Решение по делу № 3а-365/2020 от 11.08.2020

дело № 3а-365/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                      14 декабря 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителей : административного истца Канашкина С. Б. – Аксельрод А. В., заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – Карпенко А. А., заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжиковой Г. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Канашкина С. Б. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец Канашкин С. Б. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества :

- с кадастровым номером …:18683, площадью 3057, 1 кв. м., назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, этажность – 0 (подвал), 1, 2, 3, расположенного по адресу : Ставропольский край, …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года – 81 910 000 рублей;

- с кадастровым номером …:18684, площадью 830,3 кв.м., назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, этажность – мансарда, расположенного по адресу: Ставропольский край, …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года – 18 597 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежат Канашкину С. Б. на праве общей долевой собственности : 47/200, 2/200 и 14/2000 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером …:18683, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации (на 47/200 доли - 02 ноября 2010 года № …, на 2/200 доли – 05 марта 2015 года № 2…, на 14/2000 доли – 21 марта 2019 года № …) и 47/200, 8/200, 20/2000 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером …:18684, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации (на 47/200 доли - 02 ноября 2010 года № …, на 8/200 доли – 10 декабря 2010 года № …, на 20/2000 доли – 21 марта 2019 года № …).

Остальными участниками общей долевой собственности являются : на объект недвижимости с кадастровым номером …:18683 - Тенн О. Р. (168/2000, 28/2000 доли), Харченко И. В. (56/2000 доли), Чернышов В. А. (32/200, 4/200, Кащеев К. В. (38/200 доли), Смирнов В. В. (47/200, 2/200, 14/2000 доли) и на объект недвижимости с кадастровым номером …:18684 – Тенн О. Р. (240/2000, 40/2000 доли), Харченко И. В. (80/2000 доли), Кащеев К. В. (42/200, 8/200 доли), Смирнов В. Г. (47/200, 8/200, 20/2000 доли). Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 14 июля 2020 года № … и № … по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена: с кадастровым номером …:18683 в размере – 131 314 888, 04 рублей, с кадастровым номером …:18684 в размере – 33 048 125, 46 рублей.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанных объектов административный истец обратился к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.

По заказу административного истца ООО «ФБОЭ» подготовлены отчеты № … и № … от 16 марта 2020 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которая по состоянию на 01 января 2019 года составила : нежилого помещения с кадастровым номером …:18683 в размере – 81 910 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером …:18684 в размере – 18 597 000 рублей.

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ему на праве общей долевой собственности объектов недвижимости существенно превышают рыночную стоимость этих объектов, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неправомерное увеличение размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В предварительном судебном заседании 06 июля 2020 года к участию в деле привлечены : министерство имущественных отношений Ставропольского края в качестве административного ответчика; администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края в качестве заинтересованного лица; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в качестве заинтересованного лица с исключением из числа административных ответчиков.

В судебном заседании представитель административного истца Канашкина С. Б. – Аксельрод А. В. поддержала заявленные требования с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости : с кадастровым номером …:18683 в размере 82 318 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, с кадастровым номером …:18684 в размере 25 306 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжикова Г. В. в судебном заседании возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Представитель заинтересованного лица – администрации города Ставрополя Карпенко А. А. также возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на дефицит муниципального бюджета, который влечет за собою установление рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административный истец Канашкин С. Б., заинтересованные лица - Чернышов В. А., Кащеев К. В., Смирнов В. Г., Тенн О. Р., являющаяся одновременно законным представителем заинтересованного лица Харченко И. В., в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, не явились, представив ходатайства с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела без участия их представителей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованных лиц, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : с кадастровым номером …:18683, нежилое помещение, расположенное по адресу : …, общей площадью 3057,1 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости : 22 января 2020 года в размере 149 961 061, 21 рубля в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и 20 марта 2020 года в размере 131 314 888, 04 рублей на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 03 февраля 2020 года № 77, подготовленного ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество»; с кадастровым номером …:18684, нежилое помещение, расположенное по адресу : …, общей площадью 830,3 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости : 22 января 2020 года в размере 42 835 687, 29 рублей в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и 20 марта 2020 года в размере 33 048 125, 46 рублей на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 03 февраля 2020 года № 77, подготовленного ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» (том 1 л. д. 250-253).

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 11 августа 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего объекта недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из приведенных положений законодательства следует, что кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку имущественный налог за находящиеся у Канашкина С. Б. в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу Канашкину С. Б. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …:18683, площадью 3057,1 кв. м., назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 0 (подвал), 1, 2, 3, расположенный по адресу : Ставропольский край, …, а именно:

- 47/200 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 02 ноября 2010 года сделана соответствующая запись регистрации № …;

- 2/200 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 05 марта 2015 года сделана соответствующая запись регистрации № …;

- 14/2000 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 марта 2019 года сделана соответствующая запись регистрации № …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 55-71).

Остальными участниками общей долевой собственности на указанный объект недвижимости с кадастровым номером …:18683 являются Тенн О. Р. (168/2000, 28/2000 доли), Харченко И. В. (56/2000 доли), Чернышов В. А. (32/200, 4/200, Кащеев К. В. (38/200 доли), Смирнов В. В. (47/200, 2/200, 14/2000 доли), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № ….

Также административному истцу Канашкину С. Б. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …:18684, площадью 830,3 кв. м., назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № мансарда, расположенный по адресу : Ставропольский край, г. …, а именно:

- 47/200 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 02 ноября 2010 года сделана соответствующая запись регистрации № …;

- 8/200 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10 декабря 2010 года сделана соответствующая запись регистрации № …;

- 20/2000 доли в праве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 марта 2019 года сделана соответствующая запись регистрации № …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 73-74).

Остальными участниками общей долевой собственности на указанный объект недвижимости с кадастровым номером …:18684 являются Тенн О. Р. (240/2000, 40/2000 доли), Харченко И. В. (80/2000 доли), Кащеев К. В. (42/200, 8/200 доли), Смирнов В. Г. (47/200, 8/200, 20/2000 доли), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года № …

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:18683 в размере – 149 961 061, 21 рубля, с кадастровым номером …:18684 в размере – 42 835 687, 29 рублей.

Впоследствии, на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 03 февраля 2020 года № 77, подготовленного ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», кадастровая стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:18683 в размере – 131 314 888, 04 рублей, с кадастровым номером …:18684 в размере – 33 048 125, 46 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июля 2020 года № …, …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 марта 2020 года (том 1 л. д. 54, 72).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества, истец Канашкин С. Б. представил отчеты № … и № … от 16 марта 2020 года об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений, выполненные ООО «ФБОЭ», в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:18683 в размере – 81 910 000 рублей, с кадастровым номером …:18684 в размере – 18 597 000 рублей (том 1 л. д. 107-168, 170-211).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца Канашкина С. Б. – Аксельрод А. В. определением Ставропольского краевого суда от 20 августа 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 1 л. д. 243-248).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 19 ноября 2020 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:18683 - 82 318 000 рублей, с кадастровым номером …:18684 - 25 306 000 рублей (том 2 л. д. 4-77).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 19 ноября 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-365/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно :

- нежилые помещения 1-40, 42-60, 88, 89, площадью 3057,1 кв. м., с кадастровым номером …:18683, назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 0 (подвал), 1, 2, 3, расположенные по адресу : Ставропольский край, г. …,

- нежилое помещение с кадастровым номером …:18684, площадью 830,3 кв. м., номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № мансарда, расположенное по адресу : Ставропольский край, г. ….

Здание, где расположены оцениваемые помещения, 2009 года постройки, имеет класс конструктивной системы КС-1, монолитный железобетонный фундамент, кирпичные стены, кирпичные и гипсокартонные перегородки, монолитные железобетонные перекрытия, отмостки, ступени, пандус, лифт, кровлю из металлопрофиля, металлопластиковые оконные проемы, витражное остекление, металлопластиковые и металлические дверные проемы, бетонные, керамогранитные полы, отделку в виде штукатурки, керамической плитки, окраски, в здании имеется отопление, водопровод и канализация, электроснабжение и освещение. Здание расположено на земельном участке для размещения объектов торговли, с хорошей транспортной доступностью, на красной линии, с подъездными путями с твердым покрытием, окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (торгово-офисные объекты), а также жилой недвижимостью (многоквартирные и частные дома).

Оценка объекта исследования выполнена экспертом в предположении отсутствия каких-либо обременений объектов правами третьих лиц.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ рынка нежилых помещений г. …, выставленных на продажу и в аренду в период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 года, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – коммерческого (торгово-офисного) назначения, описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости – 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлено 17 предложений по продаже объектов коммерческого назначения, выставленных на продажу в период 2018 года и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже соответствующих объектов на рынке.

Оценка стоимости исследуемых объектов произведена экспертом в рамках сведения результатов сравнительного и доходного подходов, без учета стоимости земельного участка под ними. Отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в юго-западном районе г. …, на красной линии, в месте с высоким трафиком движения, имеющие торгово-офисное назначение, с отделкой в среднем состоянии (за исключением аналога № 3, помещения одного из этажей которого требует косметического ремонта), находящиеся в собственности, имеющие все необходимые коммуникации для ведения коммерческой деятельности, аналог № 1 расположен на 1 этаже и в цоколе здания, аналог № 2 расположен на 1 этаже здания, аналог № 3 занимает цокольный этаж и 2 надземных этажа здания.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на тип объекта, на этажность, на общую площадь (в отношении объекта с кадастровым номером …:18683), на уровень и состояние отделки, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость объекта за 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена в размере – 30 243 рублей (для объекта с кадастровым номером …:18683) и 37 157 рублей (для объекта с кадастровым номером …:18684).

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в юго-западном районе г. …, на красной линии, с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, имеющие торгово-офисное назначение, в отличном состоянии (аналоги № 1 и № 2) и в хорошем состоянии (аналог № 3), со стандартным современным ремонтом, средним состоянием отделки, занимающие 1 этаж (аналоги № 2 и № 3) и 2, 3 этажи (аналог № 1). Применение корректировок на торг, на этажность, на техническое состояние, на состояние отделки (для объекта с кадастровым номером …:18683) для объектов-аналогов в рамках доходного подхода экспертом мотивировано в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684 по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования Канашкина С. Б. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Доводы представителя заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» Рыжиковой Г. В. о том, что определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не превышает допустимые пределы, находится в приемлемом диапазоне рыночных цен соответствующих объектов капитального строительства, установленных в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, по ее мнению, отсутствуют основания полагать, что при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к конкретному объекту недвижимости была допущена ошибка, - не могут быть приняты во внимание, поскольку установленная заключением эксперта рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами …:18683, …:18684 существенно ниже их кадастровой стоимости, что, в свою очередь, влечет за собой снижение размера налоговой нагрузки для административного истца.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве общей долевой собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 19 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 19 ноября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчетах № … и № … от 16 марта 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:18683 - 82 318 000 рублей, с кадастровым номером …:18684 - 25 306 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684.

В суд вместе с экспертным заключением № … от 19 ноября 2020 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 100 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 20 августа 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на административного истца Канашкина С. Б.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Канашкина С. Б. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:18683, площадью 3057,1 кв. м., назначение : нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 0 (подвал), 1, 2, 3, расположенный по адресу : Ставропольский край, г. …, в размере равном его рыночной стоимости – 82 318 000 рублей по состоянию на дату оценки – 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:18684, площадью 830,3 кв. м., назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № мансарда, расположенный по адресу : Ставропольский край, г. …, в размере равном его рыночной стоимости – 25 306 000 рублей по состоянию на дату оценки – 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами - …:18683, …:18684.

Административное исковое заявление Канашкина С. Б. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поступило в Ставропольский краевой суд – 11 августа 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:18683, …:18684 учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Взыскать с административного истца Канашкина С. Б. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 100 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (ООО ОК «Эксперт»)

Фактический адрес: …

Юридический адрес: …

ОГРН … от 02.02.2009,

ИНН …,

КПП …,

БИК …,

Кор./счет …

Рас./счет …

Банк: Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 декабря 2020 года.

Председательствующий судья              Задорнева Н.П.