Решение по делу № 33-3310/2023 от 16.05.2023

Председательствующий: Чукреева Е. Н. Дело № 33-3310/2023

номер дела, присвоенный судом первой инстанции № 2-79/2023

55RS0002-01-2022-005615-08

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск                                 7 июня 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Щукина А. Г.,

судей Будылка А. В., Павловой Е. В.,

при секретаре Скоревой В. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Губич В. А., Клемуш И. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Чаша» о взыскании арендной платы за пользование земельным участком

по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Золотая Чаша» Москвиной Д. П. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 28 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Щукина А. Г. судебная коллегия

установила:

Губич В. А., Клемуш И. А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Чаша» (далее - ООО «Золотая Чаша») о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 15 ноября 2021 года по 15 октября 2022 года в размере 441 000 рублей в пользу каждого истца.

В обоснование иска указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> га, расположенный по адресу: <...>. Двадцать седьмого августа 2020 года между истцами и ответчиком был заключён договор аренды указанного земельного участка сроком с 15 ноября 2020 года до 15 октября 2021 года, арендатор произвёл оплату аренды за весь срок действия договора в сумме 882 000 рублей. За период действия договора ответчик возвёл на арендуемом участке теплицы, проложил дороги, вырыл котлованы, а также возвёл иные постройки, которые находятся на участке по настоящее время. После истечения срока договора аренды ООО «Золотая Чаша» земельный участок не возвратило и продолжает его использовать, в связи с чем данный договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, плата за фактическое пользование участком производится в размере, определённом договором. По условиям договора аренды арендная плата выплачивается в размере 882 000 рублей в срок не позднее 30 августа.

Истцы Губич В. А., Клемуш И. А. в судебное заседание не явились, их представители Губич А. И., Каплунов С. А. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Золотая Чаша» Москвина Д. П. в судебном заседании не оспаривала, что оплата аренды не осуществляется, при этом указала, что правоотношения сторон по договору аренды являются прекращёнными в связи с окончанием срока договора.

Представитель третьего лица Администрации Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 28 февраля 2023 года исковые требования Губич В. А., Клемуш И. А. удовлетворены.

С ООО «Золотая Чаша» в пользу Губич В. А., Клемуш И. А. взыскана арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № <...> в период с 15 ноября 2021 года по 15 октября 2022 года в размере 441 000 рублей в пользу каждой.

С ООО «Золотая Чаша» в пользу ООО «Региональный Кадастровый Центр «Земля» взысканы расходы за проведение судебной землеустроительной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Золотая Чаша» Москвина Д. П. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Повторно приводит доводы о том, что намерений относительно заключения договора аренды на 2021-2022 год у ответчика не было, истцами не представлено доказательств фактического нахождения сторон в арендных правоотношениях применительно к спорному земельному участку. Договор аренды имел формальные признаки, ни одна из сторон фактически не передавала и не возвращала участок другой стороне. В судебном заседании не нашёл подтверждения факт продолжения сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. Полагает, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации; отсутствие в заключении указания на методику и методологию проведения исследования не позволяет определить точность произведённых расчётов.

В возражениях на апелляционную жалобу Губич В. А. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истцов, представителя третьего лица Администрации Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, надлежащим образом извещённых о месте и времени судебного заседания.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО «Золотая Чаша» Молчановой Е. М., выступающей на основании доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истцов Афиногеновой С. А., выступающей на основании доверенностей, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Губич В. А. и Клемуш И. А. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...> (<...>).

С <...> собственники земельного участка, включая Губич В. А., Клемуш И. А., сдавали участок с кадастровым номером № <...> в размере принадлежащих им долей в аренду ООО «Золотая Чаша» на основании договоров от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, от <...> (<...>).

Двадцать седьмого августа 2020 года Губич В. А., Клемуш И. А. (арендодатели) и ООО «Золотая Чаша» (арендатор) заключили очередной договор аренды, по условиям которого арендодатели предоставили арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> га, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1).

Договор заключён сроком с 15 ноября 2020 года до 15 октября 2021 года (пункт 1.3). Величина арендной платы за весь период действия договора на предоставленном участке установлена сторонами в размере 882 000 рублей. Арендная плата выплачивается в срок не позже 30 августа (пункт 2.1).

На основании пункта 3.2 договора арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату; после окончания срока действия договора возвратить участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок на прочих равных условиях перед другими лицами. Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 3.4).

В тот же день (27 августа 2020 года) истцы передали ООО «Золотая Чаша» поименованный земельный участок.

Между тем по истечении срока аренды арендатор земельный участок не вернул, договор аренды не перезаключил, арендную плату за 2022 год не произвёл.

Двадцать девятого января 2022 года истцы направили в адрес ответчика письмо, в котором просили сообщить о намерении возобновить договор аренды на 2022 год. В противном случае просили привести земельный участок в нормальное и пригодное для сельхозиспользования состояние в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

ООО «Золотая Чаша» на указанное письмо не ответило.

В связи с этим <...> Губич В. А., Клемуш И. А. направили ответчику претензию, в которой просили произвести оплату аренды земельного участка за фактическое пользование в 2022 году в размере 882 000 рублей и перезаключить договор аренды на тех же условиях на 2022 год и последующий год. Данная претензия также оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указывая на то, что после истечения срока договора аренды ООО «Золотая чаша» продолжает использовать земельный участок, уклоняется от добровольного исполнения своих обязательств по внесению арендной платы, Губич В. А., Клемуш И. А. обратились в суд с приведённым выше иском.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональный Кадастровый Центр «Земля».

По заключению эксперта № <...> от <...> при натурном обследовании на исследуемой территории земельного участка с кадастровым номером № <...> обнаружены теплицы (часть их них полуразобранные и разобранные), здания, не имеющие признаки капитальности, котлованы и водопровод, предназначенные для полива, линии электропередач, куча материала, похожего на удобрения. Данные объекты доказывают факт использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. На момент проведения экспертизы на исследуемой территории имеется четыре котлована, десять теплиц в неразобранном ветхом состоянии, пять зданий в аварийном состоянии, теплицы в полуразобранном и разобранном до основания состоянии. Прочие земли в границах застроенной территории использовались для организации хозяйственных проездов к теплицам, хранения удобрений. Сооружения появились в 2009 году, на 2022 год наблюдается демонтаж сооружений.

По результатам обследования эксперт пришёл к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером № <...> используется фактически по назначению, что соответствует требованиям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). В период с 2021 по 2022 год земельный участок использовался по назначению, но производился демонтаж строений. Площадь земельного участка с кадастровым номером № <...> по сведениям ЕГРН – <...> кв.м. Площадь используемых земель составила <...> кв.м (<...> процентов от общей площади).

В границах земельного участка с кадастровым номером № <...> в период с 2021 по 2022 год строительство сооружений отсутствует, производится демонтаж данных строений.

При этом характер теплиц по внешним признакам позволяет определить, что земельный участок с кадастровым номером № <...> использовался в течение сезона сельхозпроизводства 2021-2022 года. В связи с отсутствием сведений о правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на строения и сооружения, расположенные на исследуемом земельном участке, определить принадлежность данных объектов невозможно.

Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля <...> пояснил, что он с 2015 года в <...> оказывал помощь в ведении деятельности ООО «Золотая чаша»: объезжал земельные участки, осуществлял охрану, присутствовал при передаче денег в уплату за аренду. Арендная плата составляла 8 000 рублей за один гектар, с 2018 года повысилась до 15 000 рублей за один гектар. Расплачивались с собственниками всегда в один период с 15 по 30 августа, для чего приезжал директор общества, привозил деньги наличными средствами, оформлял договор. Ему известно место расположения земельного участка Губич В. А., Клемуш И. А., а также то, что его сдавали в аренду. Насколько ему известно, последний договор аренды подписывали в 2021 или в 2020 году, дальше сотрудники общества поясняли, что аренду продлевать они не будут. На участке проводились работы по демонтажу теплиц.

В судебном заседании суда первой инстанции также были допрошены в качестве свидетелей <...> и <...>

<...> пояснила суду, что земельный участок, принадлежащий истцам, является соседним по отношению к земельному участку, принадлежащему её отцу. Они также сдавали в аренду земельный участок ООО «Золотая чаша» и не получили оплату за аренду. На земельных участках стоят теплицы ответчика, в которых этим летом выращивались овощи. В деревянных строениях живут люди, топится печь, включено электричество, работники продолжают работать, ведут сельскохозяйственную деятельность. Участок Губич В. А., Клемуш И. А. очень большой, <...> кв.м, он огорожен кольями, проведено межевание и вынос границ. На участке построены теплицы, которые покрыты плёнкой, многие из них находятся в полуразрушенном состоянии, некоторые разрушены полностью, имеются и новые теплицы. Ей известно, что участок использует ООО «Золотая чаша», так как они также являются арендодателями участка, принадлежащего её отцу. Подтвердила, что в сезон лета 2022 года на участке истцов выращивались огурцы и помидоры. На данном земельном участке расположен котлован, проведены коммуникации (электричество, водопровод), установлены насосы, имеются столбы линии электропередач. Всего этого на участке не было до сдачи его в аренду.

<...> пояснил суду, что участок Губич В. А. и Клемуш И. А. по одной стороне граничит с его земельным участком. Ежедневно, проезжая к своему дому, он видит земельный участок, принадлежащий истцам. Сообщил, что более десяти лет является фермером, выращивает пшеницу, хорошо знает расположение всех земельных участков в окрестностях. Участок истцов представляет собой огромную территорию, его возделывают рабочие, предположительно ООО «Золотая чаша». Летом 2022 года на земельном участке истцов проводились работы, он видел, что в теплицах выращивались овощи, на участок подъезжали трактор, фуры, вывозили дерево, овощи, осуществлялся демонтаж теплиц. На данном земельном участке в настоящее время находятся строения как целые, так и полуразрушенные. Летом 2022 года на участке был водопровод, трубы от него сохранились до настоящего времени.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока договора аренды от 27 августа 2020 года ООО «Золотая чаша» земельный участок с кадастровым номером № <...> истцам не вернуло, продолжило использовать его по назначению в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор является возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Поскольку ответчик в предусмотренный договором срок плату фактическое за пользование земельным участком не внёс, суд первой инстанции взыскал с него в пользу Губич В. А., Клемуш И. А. денежные средства в размере 882 000 рублей, по 441 000 рублей в пользу каждой.

Судебная коллегия признаёт указанные выводы верными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и применённым нормам права.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 указанного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(пункт 1 статьи 65).

Пунктом 4 статьи 22 этого же кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607).

В силу пункта 1 статьи 611 названного кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 поименованного кодекса договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Статьёй 621 этого же кодекса закреплено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610) (пункт 2).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от <...> заключён уполномоченными лицами (его собственниками), земельный участок с кадастровым номером № <...> поставлен на кадастровый учёт, его границы определены в установленном законом порядке, сведения о нём внесены в государственный кадастр недвижимости и отражены в договоре аренды. С 2009 года ООО «Золотая Чаша» пользовалось данным земельным участком на праве аренды, каких-либо возражений относительно его границ от ответчика не поступало.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что после истечения срока договора аренды от 27 августа 2020 года ООО «Золотая Чаша» в установленном порядке земельный участок истцам не вернуло, продолжило осуществлять на нём сельскохозяйственную деятельность, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что данный договор является возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок и взыскал с ответчика в пользу истцов плату за фактическое пользование земельным участком за период с 15 ноября 2021 года по 15 октября 2022 года в размере 882 000 рублей (по 441 000 рублей в пользу каждого истца).

Доводы апелляционной жалобы ООО «Золотая Чаша» о том, что намерений заключать договор аренды на 2021-2022 год у ответчика не было, достоверных доказательств фактического пользования участком по окончании договора аренды от 27 августа 2020 года не имеется, подлежат отклонению, как противоречащие обстоятельствам дела.

Факт использования земельного участка с кадастровым номером № <...> в конце 2021 года и в течение 2022 года подтверждён заключением ООО «Региональный Кадастровый Центр «Земля» от <...> № <...>, пояснениями эксперта <...> подтвердившего выводы, изложенные в заключении, показаниями свидетелей <...> <...> которые пояснили, что они лично наблюдали, как на земельном участке истцов в период 2021-2022 года осуществлялось возделывание овощных культур, а также иная хозяйственная деятельность.

В ответе от 30 января 2023 года Администрация Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области сообщила, что на основании данных, имеющихся в её ведении, земельный участок с кадастровым номером 55:20:032001:420 находится в использовании у ООО «Золотая Чаша», данный земельный участок используется для овощеводства.

Доказательств возврата арендованного земельного участка по акту приёма-передачи или обращения в суд с требованиями о понуждении арендодателей принять земельный участок по акту приёма-передачи, а также оплаты арендных платежей за спорный период времени ООО «Золотая чаша» в материалы дела не представлено.

Показания свидетеля <...> о том, что ООО «Золотая Чаша» осуществляло сельскохозяйственную деятельность на земельном участке, принадлежащем истцам, только по сезон 2020-2021 года, после чего ответчиком было принято решение не продлевать аренду, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку не опровергают того, что фактически и документально земельный участок не был возвращён истцам арендатором в установленном порядке.

Указание ответчика на то, что заключение эксперта не соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является несостоятельным.

Так, заключение землеустроительной экспертизы подготовлено компетентным лицом - экспертом <...> имеющим высшее образование, являющимся инженером-геодезистом по специальности «прикладная геодезия», имеющим квалификационный сертификат кадастрового инженера, прошедшим профессиональную переподготовку по программе «Судебная экспертиза кадастровой деятельности и землеустройства», имеющим стаж работы по специальности 30 лет, стаж работы в экспертной деятельности 9 лет. Эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение представлено им в суд в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Заключение подготовлено экспертом после непосредственного осмотра земельного участка, анализа документации, с применением фотосъёмки остатков сельхозпроизводства сезона 2022 года. Выводы эксперта сделаны с учётом ретроспективных данных о наличии объектов строительства, полученных при помощи программного обеспечения Google Earth Pro в различные периоды времени, а также с использованием программы MapInfo Professional 12.5, аппаратуры спутниковой геодезической EFT M1 GNSS № <...>.

Заключение эксперта содержит ответы на все поставленные вопросы, является полным и последовательным. Во вводной части заключения изложена используемая литература и нормативные документы. Исследование проведено в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции эксперт <...> пояснял, что он извещал стороны о времени и месте проведения осмотра земельного участка, при проведении осмотра присутствовала представитель истцов, представитель ответчика не явилась по причине болезни. Каких-либо сведений о невозможности направления на осмотр другого представителя ответчика материалы дела не содержат.

То обстоятельство, что при определении вида разрешённого использования земельного участка эксперт не использовал специальное оборудование, какого бы то ни было значения не имеет, поскольку вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № <...> (для ведения сельскохозяйственного производства) указан в Едином государственном реестре недвижимости.

Само по себе несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы о недостоверности его выводов не свидетельствует.

Вопреки суждениям ООО «Золотая Чаша», при разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права.

Разрешая спор, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции не допущено, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 28 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

<...>

Судьи:

Определение изготовлено в окончательной форме 8 июня 2023 года

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>