Решение по делу № 33-15102/2022 от 25.10.2022

Дело № 2-1367/2022 Дело № 33-15102/2022

Судья: Айдова О.В.

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 29 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Симагина А.С.,

судей Винокуровой Н.С., Луганцевой Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой И.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Варгуза» к Назаренковой Ю. В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и прекращении права собственности

по апелляционной жалобе Назаренковой Ю. В. на решение Московского районного суда [адрес] от [дата].

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Симагина А.С., выслушав объяснения представителя ответчика адвоката Г.М.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца адвоката М.С.А. возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

истец ООО «Варгуза» обратилось в суд с исковым заявлением к Назаренковой Ю.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и прекращении права собственности. В обоснование заявленных требований ООО «Варгуза» указало, что 4 декабря 2017 года между ООО «Варгуза», выступающего в качестве продавца, и Назаренковой Ю.В., выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество (объекты), расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, Московский район, ул. Чаадаева, д. 28, нежилые помещения № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8. Покупная стоимость объектов составила 21475000 рублей. 13 декабря 2017 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества на Назаренкову Ю.В., которая обязательства по оплате покупной стоимости не исполнила, что является существенным нарушением условий договора. На этом основании ООО «Варгуза» просило суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО «Варгуза» и Назаренковой Ю.В. 4 декабря 2017 года, прекратить право собственности Назаренковой Ю.В. на объекты, расположенные по адресу: [адрес], нежилые помещения № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, возвратив их в собственность юридического лица.

Ответчик Назаренкова Ю.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского районного суда г. Нижний Новгород от 4 июля 2022 года исковые требования ООО «Варгуза» удовлетворены в полном объеме. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 4 декабря 2017 года, заключенный между ООО «Варгуза» и Назаренковой Ю.В. Прекращено право собственности Назаренковой Ю.В. на объекты, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, Московский район, ул. Чаадаева, д. 28, нежилые помещения № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8. Возвращены в собственность ООО «Варгуза» объекты, расположенные по адресу: [адрес], нежилые помещения № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8. С Назаренковой Ю.В. в пользу ООО «Варгуза» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 54000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчиком Назаренковой Ю.В. поставлен вопрос об отмене состоявшегося решения как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, определяющих основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов гражданского дела, ООО «Варгуза» являлось собственником нежилых помещений № 2, общей площадью 147,1 кв.м, № 4, общей площадью 1022,3 кв.м, № 5, общей площадью 310 кв.м, № 6, общей площадью 1912,1 кв.м, № 7, общей площадью 1126,2 кв.м, и № 8, общей площадью 72,1 кв.м, расположенных по адресу: [адрес].

1 декабря 2017 года единственным участником ООО «Варгуза» Игнатьевым С.Н. принято решение № 13 о заключении договора купли-продажи между ООО «Варгуза» и Назаренковой Ю.В. в отношении указанных объектов недвижимого имущества по цене 21475000 рублей.

В связи с чем, 4 декабря 2017 года между ООО «Варгуза» в лице генерального директора Федорова Д.В., выступающим в качестве продавца, и Назаренковой Ю.В., выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, расположенных по адресу: [адрес], по цене 21475000 рублей.

Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 13 декабря 2017 года.

25 ноября 2020 года ООО «Варгуза» в связи с неисполнением Назаренковой Ю.В. обязательства по оплате приобретенного имущества направило в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи от 4 декабря 2017 года в связи с наличием задолженности по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления, которая оставлена Назаренковой Ю.В. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате приобретенных объектов составляет 21475000 рублей, ООО «Варгуза» обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении заключенного договора.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ООО «Варгуза» в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 4 декабря 2017 года в части оплаты ответчиком Назаренковой Ю.В. не исполнен, ООО «Варгуза» соблюден досудебный порядок урегулирования спора, нарушение условий договора со стороны ответчика Назаренковой Ю.В. является существенным и предоставляет ООО «Варгуза» право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику недвижимого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда находит, что выводы суда первой инстанции основаны на правильном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, а с доводами апелляционной жалобы Назаренковой Ю.В. согласиться нельзя по следующим мотивам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Судом установлено, что согласно пункту 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 4 декабря 2017 года продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество («объекты»), расположенные по адресу: [адрес], нежилые помещения № 2, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества общая стоимость объектов составляет 21475000 рублей. Цена за каждый объект установлена в следующем размере: № 2 – продается за 900000 рублей, № 4 – за 4700000 рублей, № 5 – 1450000 рублей, № 6 – за 8800000 рублей, № 7 – за 5200000 рублей, № 8 – за 425000 рублей.

В силу пункта 2.2 договора сумма, указанная в пункте 2.1 договора, оплачивается в следующем порядке: 10% от общей суммы договора, что составляет 2147500 рублей 00 копеек, покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течении 10 рабочих дней с даты получения зарегистрированных документов на объекты о переходе права собственности на покупателя; оставшаяся сумма договора, что составляет 19327500 рублей, должна быть оплачена покупателем продавцу до 31 декабря 2020 года.

Обязательства покупателя по оплате считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 2.3 договора).

На этом основании, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества согласованы все существенные условия договора, в том числе цена приобретаемых Назаренковой Ю.В. объектов недвижимости в размере 21475000 рублей и порядок ее оплаты.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за приобретенные объекты недвижимости денежные средства в размере 21475000 рублей, которую Назаренкова Ю.В. не исполнила, что не оспаривалось стороной ответчика и при рассмотрении гражданского дела в суде апелляционной инстанции.

Недоплата покупателем покупной цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и влечет возникновение у продавца права на расторжение такого договора купли-продажи.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Установив, факт существенного нарушения покупателем условий достигнутого соглашения об уплате покупной цены, вывод суда первой инстанции о наличии достаточных правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от 4 декабря 2017 года и возвращении спорного имущества в собственность ООО «Варгуза» является правильным, а состоявшееся решение – законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сторонами договора согласованы иные правовые последствия неоплаты приобретенного имущества являются бездоказательными.

Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В развитие указанных положений пунктом 4.1 договора купли-продажи, на положения которого имеется ссылка в апелляционной жалобе, предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

Одновременно с этим, пунктом 4.4 указанного договора определено, что во всем, что не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Приведенные положения закона и договора не только не исключают, но и прямо предусматривают возможность реализации продавцом права на одностороннее расторжение договора в случае его неисполнения со стороны покупателя, а также возмещение убытков в размере прямого действительного ущерба.

Поэтому утверждения стороны ответчика, содержащиеся в апелляционной жалобе о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию договора купли-продажи недвижимого имущества от 4 декабря 2017 года и установленным по делу обстоятельствам.

Не могут быть признаны обоснованными и утверждения стороны ответчика о безвозмездном характере совершенной сделки.

В соответствии со статьей 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (пункт 1).

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (пункт 2).

Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (пункт 3).

Доказательств, соответствующих требованиям допустимости и относимости, свидетельствующих о безвозмездном характере совершенной сделки купли-продажи недвижимого имущества, материалы гражданского дела не содержат и стороной ответчика не представлено.

Напротив, раздел 2 договора купли-продажи от 4 декабря 2017 года прямо указывает на возмездность совершенной сделки и порядок уплаты покупателем покупной цены.

Подписание Назаренковой Ю.В. договора купли-продажи предполагало ее согласие с условиями договора и гарантирует другой стороне по договору ООО «Варгуза» его действительность и исполнимость.

Таким образом, подпись Назаренковой Ю.В. является безусловным и достаточным доказательством ее согласия на заключение двусторонней сделки на условиях, определенных в договоре купли-продажи недвижимого имущества, и не допускает исключений, позволяющих, предположить, что сделка не подлежала заключению либо предполагалась к заключению и была заключена с ООО «Варгуза» на иных условиях.

Утверждения стороны ответчика о том, что деятельность ООО «Варгуза» определялась Назаренковым А.В., достоверно не подтверждены. Как не было представлено доказательств тому, что Назаренков А.В. признавал, что совершением данной сделки был оформлен безвозмездный переход права собственности спорного имущества в пользу Назаренковой Ю.В. в целях оптимизации налоговой нагрузки либо в иных целях, в том числе, связанных с разделом имущества между супругами Назаренковым А.В. и Назаренковой Ю.В.

Спорное недвижимое имущество на момент совершения сделки купли-продажи принадлежало на праве собственности ООО «Варгуза», Назаренков А.В. на дату заключения договора не являлся единоличным исполнительным органом, учредителем или участником данного юридического лица, следовательно, права и обязанности в результате совершения сделки купли-продажи спорного имущества возникли у ООО «Варгуза», которым отрицался факт совершения договора купли-продажи для достижения других правовых последствий либо наличия намерения совершить притворную сделку.

Приведенные обстоятельства исключают возможность считать, что совершенный договор купли-продажи носил мнимый либо притворный характер, о чем также указывалось стороной ответчика в обоснование своих возражений против удовлетворения заявленных требований.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В настоящем случае условия договора купли-продажи сторонами согласованы, договор сторонами исполнялся, в связи с чем, возражение стороны ответчика против иска со ссылкой на недействительность договора купли-продажи нарушает принципы добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и баланса интересов сторон.

Не могут повлиять на законность состоявшегося решения и доводы стороны ответчика о несоблюдении стороной истца досудебного порядка урегулирования спора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 25 ноября 2020 года ООО «Варгуза» по адресу места жительства Назаренковой Ю.В. направлено требование от 24 ноября 2020 года о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 4 декабря 2017 года вследствие нарушения покупателем обязательств по оплате покупной стоимости объектов недвижимости.

Ответчик Назаренкова Ю.В. ценное письмо с описью вложения, содержащее вышеуказанное требование о расторжении договора купли-продажи, не получила, вследствие чего конверт был возвращен адресату ООО «Варгуза» 12 января 2021 года, т.е. после наступления срока исполнения денежного обязательства со стороны покупателя в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора со стороны ООО «Варгуза» считается соблюденным.

Пунктом 28 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» предусмотрено, что суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 327.1, 328, 330, 379.6 и 379.7 ГПК РФ, статьи 268 - 270, 286 - 288 АПК РФ).

Учитывая, что ходатайства об оставлении искового заявления ООО «Варгуза» без рассмотрения в день представления стороной ответчика первого заявления по существу спора не заявлялось и при рассмотрении гражданского дела не высказывалось намерение его урегулировать, а также принимая во внимание, что на момент подачи данного ходатайства установленный законом и договором срок досудебного урегулирования считается истекшим, доводы Назаренковой Ю.В. о несоблюдении стороной истца досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены состоявшегося решения в суде апелляционной инстанции.

Иные возражения стороны ответчика против удовлетворения иска также рассмотрены и отклоняются как не влияющие на обоснованность заявленных ООО «Варгуза» требований и законность состоявшегося решения суда.

Все обстоятельства, которыми аргументирована апелляционная жалоба, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции при рассмотрении дела. Выводы, изложенные в судебном постановлении, не противоречат нормам материального и процессуального права, обоснованы доказательствами, которым дана надлежащая оценка в решении суда, с которым судебная коллегия соглашается. Обжалуемое судебное постановление имеет правильное правовое и фактическое обоснование.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Нижний Новгород от 4 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Назаренковой Ю. В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 5 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи