Решение по делу № 4Г-56/2015 от 22.12.2014

№ 44-Г-12

Судья Лискина Т.В.

Состав коллегии: Малич В.С. – предс.

Кубарева Т.В. – докл.

Гудкова М.В.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Тверского областного суда

16 марта 2015 года город Тверь

Президиум Тверского областного суда в составе:

председательствующего Карташова А.Ю.

членов президиума Степанова С.Н., Мальцева Н.И., Масловой Л.И., Гришиной С.А., Каневской Г.В.

при секретаре Доброхваловой Е.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе Царьковой Е.А. на решение Московского районного суда города Твери от 05 сентября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 25 ноября 2014 года дело по иску Царьковой Е.А. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании права на приобретение земельных участков в аренду, возложении обязанностей принять решение о предоставлении земельных участков в аренду и направлении проектов договоров аренды земельных участков.

Заслушав доклад судьи Тверского областного суда
Аксеновой О.В., президиум

установил:

04 июля 2014 года Царькова Е.А. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании права на приобретение в аренду для завершения строительства земельных участков: общей площадью * кв.м, кадастровый номер №, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; общей площадью * кв.м, кадастровый номер №, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; общей площадью * кв.м, кадастровый номер №, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; общей площадью * кв.м, кадастровый номер №, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; обязании Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в пятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении Царьковой Е.А. в аренду для завершения строительства вышеуказанных земельных участков и направить в ее адрес проекты договоров аренды данных земельных участков.

В обоснование исковых требований указано, что Царьковой Е.А. на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №; объект незавершенного строительства, площадь застройки * кв. м, степень готовности 70%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №; объект незавершенного строительства, площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №; объект незавершенного строительства, площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №.

Указанные объекты незавершенного строительства принадлежат истице на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09 апреля 2014 года. Право собственности Царьковой Е.А. на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объекты недвижимого имущества расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: №; №.

Данные земельные участки находятся в государственной собственности.

02 июня 2014 года Царькова Е.А. обратилась к ответчику с заявлением, оформленным по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении указанных земельных участков в аренду. Ответчиком решение о предоставлении земельных участков в аренду не принято, договоры аренды земельных участков с истицей не заключены. Тем самым нарушается право истицы на приобретение прав на земельные участки, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

О наличии у истицы права на приобретение земельных участков в аренду свидетельствуют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2011 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми собственники объектов недвижимости, строительство которых не завершено, имеют право приобрести земельные участки в аренду без проведения торгов.

В отсутствие заключенных договоров аренды на земельные участки истица лишена возможности завершить строительство объектов недвижимости и обеспечить ввод указанных объектов в эксплуатацию.

Решением Московского районного суда города Твери от
05 сентября 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 25 ноября 2014 года, в удовлетворении исковых требований Царьковой Е.А. отказано.

22 декабря 2014 года Царькова Е.А. обратилась в Тверской областной суд с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых по делу судебных постановлений с вынесением нового решения противоположного содержания.

В жалобе заявитель, ссылаясь на основания обращения в суд с иском, положения статей 30, 30.1, 30.2, 31, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 41-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 610, 621-622 Гражданского кодекса Российской Федерации, критикует выводы суда о правомерности отказа ответчика в предоставлении земельных участков в аренду, приводя собственное видение порядка и оснований для предоставления земельных участков в аренду.

29 декабря 2014 года дело истребовано для проверки в Тверской областной суд, куда поступило 15 января 2015 года.

Определением судьи Тверского областного суда Аксеновой О.В. от 16 февраля 2015 годакассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Тверского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истицы Львова В.А., поддержавшего доводы жалобы, и представителей ответчика Артюковой О.А. и Крылова А.А., возражавших против ее удовлетворения, президиум Тверского областного суда находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом первой и второй инстанций.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Материалами дела объективно подтверждено, что Царьковой Е.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от
09 апреля 2014 года, зарегистрированного в ЕГРП 17 апреля 2014 года, принадлежат на праве собственности 4 объекта незавершенного строительства:

- площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, кадастровый номер №, расположенный на <адрес>;

- площадь застройки * кв.м, степень готовности 70%, кадастровый номер №, расположенный на <адрес>;

- площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, кадастровый номер №, расположенный на <адрес>;

- площадь застройки * кв.м, степень готовности 30%, кадастровый номер №, расположенный на <адрес> (л.д. 11-14).

Указанные объекты приобретены Царьковой Е.А. у ООО «СГ Сервис» и располагаются на земельном участке с кадастровым номером №, ранее принадлежавшем последнему на праве аренды.

Из договора аренды указанного земельного участка № 427-з/07 от
19 октября 2007 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО «СГ Сервис», следует, что земельный участок был передан ООО «СГ Сервис» для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории на срок 3 года с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно с 08 октября 2007 года (л.д. 40-51).

02 июня 2014 года Царькова Е.А. обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением, оформленным по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами №

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Твери от 14 июля 2014 года бездействие Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, выразившееся в нерассмотрении в установленный срок по существу приведенного выше заявления Царьковой Е.А., признано незаконным.

Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 03 сентября 2014 года Царьковой Е.А. отказано в предоставлении в аренду указанных земельных участков со ссылкой, в том числе, на прекращение действия договора аренды, заключенного с ООО «СГ Сервис», и на возможность заключения нового договора аренды только по результатам проведения торгов, поскольку регистрация права собственности Царьковой Е.А. на объекты незавершенного строительства произведена после 01 января 2012 года, а также на необоснованность необходимости их предоставления.

Отказывая в приведенной ситуации в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, исходил из того, что право собственности Царьковой Е.А. на объекты незавершенного строительства зарегистрировано после 01 января 2012 года, что, по мнению суда, исключает возможность приобретения спорных земельных участки в аренду без проведения торгов.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу вышеуказанной нормы, приобретая у ООО «СГ Сервис» объекты недвижимого имущества, Царькова Е.А. приобрела право на использование земельного участка с кадастровым № на тех же правовых основаниях и в том же объеме (аренда земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации после осуществления процедуры государственного кадастрового учета земельных участков, необходимых для жилищного строительства, арендатор земельного участка имеет исключительное право на приобретение последних в собственность за плату или в аренду. Аналогичные условия включены в текст договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что после приобретения объектов недвижимого имущества истицей было обеспечено проведение кадастровых работ по формированию земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Земельные участки прошли процедуру государственного кадастрового учета с присвоением кадастровых №№ №.

В силу указанных обстоятельств и с учетом норм статей 30.2 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации с переходом права собственности на объекты незавершенного строительства к Царьковой Е.А. перешли права на использование земельного участка с кадастровым №. С учетом формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, у истицы возникло исключительное право на приобретение последних в собственность за плату или в аренду.

Из материалов дела следует, что договоры аренды земельных участков для завершения жилищного строительства с Царьковой Е.А. заключены не были. Незаконное бездействие ответчика подтверждено также вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Твери от 14 июля 2014 года. При этом документы, подтверждающие право истицы на приобретение земельных участков в аренду для завершения строительства, в том числе, договор аренды земельного участка с кадастровым № были ответчику представлены.

При наличии вступившего в законную силу судебного акта о признании бездействия ответчика незаконным, а также зарегистрированного права собственности Царьковой Е.А. на объекты незавершенного строительства, не являющиеся самовольными постройками, отказ в удовлетворении иска со ссылкой на правовые нормы, не подлежавшие применению в рассматриваемом деле, порождает правовую неопределенность относительно прав собственников объектов незавершенного строительства на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности для завершения строительства при государственной регистрации прав на такие объекты после 01 января 2012 года.

При указанных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по мотивам, изложенным в решении, у суда не имелось.

В качестве еще одного основания к отказу в удовлетворении иска судебная коллегия в апелляционном определении сослалась на то, что площадь испрашиваемых земельных участков с кадастровыми номерами № с расположенными на них объектами незавершенного строительства Царьковой Е.А. площадью * кв.м,
* кв.м, * кв.м и * кв.м, составляет * кв.м, * кв.м, * кв.м и * кв.м, то есть значительно превышает площадь объектов незавершенного строительства (л.д. 15-39).

Оставляя решение районного суда без изменения, судебная коллегия указала на то, что площадь испрашиваемых в аренду земельных участков превышает площадь объектов незавершенного строительства, а истица не доказала обоснованность испрашиваемой площади земельных участков для обслуживания и эксплуатации объектов незавершенного строительства.

Между тем, объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Царьковой Е.А., строительством не завершены и в эксплуатацию не введены.

Ранее при предоставлении земельного участка с кадастровым № в аренду правопредшественнику Царьковой ООО «СГ Сервис» для завершения строительства Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области его размер завышенным не считало.

В заседании президиума представители ответчика основанных на законе мотивов для иной оценки соотношения размера суммарного размера четырех вновь образованных земельных участков с размером возведенных на них незавершенных строительством объектов не привели.

При указанных обстоятельствах ссылка судебной коллегии на то, что именно сторона истца должна доказывать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта незавершенного строительства, не основана на содержании норм материального права в ситуации, когда Царькова Е.А. просила предоставить ей земельные участки в аренду не для эксплуатации объектов недвижимого имущества, а для завершения строительства последних.

Допущенные судом первой и второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными и не могут быть устранены без отмены обжалованных судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 390, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

решение Московского районного суда города Твери от 05 сентября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 25 ноября 2014 года отменить.

Дело по иску Царьковой Е.А. Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании права на приобретение земельных участков в аренду, понуждении принять решение о предоставлении земельных участков в аренду и направить проекты договоров аренды земельных участков возвратить на новое рассмотрение в Московский районный суд города Твери.

Председательствующий А.Ю. Карташов