Решение по делу № 3а-191/2016 (3а-794/2015;) от 09.12.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2016 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Петровой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-191/16 по административному исковому заявлению Гюрджиян Н. Л. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

Установил:

Гюрджиян Н. Л. (далее-административный истец) обратилась в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 715 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под складскую базу, равной его рыночной стоимости (л.д. 97-99 т.1).

В судебном заседании представитель поддержал административный иск, полагал, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы судебной оценочной экспертизы о несоответствии отчета оценщика требованиям нормативно-правового регулирования об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости являются ошибочными и не могут быть положены в основу судебного решения. Экспертом не были в полной мере учтены обременения в использовании земельного участка по целевому назначению и сложившийся рынок цен, что повлекло за собой значительное увеличение рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что имеются основания для частичного удовлетворения иска, а установленная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости

Представитель Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика, заинтересованного лица, объяснения эксперта Мозгового И.В., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при определении рыночной стоимости объекта оценки им были учтены все ценообразующие факторы, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частично удовлетворении иска.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше земельного участка, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет № 212/15 от 28 сентября 2015 года об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Прайд» и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленный общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков»

По ходатайству административного ответчика определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Мозговому И.В. (л.д. 125-128 т.1).

Заключением эксперта № 026/03/2016-ЭЗ от 26 марта 2016 года установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере 10 194 000 рублей (л.д. 149-238 т.1).

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с абзацем вторым указанной нормы права результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению эксперта № 026/03/2016-ЭЗ от 26 марта 2016 года.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В судебном заседании Мозговой И. В. дал разъяснения относительно выводов о стоимости земельного участка.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. Также дана оценка особенностям фактического использования земельного участка с учетом имеющихся ограничений.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объектов, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов. Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

Возражая относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении, представитель административного истца, в том числе указал на неполноту применения экспертом нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Суд находит указанные доводы направленными на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Согласно вводной части экспертного заключения Мозговым И.В. были применены Федеральные законы, нормативно-правовые акты, учебные пособия и монографические работы в области оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что при определении рыночной стоимости объекта оценки он руководствовался п. 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. оцениваемый земельный участок является застроенным.

Суд соглашается с выводами эксперта в указанной части. Как установлено в судебном заседании в 2013 году на участке административным истцом была построена складская база, регистрация права собственности на которую произведена в 2014 году. Указанный ОКС, расположен в городской черте, эксплуатируется, приносит доход.

В деле нет никаких данных о том, что как на дату строительства, так и в настоящее время административный истец ограничена в праве владения, пользования и распоряжения земельным участком в связи с частичным отнесением его к отдельным территориальным зонам, в том числе к парковой зоне. Напротив, как следует из письма администрации городского округа Жуковский фактическое использование земельного участка под складскую базу не запрещается и никакими обстоятельствами не ограничивается (л.д. 138 т.1).

Из пояснений указанного представителя и представленной им в материалы дела переписки усматривается, что вопрос о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.о. Жуковский рассматривается в административном порядке (л.д.135-139 т.1).

При таких обстоятельствах, по мнению суда, нет оснований полагать, что стоимость земельного участка административного истца является отличной от аналогичных земельных участков, подобранных судебным экспертом в качестве объектов-аналогов.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом сделан необоснованный вывод о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, не подтверждены материалами дела.

В заключении эксперта содержится указания на Федеральные стандарты оценки, по результатам нарушения которых итоговая рыночная стоимость, определенная отчетом оценщика, не может быть признана, по мнению эксперта, достоверной.

При определении рыночной стоимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В ходе применения подходов экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже, аренде, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице. Подробно с использованием специальный познаний в оценочной деятельности эксперт проанализировал текущую доходность и активность рынка.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

Согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельства, суд приходит к выводу, что установленная в отчете № 212/15 от 28 сентября 2015 года об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Прайд» рыночная стоимость земельного участка, является не достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Доводы возражений сводятся к переоценке экспертного заключения, с указанием на некорректность, по мнению представителя административного истца, применения экспертом тех или иных коэффициентов корректировок.

Однако, как указано в заключении, экспертом проведены корректировки по всем значимым элементам сравнения: состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, дата предложения, а также и иные корректировки.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № 026/03/2016-ЭЗ от 26 марта 2016 года установлена рыночная стоимость земельного участка, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость земельного участка, на дату установления его кадастровой стоимости составляет 10 194 000 рублей.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 9 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом новая кадастровая стоимость земельного участка.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

заявление Гюрджиян Н. Л. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 9 декабря 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 715 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под складскую базу, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 10 194 000 (десять миллионов сто девяносто четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 15 июля 2016 года.