Решение по делу № 2-1648/2022 (2-7766/2021;) от 03.12.2021

Уникальный идентификатор дела 65RS0001-01-2021-004660-41

Дело №2-1648/2022

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

29 июня 2022 г.                                                     г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области

В составе:     председательствующего судьи Им И.Т.,

при помощнике -                      Эн Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО, ФИО, действующей в своих интересах и в <данные изъяты> ФИО и ФИО, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк», обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Аврора» о замене стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

у с т а н о в и л :

ФИО, ФИО, действующая в своих интересах и в интересах <данные изъяты> ФИО и <данные изъяты> ФИО, обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк», обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Аврора» о замене стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований указано, что 23.03.2020 между ООО «ПСК-Рунк» и ФИО, ФИО, действующей от себя и как законный представитель <данные изъяты> ФИО и <данные изъяты> ФИО заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По условиям договора ООО ООО «ПСК-Рунк» приняло на себя обязательства по строительству жилого дома, по строительному <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000036:235, с определением объекта долевого строительства – дом № (строительный номер), на третьем этаже, подъезд №, проектной площадью <данные изъяты>.. Срок передачи квартиры по договору определен сторонами до 31.12.2021.

Участниками по договору долевого участия исполнена обязанность по оплате цены договора в полном объеме.

Как стало известно истцам, ООО «ПСК-Рунк», имея финансовые трудности, в настоящее время не имеет возможности исполнить договор долевого участия и не сможет выполнить взятые на себя обязательства в срок до 31.12.2021. Истцам известно, что ООО «ПСК-Рунк» зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства и осуществлена их продажа в пользу ООО Специализированный застройщик «Аврора» (в настоящее время является собственником объектов незавершенного строительства). Работы по строительству многоквартирных домов, в том числе многоквартирный дом, в котором приобретена квартира по договору долевого участия истцами, осуществляется силами ООО СЗ «Аврора».

В связи с чем истцы просят:

- произвести замену стороны Застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 23.03.2020 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» и ФИО, ФИО, действующей от себя и как законный представитель <данные изъяты> ФИО и <данные изъяты> ФИО с Общества с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» на общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Аврора».

В судебном заседании истец ФИО, представитель истцов ФИО настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика <данные изъяты>» не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика ООО СЗ «Аврора» возражал против удовлетворения исковых требований.

Истец ФИО в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Заслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

23 марта 2020 г., между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ПСК-Рунк» (Застройщиком) и ФИО, ФИО, действующей от себя и как законный представитель <данные изъяты> ФИО и ФИО (Участником долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу).

По договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру Участнику долевого строительства, указанную в пункте 2.2 договора а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод к эксплуатацию дома.

Объект долевого строительства – дом № (строительный номер) на <данные изъяты> Общая проектная площадь составляет <данные изъяты> (в том числе проектной жилой – <данные изъяты> проектной полезной <данные изъяты> площадь балкона <данные изъяты> учетом коэффициента <данные изъяты> в соответствии с проектной документацией. План квартиры, расположение квартиры в доме, сведения о количестве и проектной площади частей квартиры отражены схематично в Приложении, которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Срок передачи квартиры по договору, определен сторонами до 01 июня 2021 г. (пункт 3.1 договора).

На основании дополнительного соглашения № от 18 мая 2021 г. к договору срок передачи квартиры по договору 31 декабря 2021 г.

На основании пункта 4.1 договора стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 5 112 720 рублей.

Как установлено в судебном заседании, обязанность участника долевого строительства по оплате договора исполнена в полном объеме, указаное обстоятельство подтверждается следующим.

27 июня 2019 г. между ООО «ПСК-Рунк» (Застройщиком) и ФИО (Инвестором) заключен инвестиционный договор №.

По условиям инвестиционного договора, застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству Объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего Договора, заданием Застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные Сторонами и обеспеченные финансированием.

В силу пункта 4.1 инвестиционного договора общая стоимость работ определяется договорной ценой (проектно-сметным расчетом) на строительство ЖК в <адрес> и составляет 5 100 000 рублей.

В соответствии с разделом 1 инвестиционного договора, под «<данные изъяты>» понимается – земельный участок общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, категория земель земли населенных пунктов, назначение земельного участка многоквартирная жилая застройка Ж-2, находящийся в Аренде, предоставляемый Администрацией муниципального образования «<данные изъяты>» Застройщику в пользование на период строительства Объекта на основании Договора аренды земельного участка № от 16 октября 2018 г.

В соответствии с пунктом 12.6 инвестиционного договора, по соглашению сторон, настоящий договор подлежит расторжению, в случае заключения договора между сторонами о долевом участии. При этом, задолженность по настоящему договору, может быть зачтена в счёт оплаты по договору о долевом участии, заключённого между инвестором и застройщиком. Настоящий договор считается расторгнутым с даты подписания сторонами соглашения о расторжении.

Пунктом 4.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу), с учетом дополнительных соглашений, предусмотрено, что Участник долевого строительства производит оплату цены договора за счет своих средств в размере 5 112 720 рублей. Участник долевого строительства обязуется перечислить на эскроу счет в течение 60 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, за счет собственных средств:

- сумму в размере 2 542 655 рублей участник долевого строительства вносит на эскроу счет за счет средств по программе Социальная выплата согласно уведомления № от 27 августа 2020 г. «Обеспечение населения муниципального образования Анивский городской округ» качественным жильем на 2015-2020 годы».

- сумма в размере 440 866,78 рублей будет перечислена <данные изъяты> в течение 60 календарных дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала путем безналичного перечисления на эскроу счет, открытый на имя ФИО в <данные изъяты>.

- сумма в размере 173 063 рублей будет перечислена Министерством социальной защиты населения Сахалинской области в течение 60 календарных дней со дня обращения владельца сертификата в Управление социальной защиты населения Министерства социальной защиты населения Сахалинской области после государственной регистрации настоящего договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, путем безналичного перечисления на эскроу счет.

- ФИО предоставлен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал № от 4 мая 2016 г., выдан на основании решения Государственным учреждением – управлением пенсионного фонда Российской Федерации в г. Южно-Сахалинске Сахалинской области от 29 апреля 2016 г. №, на сумму 453 026 рублей.

- ФИО предоставлено гарантийное письмо на областной материнский (семейный) капитал, выданный Государственным казенным учреждением «<данные изъяты>» от 15 апреля 2016 г. на основании решения от 15 апреля 2016 г. №, на сумму 196 407 рублей.

- сумму в размере 1 191 135,22 рублей участник долевого строительства вносит на эскроу счет за счет собственных средств.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29 октября 2021 г. о расторжении инвестиционного договора № от 27 июня 2019 г., заключенного между Застройщиком и ФИО, на сумму в размере 765 000 рублей, между сторонами по настоящему договору производится зачет однородных требований.

Согласно выписке о состоянии вклада на счете эскроу у ФИО по состоянию на 25 ноября 2021 г., размещены денежные средства в размере 4 347 720 рублей. Сумма в размере 765 000 рублей ООО СЗ «ПСК-Рунк» не зачислена.

27 сентября 2021 г. между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ООО Специализированный застройщик «Аврора» был заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства по которому продавец ООО «ПСК-Рунк» обязуется передать в собственность покупателя ООО СЗ «Аврора» три недостроенных здания объекты недвижимости, а покупатель обязуется принять объекты и уплатить за него цену в размере о порядке установленных договором (пункт 2.1. договора). Покупателю одновременно с передачей права собственност на объект передается право имущественной аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента заключения указанного выше договора ООО СЗ «ПСК-Рунк» утратило статус застройщика, а ООО Специализированный застройщик «Аврора» приобрело такой статус в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

26 января 2022 г. ООО Специализированный застройщик «Аврора» получило разрешение на строительство № сроком до 31 декабря 2023 г.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральным законом №214-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Федерального закона №214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ходе судебного разбирательства установлено и не является спорным, что в указанный договором срок до 31 декабря 2021 г. и до настоящего времени строительство жилого дома, в котором расположена квартира являющаяся предметом договора о долевом участии в строительстве, не завершено и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено.

Договорные отношения между сторонами ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО, ФИО не расторгнуты.

Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 названного Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно части 4 статьи 15.4 Федерального закона года №214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 указанного Федерального закона, не применяются.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Приведенный выше инвестиционный договор №, заключенный 27 июня 2019 г. между ФИО и ООО СЗ «ПСК-Рунк», вне зависимости от его наименования суд расценивает как договор участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г. следует, что действие Федерального закона №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Согласно статье 12.1 Федерального закона №214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из предусмотренных законом способов, в том числе залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Поскольку инвестиционный договор №, заключенный 27 июня 2019 г. между ФИО и ООО СЗ «ПСК-Рунк», судом расценен в качестве договора участия в долевом строительстве, постольку залог на объект долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, возник на основании договора от 27 июня 2019 года, заключенного между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО, который не заключался с использованием счета экскроу.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального Закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2 и 3 статьи 13 Федерального Закона №214-ФЗ).

Инвестиционный договор от 27 июня 2019 г., заключенный между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО, в дальнейшем трансформировался в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 23 марта 2020 г., заключенный между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО, ФИО

27 мая 2020 г. договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 23 марта 2020 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области.

Из пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Право залога в силу части 8 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

Таким образом, приобретение ООО СЗ «Аврора» объекта незавершенного строительства, обремененного правами третьих лиц участников долевого строительства не освобождает ООО СЗ «Аврора» от исполнения обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 23 марта 2020 г. и влечет необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры истцам.

В связи с чем, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО, ФИО, действующей в своих интересах и в <данные изъяты> ФИО и ФИО, удовлетворить.

Произвести замену стороны застройщика с общества с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» (№) на общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Аврора» (№), в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 23 марта 2020 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» (№) и ФИО (№), ФИО (№), действующей от себя и как законный представитель <данные изъяты> ФИО <данные изъяты> ФИО.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в апелляционном порядке через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья                        И.Т. Им

В окончательной форме решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья                        И.Т. Им