Решение по делу № 2-215/2019 от 10.12.2018

Дело № 2-215/2019 В окончательной форме

изготовлено 25.10.19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2019 года                         г. Сосновый Бор

Ленинградской области

Сосновоборский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Бучина В.Д.

при секретаре Самохваловой О.В.,

с участием прокурора Ликратовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Александра Владимировича к Малышенко Татьяне Анатольевне, Кузнецовой Людмиле Леонидовне, Малышенко Анатолию Николаевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании передать квартиру, взыскании неосновательного обогащения и исковому заявлению Малышенко Татьяны Анатольевны, Кузнецовой Людмилы Леонидовны, Пневской Натальи Анатольевны к Попову Александру Владимировичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Попов А.В. обратился в суд с настоящим иском, указав, что на основании договора купли-продажи, заключенного 07 июня 2016 года с Малышенко Т.А., он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Данный договор купли-продажи предусматривал обязанность Малышенко Т.А. передать истцу квартиру по акту приема-передачи в течение одного дня с момента регистрации права собственности Попова А.В. в отношении квартиры. Кроме того, Малышенко Т.А. обязывалась освободить квартиру в течение двух недель со дня подачи документов для регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, Малышенко Т.А. указанных обязательств не исполнила. При этом она, а также Кузнецова Л.Л., Малышенко А.Н. сохраняют регистрацию в спорном жилом помещении.

В связи с тем, что ответчики пользуются спорным имуществом на протяжении 30 месяцев после государственной регистрации права собственности на нее истца, последний полагал, что Малышенко Т.А. допустила неосновательное обогащение в виде стоимости аренды данной квартиры за указанный период в размере 864 995 рублей.

Малышенко Т.А., Кузнецова Л.Л., Пневская Н.А. обратились со встречным иском, в котором просили признать недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от 07 июня 2016 года, заключенный между Малышенко Т.А. и Поповым А.В.

В обоснование заявленных требований встречные истцы указали, что Попов А.В. в нарушение положений договора купли-продажи не уплатил продавцу 990 000 рублей, которые составляли стоимость квартиры.

В договоре купли-продажи не были оговорены права лиц, проживающих в данной квартире: Малышенко Т.А., Кузнецовой Л.Л., Пневской Н.А., Малышенко А.Н.

Первоначальный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Первоначальные ответчики Малышенко Т.А., Кузнецова Л.Л. в судебном заседании исковые требований Попова А.В. не признали, встречные исковые требования поддержали.

Ответчик Малышенко А.Н., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третьи лица Пневская Н.А., представитель третьего лица Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Определив рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, выслушав явившихся ответчиков, заслушав прокурора, полагавшего необходимым отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

По смыслу приведенных положений закона, поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), то и реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением.

В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, к членам семьи собственника жилого помещения, отказавшимся от участия в его приватизации, не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Из материалов дела следует, что 26 января 2010 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области, дейсьвующим от имени муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области, и Малышенко Т.А. был заключен договор передачи жилого помещения в собственность граждан № (л.д. 138).

Пункт 1 договора предусматривал бесплатную передачу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность Малышенко Т.А.

На день заключения данного договора, в нем проживали наниматель Малышенко А.Н. и члены семьи нанимателя Малышенко Л.Л., Пневская Н.А., Малышенко Т.А. (л.д. 140).

Малышенко Л.Л., Малышенко А.Н. и Пневская Н.А. выразили согласие на передачу указанной квартиры в собственность Малышенко Т.А. без их включения в договор приватизации (л.д. 139).

07 июня 2016 года между Малышенко Т.А. и Поповым А.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 17-18).

Таким образом, на момент приватизации спорной квартиры совместно с Малышенко Т.А. в квартире в качестве члена ее семьи проживали Кузнецова Л.Л. и Малышенко А.Н., которые имели равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и приобрели бессрочное право пользования приватизированным жилым помещением, отказавшись от участия в приватизации.

При таких обстоятельствах Кузнецова Л.Л. и Малышенко А.Н. могут быть признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением в случае их добровольного отказа от права пользования данным помещением. Однако указанных обстоятельств по настоящему делу судом не установлено.

Применительно к требованиям, предъявленным к Малышенко Т.А., суд полагает необходимым отметить следующее.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Таким образом, для возникновения по договору купли-продажи права собственности имеет значение факт исполнения этого договора сторонами.

Условиями подписанного между сторонами договора предусмотрено, что продавец обязуется освободить квартиру в течение двух недель со дня подачи документов на регистрацию (абзац 8). Договор также предусматривал обязанность сторон составить передаточный акт в течение одного дня с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (абзац 15).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что передача квартиры по договору купли-продажи не состоялась, а спорная квартира в настоящее время находится во владении Малышенко Т.А., доказательств получения денежных средств от Попова А.В. Малышенко Т.А. не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения предъявленных к ней требований о признании утратившей право пользования жилым помещением и взыскании неосновательного обогащения в связи с пользованием спорной квартирой судом не усматривается.

В отношении встречных исковых требований суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Таким образом, уклонение стороны договора купли-продажи от оплаты приобретенной вещи не является основанием для признания недействительной данной сделки, а может служить основанием для ее расторжения либо предъявления требования о взыскании неуплаченных денежных средств. Однако такие требования встречными истцами не предъявлялись.

Отсутствие в договоре указания на права иных лиц, проживающих в квартире, но не являющихся сторонами сделки, также не влечет ее недействительность. При этом вопрос об их правах был разрешен в рамках настоящего гражданского дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Попову Александру Владимировичу в удовлетворении исковых требований к Малышенко Татьяне Анатольевне, Кузнецовой Людмиле Леонидовне, Малышенко Анатолию Николаевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании передать квартиру, взыскании неосновательного обогащения отказать.

Малышенко Татьяне Анатольевне, Кузнецовой Людмиле Леонидовне, Пневской Наталье Анатольевне в удовлетворении исковых требований к Попову Александру Владимировичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.

Судья: