Решение по делу № 2-3597/2023 от 16.08.2023

Дело № 2-3597/2023

УИД 23RS0037-01-2023-005167-22

         РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года                                                            г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего Кириленко И.В.,

при секретаре Кондратьевой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Меркуловой ФИО5 к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» о признании договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему заключенным,

     УСТАНОВИЛ:

Меркулова ФИО6., с учетом уточнения требований, обратилась в суд с иском к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» о признании договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему заключенным.

В обоснование иска указано, что 29.09.2017г.Меркулова ФИО7. заключила с ООО «Кубаньжилстрой» договор участия в долевом строительстве № №согласно которому Меркулова ФИО8. является «Дольщиком» объекта долевого строительства: 1-комнатной квартиры, общей площадью – 40,5 кв.м. (далее – жилое помещение), расположенную на 2 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома, по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № (далее – ДДУ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края №. по делу № № ООО «Кубаньжилстрой» признано банкротом и в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

В связи с инициированием в 2017 году процедуры банкротства застройщика – ООО «Кубаньжилстрой»уполномоченными органами приняты меры обеспечения, в том числе, в виде запрета осуществления Росреестром регистрационных действий с договорами долевого участия.По указанным причинам указанный выше ДДУ не был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно уведомления арбитражного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ. № требования Меркуловой ФИО9 о передаче1-комнатной квартиры, общей площадью – 40,5 кв.м., расположенной на 2 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома, по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № включены в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой» на основании договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., №№.

В ходе строительства многоквартирного дома произошласмена застройщика: новым застройщиком является ООО «Юг-Инжиниринг».

29.06.2020г. Управлением архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск ООО «Юг-Инжиниринг» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № многоэтажного жилого дома, с присвоением адреса и номера: <адрес>. Меркулова ФИО10. обратилась к новому застройщику – ООО «Юг-Инжиниринг» с заявлением о передаче ей жилого помещения, приобретенного по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ г.№№, заключённому с ООО «Кубаньжилстрой».

28.07.2023г. между Меркуловой ФИО11. и ООО «Юг-Инжиниринг» подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.№№ (далее дополнительное Соглашение). В соответствии с п. 6 Соглашения номером квартиры согласовано считать условный номер <адрес> согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ. № (дата первичного размещения: 28.08.2019г.), фактический адрес объекта долевого строительства: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №.

Как следует из п. 2 дополнительного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» принимает на себя права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ

Объект долевого строительства передаётся по передаточному акту в течение 45 календарных дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения с учётом полной оплаты стоимости объект долевого строительства (п. 3 дополнительного Соглашения от 28.07.2023г.).

Оплата цены договора в соответствии с дополнительным соглашением к нему, произведена Меркуловой ФИО12. в полном объёме, что подтверждается безакцептным аккредитивом открытым в ПАО «Сбербанк» 28.07.2023г. на сумму 1 620 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Меркулова ФИО13 через МФЦ обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации указанного договора долевого участия, однако на устной консультации специалистами МФЦ, связавшимися со специалистами Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес>, разъяснено, что зарегистрировать право собственности невозможно, так как многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

Аналогичное разъяснение содержится в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ. № №. Одновременно в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ. № № указано, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления учетно-регистрационных действий являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного истец просит признать договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. заключёнными. Обязать ООО «Юг-Инжиниринг» передать ФИО1 по передаточному акту жилое помещение: 1-комнатная квартира, 2 этаж, общая площадь – 40,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Меркуловой ФИО14 на жилое помещение:1-комнатная квартира, 2 этаж, общая площадь – 40,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истец Меркулова ФИО15. в судебное заседание не явилась, представитель истца направил заявление о проведении судебного заседания без его участия, просила иск удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «Кубаньжилстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика ООО «Юг-Инжиниринг» в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ответчик не возражает против удовлетворения требований Меркуловой ФИО16., поскольку договор об участии в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, по форме и содержанию соответствует требованиям закона, право Меркуловой ФИО17 подтверждено включением в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой» определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № № (обособленный спор №), с учётом заключённого дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № согласно которого ООО «Юг-Инжиниринг» принял на себя перед ФИО1 обязательства прежнего застройщика ООО «Кубаньжилстрой» по передаче квартиры в соответствии с заключенными ДДУ, оплата цены договора произведена ФИО1 в полном объеме, что не оспаривается другой стороной договора, суд считает необходимым признать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № №, а также дополнительное соглашение от 28.07.2023г. к нему, заключенными.

Представитель третьего лица Новороссийского отдела УФСГРКиК по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что между Меркуловой ФИО18. ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Кубаньжилстрой» заключен договор участия в долевом строительстве № №1, согласно которому Меркулова ФИО19 является «Дольщиком» Объекта долевого строительства: 1-комнатной квартиры номер на площадке 8, проектной площадью 40,50кв.м., расположенной на 2 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Россия, <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> по ГП (далее – ДДУ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2019г. ОО «Кубаньжилстрой» признано банкротом и в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

В связи с инициированием в 2017 году процедуры банкротства застройщика – ООО «Кубаньжилстрой» уполномоченными органами приняты меры обеспечения, в том числе, в виде запрета осуществления Росреестром регистрационных действий с договорами долевого участия. По указанным причинам указанный выше ДДУ не был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно уведомления конкурсного управляющего от 22.04.2020г. № требования Меркуловой ФИО20. включены в реестр требований о передачи жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой».

Истец исполнила свои обязательства по оплате за объект долевого строительства по ДДУ в полном объеме, что подтверждается аккредитивом от 28.07.2023г. и составляет 1 620 000 руб.

Правомерность права требования истца о передаче ей жилого помещения, несмотря на отсутствие регистрации договора участия долевого строительства, в порядке, установленном законодательством, подтверждено определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № № (обособленный спор №),

Как установлено судом, в соответствии с кассационным постановлением Арбитражного суда <адрес> по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ. правоотношения, возникшие между участниками долевого строительства и новым застройщиком, не могут быть предметом рассмотрения в рамках дела о банкротстве ООО «Кубаньжилстрой».

В ходе строительства многоквартирного дома произошла смена застройщика: новым застройщиком является ООО «Юг-Инжиниринг».

29.06.2020г. Управлением архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск ООО «Юг-Инжиниринг» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № многоэтажного жилого дома, с присвоением адреса и номера: <адрес>.

Жилое помещение, являющееся предметом ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ. № №, после ввода дома в эксплуатацию является 1-комнатная квартира, 2 этаж, общая площадь – 40,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

С учетом подтвержденных арбитражным судом прав Меркуловой ФИО21 требовать передачи жилого помещения в многоквартирном доме по адресу <адрес> (далее-МКД), а также ввиду состоявшейся смены застройщика данного МКД, Меркулова ФИО22 обратилась к новому застройщику – ООО «Юг-Инжиниринг» с заявлением о передаче ей жилого помещения, приобретенного по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ.№№ заключённому с ООО «Кубаньжилстрой».

28.07.2023г. между ФИО1 и ООО «Юг-Инжиниринг» подписано дополнительное Соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.№№1.

Согласно п. 2 дополнительного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» принимает на себя права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. 6 заключенного дополнительного соглашения номером квартиры согласовано считать условный номер <адрес> согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ. № (дата первичного размещения: 28.08.2019г.), фактический адрес объекта долевого строительства: <адрес> <адрес>, кадастровый №.

Как следует из п. 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору участия в долевом строительстве № №1 от ДД.ММ.ГГГГ г. объект долевого строительства передаётся по передаточному акту в течение 45 календарных дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения с учётом полной оплаты стоимости объект долевого строительства.

Оплата цены договора в соответствии с дополнительным соглашением к нему, произведена Меркуловой ФИО23 в полном объёме, что подтверждается аккредитивом от 28.07.2023г., составляет 1620000 рублей и не оспаривается ответчиками.

ДД.ММ.ГГГГ истец через МФЦ обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации указанного договора долевого участия, однако на устной консультации специалистами МФЦ, связавшимися со специалистами Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес>, разъяснено, что зарегистрировать право собственности невозможно, так как многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

Аналогичное разъяснение содержится в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №/1. Согласно данному ответу зарегистрировать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. не представляется возможным, так как государственная регистрация ДДУ, заключённого между Меркуловой ФИО24. и ООО «Кубаньжилстрой», не производилась. Одновременно в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №1 указано, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления учетно-регистрационных действий являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В настоящий момент у истца отсутствует передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в связи с отказом ООО «Юг-Инжиниринг» передавать Меркуловой ФИО25. жилое помещение, без регистрации соглашения о смене застройщика, а Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю не регистрирует дополнительное соглашение в виду отсутствия регистрации основного договора участия в долевом строительстве, который не зарегистрирован по причинам, не зависящим от Меркуловой ФИО26..

В связи с тем, что строительство многоквартирного жилого дома завершено и дом введен в эксплуатацию в настоящий момент зарегистрировать договор долевого участия в установленном законом порядке не представляется возможным. Истец не может реализовать свое право на государственную регистрацию ДДУ, и, как следствие, оформить право собственности на объект недвижимости, приобретенный по данному договору.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу требований ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

- условия, предусмотренные ч.5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные ч.4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № №, подписанный Меркуловой ФИО27 и ООО «Кубаньжилстрой», содержит все существенные условия для договора долевого участия в строительстве, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, стороны договора выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Поскольку договор об участии в долевом строительстве № №1 от ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию соответствует требованиям закона, право истца подтверждено включением в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой» определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (обособленный спор №), с учётом заключённого дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № №, согласно которого ООО «Юг-Инжиниринг» принял на себя перед Меркуловой ФИО28. обязательства прежнего застройщика ООО «Кубаньжилстрой» по передаче квартиры в соответствии с заключенными ДДУ, оплата цены договора произведена Меркуловой ФИО29. в полном объеме, что не оспаривается другой стороной договора, суд считает необходимым признать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № № а также дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к нему - заключенными.

Из материалов дела не следует, что ООО «Юг-Инжиниринг» освобождается от исполнения обязанностей перед теми участниками строительства, договоры с которым по тем или иным причинам не зарегистрированы в установленном порядке.

Права и обязанности, перешедшие к ООО «Юг-Инжиниринг», полностью идентичны ООО «Кубаньжилстрой» а, следовательно, новый застройщик не вправе устанавливать такие требования к участникам строительства, которые формально позволяют ему отказать в заключении дополнительного соглашения к ДДУ, а также в передаче объекта.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч. 11 ст. 48 Закона о регистрации недвижимости для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным Законом, также необходимы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию МКД;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В настоящий момент у истца отсутствует передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в связи с отказом ООО «Юг-Инжиниринг» передавать Меркуловой ФИО30. жилое помещение. При этом, из представленного ответа Новороссийского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю следует, что регистрация, как основного договора, так и дополнительного соглашения к нему в настоящий момент не возможна.

Таким образом, обязательства ООО «Юг-Инжиниринг» по передаче истцу жилого помещения, остаются неисполненными, несмотря на достройку дома, при этом указанные обязательства не могут быть выполнены ООО «Кубаньжилстрой», так как им утрачен статус застройщика (лицо, которое юридически может передать объекты), а также утрачено фактическое владение объектом, установление дополнительных условий для передачи помещений устанавливается лицом, фактически владеющим объектом и юридически являющимся застройщиком (ООО «Юг-Инжиниринг»).

В связи с вышеизложенным, требования Меркуловой ФИО31. об обязании ООО «Юг-Инжиниринг» передать квартиру являются обоснованными.

В соответствии с п. 63, п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04. 2010г. истец вправе в одном исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.

В связи с чем, требования Меркуловой ФИО32 о государственной регистрации права собственности на квартиру также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                       РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. заключёнными.

Обязать ООО «Юг-Инжиниринг» передать Меркуловой ФИО33 по передаточному акту жилое помещение: 1-комнатную <адрес>, площадью – 40,5 кв.м., расположенную на 2 этажемногоквартирного <адрес>,, в городе <адрес>, кадастровый №, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности Меркуловой ФИО34 на жилое помещение:1-комнатную <адрес>, площадью – 40,5 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного <адрес>, в городе <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий                         Кириленко И.В.

Мотивированное решение изготовлено 25.09.2023 г.