Решение по делу № 2-2061/2017 от 24.07.2017

Дело № 2-2061/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 сентября 2017 года                            г. Владивостока

Суд Советского района г. Владивостока Приморского края в составе

судьи                                     Чернянской Е.И.,

при участии представителя истца                    Петровой А.А.,

представителя ответчика                        Музыченко А.А.,

при секретаре                                  Андреевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товкач А.М. к администрации г. Владивостока о признании права на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л :

Товкач А.М. обратился в суд с названным иском, в обоснование указав, что он является собственником жилого помещения - квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, право собственности зарегистрировано <дата>. Предыдущим собственником жилого помещения на основании решения администрации г. Владивостока от <дата> № 13513/21 «О переводе жилого помещения № 61 в нежилое помещение в жилом доме по ул. Русская, 88 в городе Владивостоке с требованием о проведении переустройства и перепланировки жилого помещения». В целях получения разрешения на проведение работ предыдущим собственником также был разработан рабочий проект «Перепланировка и переустройство квартиры под нежилое помещение по <адрес>», согласованный управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока <дата>, предусматривающий необходимость, в целях перевода жилого помещения в нежилое, оборудования отдельного входа путем пристройки лестницы и установления в подоконном блоке входной двери. На основании вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Владивостока от <дата> указанное решение администрации г. Владивостока отменено, в связи с нарушением прав жильцов дома, так как судом сделан вывод о том, что фактически имело место реконструкция квартиры с созданием нового объекта недвижимости.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ. При проведении работ предыдущим собственником квартиры были выполнены работы как по перепланировке жилого помещения в связи с его переводом в нежилое помещение, так и работы по реконструкции, выразившиеся в необходимости оборудования отдельного входа в связи с требованиями нормы ст. 22 ЖК РФ.

Учитывая, что данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебным актом, иного способа защиты права у него не имеется. Равно как и не имеется возможности получения разрешения на ввод объекта в реконструированном виде в установленном порядке в эксплуатацию либо получения разрешения на реконструкцию. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, ранее имевший кадастровый <номер>, снят с кадастрового учета. Кроме того, учитывая, что фактически указанное недвижимое имущество в настоящее время является нежилым помещением, а выполненные работы по организации отдельного входа - реконструкция произведены без наличия соответствующего разрешения, полагаетю, имеет место самовольная реконструкция. Право собственности на объект недвижимости в реконструированном виде может быть признано в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ. Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, что ранее исследовалось судом и в порядке ст. 61 ГПК РФ в доказывании не нуждается, нашло отражение в том числе и в решении по делу о признании незаконным решения Администрации г. Владивостока.

Товкач А.М. просит суд признать за ним право на нежилое помещение, созданное в результате перепланировки с элементами реконструкции квартиры <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Товкач А.М по доверенности Петрова А.А. поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске.

    Представитель ответчика по доверенности Музыченко А.А. исковые требования не признал в полном объеме, представил письменный отзыв, пояснил, что условия для признания права собственности на спорное помещение, указанные в ч. 3 ст. 222 ГК РФ отсутствуют. Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата> признано незаконным решение администрации г. Владивостока № <номер> от <дата> «О переводе жилого помещения <номер> в нежилое помещение в жилом доме № 88 по ул. Русская, в г. Владивостоке» и на прежнего собственника спорного помещения Самсонова И.Н. была возложена обязанность в течении двух месяцев с момента вступления в законную силу решения привести его в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на <дата>. Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата> по делу 2<номер> Самсонову И.Н. уже было отказано в признании права собственности на спорное помещение. Реконструкция, произведённая прежним собственником признана самовольной, так как не было получено согласие собственников помещений в МКД по ул. Русской 68, а также не были подтверждены права на земельный участок. Кроме того, в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на нежилое помещение по <адрес> у Самсонова И.Н, не возникло, в связи с чем, оно не перешло и к Товкач A.M. При приобретении спорного помещения Товкач A.M. действовал недобросовестно, так как он знал, что спорное помещение не является уже жилым - квартирой.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ранее собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> являлся Самсонов И.Н. на основании договора купли-продажи от <дата>, который <дата> обратился в администрацию г. Владивостока с заявлением о переводе жилого помещения по адресу: г. Владивосток<адрес> в нежилое помещение с согласованием переустройства и перепланировки переводимого помещения.

<дата> администрацией г. Владивостока издано решение <номер> «О переводе жилого помещения № 61 в нежилое помещение в жилом доме <адрес> с требованием о производстве переустройства и перепланировки переводимого помещения».

Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата>, оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от <дата> по гражданскому делу № 2-620/2014, решение администрации г. Владивостока от <дата> № 13513/21 «О переводе жилого помещения № 61 в нежилое помещение в жилом доме № 88 по <адрес> с требованием о производстве переустройства и перепланировки переводимого помещения» признано незаконным. На Самсонова Н.И. возложена обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу привести помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом помещения по состоянию на <дата> (л.д. 33-38).

В силу ч.2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как видно из данного решения, земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 3525+/-21 кв.м., для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по <адрес> был поставлен на государственный кадастр недвижимости <дата>.

Истец указывает, что указанный земельный участок снят с государственного кадастра недвижимости, однако каких-либо доказательств в силу ст. 56 ГПК РФ о данном факте не предоставляет.

В силу ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата> отказано в удовлетворении исковых требований Самсонова И.Н. к администрации г. Владивостока о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости по адресу: <адрес> с устройством отдельного входа и возведением лестнично-маршевой пристройки.

В настоящее время собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> является истец Товкач А.М. на основании договора купли-продажи от <дата> на право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (л.д. 6).

Товкач А.М. обратился в Управление содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока с заявлением о согласовании работ по реконструкции, перепланировке жилого помещения № 61 в многоквартирным доме <адрес> произведенных предыдущим собственником указанного помещения.

Письмом Управления содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока от <дата> отказано в удовлетворении обращения Товкач А.М., поскольку данный объект является самовольной постройкой, кроме того, предыдущему собственнику было отказано в признании права собственности на реконструированный объект – жилое помещение № 61 в многоквартирным доме № <адрес>

Таким образом, суд находит, что в настоящее время помещение <адрес> значится как жилое помещение – квартира в многоквартирном доме, площадью 31,5 кв.м. Таким образом, заявляя требования о признании права на данное помещение как на нежилое, созданное в результате перепланировки с элементами реконструкции, истец фактически просит перевести жилое помещение в нежилое и узаконить его право на самовольно созданный объект.

В соответствие с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 ЖК РФ, исходя из части 2 которой, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, в частности, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

В соответствии с частью 3 настоящей статьи перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

При этом в части 4 статьи 22 ЖК РФ определено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Таким образом, принятие решения о переводе помещения из жилого в нежилое находится в компетенции органа местного самоуправления, судом может быть лишь проверена законность принятого решения, однако таких требований не заявлялось.

В целях выполнения вышеуказанных условий проектом переустройства и перепланировки квартиры, разработанного ООО «Радамант-плюс» (л.д. 7-32) в 2013 году, предусматривалось оборудование отдельного входа в помещение с улицы, что связано с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома и режима использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Между тем, фасад дома является общим имуществом, в силу подпункта 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которого собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

При этом, в силу ч. 3 названной статьи, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Следовательно, решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое затрагивает права и интересы участников общей долевой собственности в отношении принадлежащего им общего имущества.

Под реконструкцией в силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительного кодекса РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, судом установлено, что спорное помещение находится в доме, расположенном на земельном участке, находящемся в общей собственности собственников квартир, то есть земельный участок не находится в личной собственности истца.

Кроме того, сохранение созданного спорного объекта нарушит права собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку в силу ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Суд также находит, что истец при совершении сделки по покупке квартиры должен был со своей стороны с должной степенью разумности и осмотрительности проявить интерес к предмету покупки, документам, подтверждающих факт перепланировки помещения и согласования такой перепланировки, то есть выяснить все сведения о статусе спорного помещения.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества у покупателя имеется возможность в силу ст.ст. 475, 557 ГК РФ обратиться с соответствующими требованиями к продавцу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Товкач А.М. не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Товкач А.М. к администрации г. Владивостока о признании права на нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2017 года.

Судья Е.И. Чернянская