Решение по делу № 2-6071/2018 от 24.05.2018

Изготовлено в окончательной форме 13.07.2018 года

Санкт-Петербург

№ 2-6071/2018                     04 июля 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Григорьевой Н.Н.

при секретаре Куропаткиной В.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Федоровой Е. В. к АО «Новая Скандинавия» о регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, освобождении имущества от ареста

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился в суд с иском к АО «Новая Скандинавия» о регистрации перехода права собственности, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес>, прекращении права собственности АО «Новая Скандинавия», освобождении имущества от ареста - а именно освободить спорную квартиру в жилом доме по адресу: <адрес> от запрета на совершение регистрационных действий.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Группа Прайм» (продавец) и ООО «Балтийский Альянс» (покупатель) был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, согласно договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения на следующих условиях: продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение, расположенное в жилом доме по строительному <адрес> участок №, предварительный номер квартиры № общей площадью 62,39 в подъезде № на 7 этаже в строительных осях №. В обеспечении исполнения обязательств по подписанию основного договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить продавцу денежное обеспечение в размере 4705660 руб., которое вносится в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель исполнил обязательства по оплате о чем свидетельствует акт приема-передачи простых векселей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, сторонами подписаны акты сверки взаиморасчетов по предварительному договору, согласно которым покупатель полностью исполнил свои обязательства. В соответствии с предварительным договором продавец обязался заключить основной договор с покупателем в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указанный жилой дом введен в эксплуатацию ответчик зарегистрировал право собственности на спорный объект ДД.ММ.ГГГГ. Затем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтийский Альянс» и Якушевым Ю.А. (истец) зарегистрировано соглашение об уступки прав требования по предварительному договору по которому ООО «Балтийский Альянс» передал истцу в полном объеме все существующие права.

ДД.ММ.ГГГГ продавец передал истцу спорное жилое помещение, о чем подписан акт, ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по заключению основного договора и по регистрации перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу.

    Истец в судебное заседание не явился, представитель истца явился, на удовлетворении иска настаивал, представлены письменные объяснения.

Ответчик, конкурсный управляющий АО «Новая Скандинавия» не явился, извещались судом, представлены письменные объяснения (л.д. 192-193), а так же заявление о признании иска.

3 лица Выборгский РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу, Дзержинский РОСП УФССП России Центрального района по Санкт-Петербургу, ООО "СпецСтройПроект", МИФНС России №17 по СПб, ООО "Креадо", ООО «Балтийский Альянс» не явились, извещались судом.

    Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему:

    Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску по иску Вавилова Е. Н. к АО «Новая Скандинавия» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, освобождении имущества от ареста, прекращено в связи с признание АО «Новая Скандинавия» банкротом.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ данное определение отменено, дело возвращено для рассмотрения по существу.

    Как усматривается из материалов дела, производство по делу о банкротстве в отношении АО "Группа Прайм" (новое наименование с ДД.ММ.ГГГГ - АО "Новая Скандинавия") было возбуждено ДД.ММ.ГГГГ, процедура наблюдения введена ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ организация признана банкротом.

В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Группа Прайм» (продавец) ( АО «Новая Скандинавия») и ООО «Балтийский Альянс» (покупатель) № 15-2010/30, согласно договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения на следующих условиях: продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение, расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес>», участок №, предварительный номер квартиры №, общей площадью 62,39 в подъезде № на 7 этаже.

     Согласно п. 1.1.3 указанного договора цена квартиры должна быть оплачена в течении 5 банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры.

    Общая цена объекта установлена п. 1.1.2 предварительного договора, и составляет 4705660,00 руб. с оговоркой о ее уточнении в основном договоре, исходя из расчета 75423,00 руб. за 1 кв. м недвижимости.

Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. 1.1.3 из которого следует, что цена квартиры, указанная в п. 1.1.2 договора должна быть оплачена в течении 5 банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры.

Из п. 1.2 следует, что стороны обязуются подписать основанной договор купли-продажи квартиры в течении 60 календарных дней с момента выполнения сторонами двух обязательных условий – государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

Так же, были заключены дополнительное соглашения от 04.06.2010 г., 02.09.2013 г., в соответствии с которыми срок оплаты в обеспечения обязательств по предварительному договору был изменен до 31.10.2013 года.

Суд, анализируя условия заключенного договора, приходит к выводу, что предварительный договор не предусматривал обязанность покупателя предварительно оплатить приобретаемое помещение ни полностью, ни в какой-то части.

Судом установлено, что п. 2.1 предварительного договора предусмотрено, что до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 4705660,00 руб.

Суд приходит к выводу, что обеспечение обязательств стороны по заключению основного договора путем внесения обеспечительного платежа не противоречит законодательству, действовавшему на момент возникновения рассматриваемых правоотношений.

Приведенные условия предварительного договора относительно оплаты цены недвижимости и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, сформулированы таким образом, что у стороны договора не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся в качестве оплаты по предварительному договору.

Указание в п. 2.4 предварительного договора о том, что в случае заключения между сторонами основного договора купли- продажи квартиры, указанная сумма денежного обеспечения, внесенная покупателем засчитывается в счет уплаты покупателем цены основного договора купли-продажи квартиры, безусловно, предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон.

Суд полагает, что внесенные покупателем денежные средства являлись обеспечительным платежом, который предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения предварительного договора условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило законодательству.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано за ответчиком 12.03.2013 года.

     Истцом представлены в материалы дела акты приема-передачи простого векселя от 21.09.2013 г., простой вексель № акт сверки взаимозачетов от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи спорной квартиры.

Согласно представленным векселям срок платежа по которым установлен по предъявлению, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть денежные средства в срок, установленный дополнительным соглашением к предварительному договору внесены не были. Если спорный договор не предусматривает оплату стоимости квартиры векселями, то покупатель должен производить расчеты по оплате в соответствии с условиями договора непосредственно с ответчиком, в соответствии с чем, суд полагает, что покупатель не выполнил денежные обязательства по договору.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания заключенного сторонами предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты.

Между ООО «Балтийский Альянс» и истцом заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступки прав требования по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со спорным предварительным договором общая площадь спорного жилого помещения составляет 62,39 кв м

Как следует из уведомления ответчика спорная квартира имеет площадь 63,2 кв м.

    Кроме того, покупатель должен оплатить стоимость квартиры в полном объеме, с учетом увеличения ее площади в результате произведенных обмеров, иного суду не представлено.

Если, срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В данном случае, срок исполнения обязательств по заключению основного договора между сторонами не был определен, наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора, в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор заключен не был.

В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в пункте 2.1, 2.2, 2.3 срок, в течение которого продавец был вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск.

Согласно ч. 2 той же статьи, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В рассматриваемом случае, суд полагает невозможным принять признание иска ответчиком, поскольку это повлечет нарушение прав лиц, являющихся взыскателями по отношению к ответчику.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Факт наличия ограничений на момент заключения соглашения об уступки прав требования по спорному предварительному договору в отношении спорной квартиры подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На момент передачи спорной квартиры истцу по акту приема-передачи возможность совершать регистрационные действия в отношении перехода права собственности на спорную квартиру была утрачена, о чем стороны должны были знать.

В абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу указанных норм права, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения данного дела, и подлежащим доказыванию, является наличие у истца прав на имущество, в отношении которого предъявлен иск.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд установил, что основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами не заключен, доказательств оплаты по предварительному договору не представлено, в связи с чем, в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности АО «Новая Скандинавия» следует отказать.

Поскольку, суд отказывает в удовлетворении вышеуказанных исковых требований, то требования об освобождении имущества от ареста так же не подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Федоровой Е. В. в удовлетворении исковых требований к АО «Новая Скандинавия» - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: