Решение по делу № 2-364/2016 от 01.03.2016

ДЕЛО № 2-364/2016 08 апреля 2016 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Логиновой О.В.,

при секретаре Гурьевой Т.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Коряжме в помещении суда 08 апреля 2016 года дело по иску Лопаткиной А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «МастерСтрой-Инвест» о взыскании излишне уплаченных по договору долевого строительства денежных средств, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Лопаткина А.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МастерСтрой-Инвест» (далее по тексту ООО «МастерСтрой-Инвест») о взыскании излишне уплаченных по договору долевого строительства денежных средств, неустойки. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «МастерСтрой-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому ответчик обязался построить многоквартирный дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ и после ввода его в эксплуатацию передать истцу двухкомнатную квартиру общей площадью 56,8 кв. м., а она обязалась оплатить полную стоимость квартиры в размере 1533 600 руб. Свои обязательства по договору она исполнила надлежащим образом, данная сумма была уплачена единовременно ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи квартиры в собственность истцу установлен в соответствии с договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчиком в нарушение установленных договором сроков передачи квартиры фактически квартира была передана ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого общая площадь переданной квартиры согласно кадастровому паспорту составила 54 кв. м., что на 2,8 кв. м. меньше, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Направленная в адрес ответчика претензия о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму 75 600 руб., а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры в сумме 96 156,72 руб. оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец просил суд взыскать с ответчика излишне уплаченную по договору долевого строительства, с учетом уменьшения общей площади квартиры денежную сумму 75 600 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта недвижимости в сумме 96 156,72 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штраф в размере 50% от суммы, присужденной по решению суда.

Истец Лопаткина А.В. в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте судебного разбирательства, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает, в отношении вынесения решения в порядке заочного производства не возражает.

Ответчик ООО «МастерСтрой-Инвест» о месте и времени судебного заседания извещался заказной корреспонденцией по месту нахождения юридического лица по адресу: <адрес>3, по указанным в иске адресам: <адрес>, пл.Революции, 69А, пом.227А, <адрес> надлежащим образом (л.д. 55, 56, 57). Судебное извещение возвращено суду с указанием истечения срока хранения. По номеру телефона, указанному в телефонограмме Котласского городского суда как номер телефона директора ООО «МастерСтрой-Инвест» Бушковского Н.В., неоднократно производились вызовы, однако по указанному номеру никто не отвечал (л.д. 33, 58).

В соответствии с ч. 5 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения. Согласно представленной суду выписке из единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 51), местом нахождения ООО «МастерСтрой-Инвест» является <адрес>3, сведений об изменении места нахождения юридического лица в налоговый орган не представлено. При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчик ООО «МастерСтрой-Инвест» надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие истца и ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, проверив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно части 4 статьи 4 указанного Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 того же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МастерСтрой-Инвест» и Положий А.В. (в браке Лопаткиной) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик ООО «МастерСтрой-Инвест» обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ построить многоквартирный жилой дом по <адрес> общей площадью по проекту 7890 кв. м., и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру №, расположенную на пятом этаже, общей площадью согласно проекту 56,8 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (л.д. 6-11).

Пунктом 2.2. договора по соглашению сторон определена цена договора 1533 600 рублей, которую участник долевого строительства обязан уплатить застройщику ООО «МастерСтрой-Инвест» в пятидневный срок после регистрации указанного договора (пункт 2.6 договора).

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы её площади, в связи с чем стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 27000 руб. (1533 600 руб. : 56,8 кв.м. = 27000 руб.).

Как следует из материалов дела договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8 оборот).

Свои обязательства по уплате суммы 1533 600 руб. Лопаткина А.В. исполнила надлежащим образом в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Согласно п. 3.2.3 договора ООО «МастерСтрой-Инвест» обязался передать объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6 оборот).

Как установлено судом, <адрес> общей площадью 7890 кв.м. по <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59), нумерация квартир при вводе дома в эксплуатацию была изменена, в связи с чем квартире истца был присвоен №, что подтверждается приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Объект долевого строительства - двухкомнатная <адрес> указанном доме передана Лопаткиной А.В. по акту приема - передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), на <адрес> Лопаткиной А.В. выдан технический паспорт (л.д. 14-16).

Право собственности Лопаткиной А.В. на квартиру № зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ и технического паспорта на квартиру № следует, что общая площадь переданной истцу квартиры составляет 54 кв.м. (л.д. 11, 15), что на 2,8 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. со стороны ответчика имеет место нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления истцу квартиры меньшей общей площадью, чем предусмотрено условиями договора.

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствие с п. п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре этого условия не является основанием для отказа в удовлетворении требования участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Поскольку заключенным между истцом и ответчиком договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора, а фактически условия договора были в одностороннем порядке изменены ответчиком, что повлекло изменение предмета договора, тем самым ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям пункта 1.1 договора - требования истца в соответствии с вышеуказанными положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ об уменьшении цены договора и возврате излишне уплаченной суммы являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Пункты 5, 7 передаточного акта от 24.04.2015 о том, что обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме и надлежащим образом, в том числе по параметрам квартиры, указанным в техническом паспорте на квартиру; стороны не имеют друг к другу никаких претензий по вопросам исполнения договора участия в долевом строительстве, нарушают права и законные интересы участника долевого строительства Лопаткиной А.В. как потребителя, приобретшего квартиру для личных нужд и ограничивают право истца требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, а также предусмотренной законом неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, что противоречит закону (п. 2 ст. 400 ГК РФ, ч.2, 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ) и влечет недействительность вышеуказанных условий передаточного акта в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

При изложенных обстоятельствах в пользу истца подлежит взысканию стоимость разницы между площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и фактической площадью переданной истцу квартиры: 56,8 кв. м – 54,0 кв. м = 2,8 кв. м, что в денежном выражении составляет 75 600 руб. (2,8 кв.м. х 27 000 руб. (стоимость 1 кв.м.)). Таким образом, в пользу истца Лопаткиной А.В. подлежит взысканию стоимость разницы между площадью квартиры по договору и фактической площадью квартиры, переданной истцу, в размере 75 600 руб.

В части заявленных истцом требований к ответчику о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1, 3 статьи 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений части 2 статьи 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как установлено судом, сторонами договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2.3) был установлен срок передачи объекта долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Фактически объект долевого строительства (двухкомнатная квартира №) ответчиком передан истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). При этом изменения в договор участия в долевом строительстве в части сроков передачи объекта долевого строительства сторонами договора не вносились.

Таким образом, судом установлен факт передачи истцу объекта долевого строительства с нарушением сроков, установленных договором.

Как следует из иска, за нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (114 дней) в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ начислена неустойка, размер которой составил 96 156,72 руб. (1533 600 руб. х 8,25/300 х 114 дн. = 48 078,36 руб. х 2 = 96 156,72 рублей, где 1533 600 руб. - цена договора, 8,25%/300 - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, 114 дней - период просрочки ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, 48 078,36 руб. х 2 - исчисленная неустойка в двойном размере).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ООО «МастерСтрой-Инвест», указанного в договоре, истцом была направлена претензия с требованием о выплате денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением условий договора долевого строительства, данная претензия была возвращена без вручения за истечением срока хранения (л.д. 18-25).

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования к ответчику о взыскании неустойки за нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 96 156,72 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку представленными доказательствами судом установлен факт виновного нарушения ответчиком установленного договором срока передачи участнику долевого строительства Лопаткиной А.В. объекта долевого строительства, следовательно, истец имеет право на получение с ответчика неустойки в соответствие с частью 2 статьи 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Как указано выше, в данном случае правоотношения между застройщиком и истцом регулируются, в том числе положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" N 2300-1 от 07.02.1992.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" N 2300-1 от 07.02.1992 года при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суд РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Денежная сумма, подлежащая взысканию с ответчика составляет 171 756,72 руб., а поскольку ответчик в добровольном порядке не удовлетворил заявленные истцом требования, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, который составляет 85 878,36 руб. (171 756,72 руб. : 2 = 85 878,36 руб.). Законных оснований для уменьшения подлежащего взысканию с ответчика штрафа в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд не находит.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в доход соответствующего бюджета государственная пошлина в размере 4635,13 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лопаткиной А. В. - удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МастерСтрой-Инвест» в пользу Лопаткиной А. В. излишне уплаченную по договору долевого строительства сумму 75600 руб., неустойку в размере 96 156 руб. 72 коп., штраф в размере 85 878 руб. 36 коп., всего 257 635 (Двести пятьдесят семь тысяч шестьсот тридцать пять) рублей 08 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МастерСтрой-Инвест» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 4635 (Четыре тысячи шестьсот тридцать пять) 13 копеек.

Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заявление об отмене заочного решения суда должно содержать: наименование суда, принявшего заочное решение; наименование лица, подающего заявление; обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, а также обстоятельства и доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда; просьбу лица, подающего заявление; перечень прилагаемых к заявлению материалов. Заявление об отмене заочного решения суда подписывается ответчиком или при наличии полномочия его представителем и представляется в суд с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Архангельском областном суде через Коряжемский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий                              О.В.Логинова