта, не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств, влекущих расторжение договора купли-продажи. Ссылки Шулера В.В. на то, что, приобретая такие объекты нежилой недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности, он понес убытки вследствие снижения стоимости этих объектов, не дают основания для изменения или расторжения договора, поскольку любая предпринимательская деятельность осуществляется её субъектами на свой страх и риск (статья 2 ГК РФ) и они должны учитывать неблагоприятную для себя конъюнктуру рынка, ухудшение материального положения и другие возможные факторы, которые, вместе с тем, не дают ей права пересмотреть свои обязательства либо отказаться от них.

    А кроме того, сам по себе представленный Шулером В.В. отчет об оценке № ООО «<данные изъяты>» от 25 мая 2023 года, не имеющий ни подписи оценщика, ни подписи руководителя, ни печати общества, выполненный, как следует из его содержания, специалистом, не предупреждавшимся об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, по заказу только одной стороны спора, без участия суда и второй стороны, для представления в судебные органы, а не с целью определения рыночной стоимости недвижимости в условиях её свободной продажи, бесспорным доказательством по делу признан быть не может.

Таким образом, приведенные Шулером В.В. в обоснование требований о расторжении договора в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером № на наличие предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ обстоятельств, которые могут быть признаны существенным нарушением договора другой стороной, не указывают.

Принимая во внимание отсутствие оснований для удовлетворения требований Шулера В.В. о расторжении договора по заявленному им основанию – в связи с неисполнением продавцом обязательства по передаче недвижимого имущества, поскольку такой довод истца по данному требованию не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу, не имелось у суда и законных оснований для удовлетворения вытекающих из него требований о признании права собственности Шулера В.В. на земельный участок с кадастровым номером № и здание склада с кадастровым номером № отсутствующим, о возложении на Парлакян Н.Я. обязанности возвратить денежные средства в размере 59 678 000 рублей, частично выплаченных Шулером В.В. за объекты недвижимости, и о взыскании с неё процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года в размере 13 358 464,20 рублей.

Таким образом, решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 05 сентября 2023 года в части удовлетворения исковых требований Шулера В.В. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в указанной части с вынесением в этой части нового решения об отказе Шулеру В.В. в иске.

Решение суда в части отказа Шулеру В.В. в удовлетворении требований о взыскании с Парлакян Н.Я. убытков вследствие невозможности сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем здания склада с кадастровым номером №, сторонами не оспаривается, сомнений в его законности не вызывает, соответственно предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу положений статьи 327.1 ГПК РФ не является.

Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы Парлакян Н.Я. об обратном, не имелось у суда первой инстанции и оснований для удовлетворения заявленных ею исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Так, в обоснование таких требований Парлакян Н.Я. ссылалась на неоплату указанных объектов недвижимости со стороны покупателя в установленные договором сроки.

Действительно, в соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в обшей сумме 80 000 000 руб., из которых 327 000 руб. – стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 200 000 руб. – стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 30 000 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 49 473 000 руб. - стоимость здания склада с кадастровым номером №. Также стороны в договоре согласовали, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества оплачиваются покупателем в рассрочку до 01 марта 2022 года в соответствии с установленным договором графиком платежей.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года предусматривает условие о рассрочке платежа.

Материалами дела подтверждается, что в счет оплаты объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи, Шулером В.В. переданы продавцу денежные средства в общем размере 58 000 000 руб., а также в счет уплаты неустойки за просрочку оплаты объектов 2 205 000 руб. При этом, ссылки Шулера В.В. на внесение в качестве оплаты цены договора общей суммы в размере 60 205 000 руб., с чем согласился суд первой инстанции, опровергаются материалами дела, из которых прямо следует, что сумма в размере 2 205 000 руб. была уплачена им 07 октября 2022 года именно в качестве неустойки за просрочку платежа по договору, что в полной мере основано на условиях заключенного между сторонами договора и достигнутых между сторонами договоренностей уже в ходе его исполнения.

Таким образом, задолженность покупателя Шулера В.В. по оплате цены договора на дату рассмотрения дела судом первой инстанции составила 22 000 000 руб.

На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции эта задолженность, в том числе в какой-либо части, не погашена.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ установлено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Аналогичное условие предусмотрено и пунктом 2.3 договора купли-продажи от 15 января 2021 года.

Поскольку сумма платежей, полученных Парлакян Н.Я. от покупателя, превышает половину общей цены недвижимого имущества, установленной договором, допущенное покупателем нарушение условие договора не может быть признано таким существенным, которое могло бы, с учетом положений статьи 489 ГК РФ, служить основанием для расторжения договора.

При этом доводы Парлакян Н.Я. о том, что покупателем не произведена в полном объеме оплата именно этих двух объектов недвижимости из четырех, предусмотренных договором, и данное обстоятельство дает ей право требовать расторжения договора в части передачи в собственность Шулера В.В. этих объектов, на положениях закона и фактических обстоятельствах дела не основаны.

Так, как следует из анализа содержания текста договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года, стороны в договоре не предусмотрели в графике платежей, за какие конкретно объекты, в какие даты вносятся денежные средства. В графике платежей предусмотрено лишь внесение денежных средств в конкретно определенных размерах, составляющих определенный процент от общей цены договора, и такие согласованные сторонами условия договора не позволяют сделать вывод о том, что часть уплаченных по договору денежных средств была в полном объеме (или в какой-либо конкретной части) уплачена за определенный объект недвижимого имущества.

Таким образом, суд первой инстанции, хотя свои выводы в решении и не мотивировал, однако в целом правомерно отказал в удовлетворении таких требований Парлакян Н.Я., а также вытекающих из них требований о применении последствий расторжения в части договора купли-продажи объектов недвижимости, путем возвращения права собственности Парлакян Н.Я. на земельные участки; взыскании с Шулера В.В. долга за другие остающиеся в его собственности объекты в размере 21 473 000 рублей.

При этом Парлакян Н.Я., как продавец имущества по договору, предусматривающему рассрочку платежа, не лишена возможности защитить свои права иным предусмотренным законом способом - путем заявления требований об оплате всей неоплаченной части цены договора и уплаты процентов (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

Вместе с тем, оснований для отказа в полном объеме в удовлетворении требований Парлакян Н.Я. о взыскании неустойки за несвоевременную оплату недвижимого имущества исходя из его полной стоимости, как это было заявлено в её иске, и не являющихся требованием о применении последствий расторжения договора, у суда первой инстанции не имелось.

Так, пунктом 3.1. договора купли-продажи предусмотрено условие о том, что в случае, если покупатель до 01 марта 2022 года не произведет полную оплату за объекты, продавец вправе потребовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день такой просрочки.

Такое условие договора закону не противоречит, недействительным не признано. Материалами дела подтверждается и Шулером В.В. не оспаривается, что полный расчет по договору им не осуществлен. При таком положении, Парлакян Н.Я. вправе требовать от покупателя Шулера В.В. уплаты неустойки (пени) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день просрочки.

Сумма задолженности, из которой истец по данному требованию Парлакян Н.Я. просит исчислить такую неустойку, определена ею верно – 22 000 000 руб.

С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении таких требований Парлакян Н.Я. в полном объеме у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с определенной истцом Парлакян Н.Я. датой начала периода взыскания такой неустойки и соответственно с заявленной ею к взысканию общей суммой такой неустойки.

Как следует из материалов дела, и подтверждено в суде апелляционной инстанции обеими сторонами, между сторонами 20 сентября 2022 года было достигнуто соглашение о том, что срок окончательного расчета по договору купли-продажи от 15 января 2021 года переносится до 01 апреля 2023 года.

Таким образом, поскольку в судебном заседании Парлакян Н.Я. наличие такого соглашения, в подтверждение которого в материалы дела к тому же представлена соответствующая расписка от 20 сентября 2022 года, учиненная ФИО1, не отрицала, несмотря на то, что требуемая по закону форма такого соглашения о внесении изменений в действующий договор соблюдена не была, судебная коллегия полагает что требования Парлакян Н.Я. о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части – за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года

Период же снижения размера неустойки до 0,015 % в день, стороны указанным соглашением определили только по состоянию на 20 сентября 2022 года, установив её на этот период в конкретном размере - в сумме 2 205 000 руб., следовательно, в иные периоды просрочки действуют условия заключенного между сторонами договора, не измененные соглашением сторон в установленном порядке.

При таком положении в пользу Парлакян Н.Я. подлежит взысканию неустойка (пени) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору в размере 22 000 000 руб. за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года в сумме 1 042 800 руб. (22 000 000 руб. х 0,03 % х 158 дней).

В остальной части оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Парлакян Нелли Яковлевны о взыскании с Шулера Вадима Владимировича в её пользу пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года, и в части удовлетворения исковых требований Шулера В.В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В., в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №, возвращении вышеуказанного имущества в распоряжение Парлакян Н.Я., прекращения права собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №, и в части возложения на Парлакян Н.Я. обязанности возвратить Шулеру В.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей, взыскания с Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464, 20 рубля.

Вынести в отмененной части новое решение, которым исковые требования Парлакян Нелли Яковлевны о взыскании пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года удовлетворить в части.

Взыскать с Шулера Вадима Владимировича в пользу Парлакян Нелли Яковлевны пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года в сумме 1 042 800 рублей.

В удовлетворении исковых требований Шулера Вадима Владимировича о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, здания склада с кадастровым номером №, признании права собственности Шулера В.В. на указанные объекты недвижимости отсутствующим; о возложении на Парлакян Н.Я. обязанности вернуть денежные средства за объекты недвижимости в размере 59 678 000 рублей; взыскании с Парлакян Н.Я. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года отказать.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения. апелляционную жалобу– удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судьи