Решение по делу № 3а-151/2021 от 07.12.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-001753-50

№ 3а-151/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2021 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Белый камень» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Белый камень» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1116767 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 115507211 рублей по состоянию на 24.06.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 09.07.2020 № 1025 в размере 223871251,86 руб. Согласно отчёту об оценке от 22.06.2020 № 1026/О-20, выполненному оценщиком ООО «Р-Консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24.06.2019 составляла 115507211 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы.

Впоследствии административный истец предмет административного иска уточнил, указав рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 133263806 рублей.

Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края К. просила рассмотреть дело в её отсутствие. В письменном отзыве возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном в уточненном иске размере.

Заинтересованные лица Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

ООО «Белый камень» является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1116767 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как арендатор земельного участка, ООО «Белый камень» является плательщиком арендной платы, исчисляемой от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 9.07.2020 № 1025 по состоянию на 24.06.2019 в размере 223871251,86 руб.

Административный истец представил в суд уточнённый отчёт об оценке от 15.01.2021 № 1026.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 24.06.2019 составляет 133 263 806 рублей.

Уточнённый отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 4 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточненном отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточненному отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки, определенной в уточненном отчёте об оценке от 15.01.2021, выполненном оценщиком ООО «Р-Консалтинг», и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Доказательств иной рыночной стоимости земельного участка, чем в уточненном отчёте об оценке, административные ответчики и заинтересованные лица суду не представили. С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 133263806 рублей по состоянию на 24.06.2019.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 4.12.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", данное Учреждение является надлежащим административным ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Белый камень» к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1116767 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 133263806 рублей по состоянию на 24.06.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 4.12.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-151/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 22.01.2021.