Решение по делу № 33-2547/2021 от 29.01.2021

Судья Тютюникова А.С. № 2-204/2020 (1-я инст.)

№33-2547/2021 (2-я инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Криволапова Ю.Л., Котельниковой Л.П.,

при секретаре Атикян Э.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» к Балабаеву Евгению Викторовичу, Багирову Игорю Ягубовичу, Баркуновой Галине Петровне, Болдыревой Тамаре Николаевне, Великородной Наталии Ивановне, Галициной Юлии Александровне, Грековой Наталье Александровне, Грековой Алене Сергеевне, Грекову Алексею Сергеевичу, Дергачевой Валентине Ивановне, Дергачевой Елене Алексеевне, Дергачеву Виктору Ивановичу, Кривоносову Ивану Власовичу, Кострикину Павлу Ивановичу, Колесниковой Татьяне Петровне, Латушкиной Нине Федоровне, Лукичевой Лене Александровне, Максаевой Майне Андреяновне, Малому Николаю Дмитриевичу, Мрыхиной Вере Владимировне, Никулину Ивану Даниловичу, Спиридоновой Людмиле Сергеевне, Спиридоновой Оксане Вячеславовне, Воробьевой Юлии Сергеевне, Филатову Ивану Дмитриевичу, Чайкиной Надежде Анатольевне, Чукарину Дмитрию Анатольевичу, Кривосову Евгению Федоровичу, Ващаевой Вере Ивановне, Закутскому Алексею Николаевичу, Нестеренко Нине Михайловне, Гулак Наталье Ивановне, третьи лица – ИП глава КФХ Павлов М.Т., Шолоховский отдел Управления Росреестра по РО о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:43:0600015:36, по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 мая 2020 года.

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия

установила:

конкурсный управляющий ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» Коробов Е.А. обратился в суд с указанным иском указав, что между участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 4935177,43 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее именуемый «земельный участок») - гр. Нестеренко Ниной Михайловной, Ващаевой Ниной Васильевной, Галиной Петровной, Болдыревой Тамарой Николаевной, Великородной Наталией Ивановной, Галициной Юлией Александровной, Грековой Натальей Александровной, Грековой Аленой Сергеевной, Грековым Алексеем Сергеевичем, Дергачевой Валентиной Ивановной, Дергачевой Еленой Алексеевной, Дергачевым Виктором Ивановичем, Закутским Алексеем Николаевичем, Кривоносовым Иваном Власовичем, Кострикиным Павлом Ивановичем, Колесниковой Татьяной Петровной, Латушкиной Ниной Петровной, Максаевой Маиной Андреяновной, Малым Николаем Дмитриевичем, Мрыхиной Верой Владимировной, Никулиным Иваном Даниловичем, Спиридоновой Людмилой Сергеевной, Спиридоновой Оксаной Вячеславовной, Воробьевой Юлией Сергеевной, Филатовым Иваном Дмитриевичем, Чайкиной Надеждой Анатольевной, Чукариным Дмитрием Анатольевичем, Лукичевой Леной Александровной, Кривоносовым Евгением Федоровичем, Ващаевой Верой Ивановной, Зотовым Николаем Ивановичем, выступающих со стороны арендодателей, и ЗАО «Рыбколхоз Вешенский», выступающий со стороны арендатора, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от 16.06.2009. Право аренды по договору было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 30.07.2009 сроком на 10 лет.

Срок аренды по указанному договору истек 30.07.2019.

09.04.2019 в адрес арендодателей от конкурсного управляющего ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» было направлено Уведомление в соответствии со ст.621 ГК РФ о своем намерении воспользоваться преимущественном перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

В ответ, письмом от 24.07.2019 от имени представителя арендодателей Гулак Н.И. поступило предложение о подписании Акта возврата земельного участка в связи с принятием на общем собрании от 16.03.2019 решения о заключении договора аренды с ИП Главой КФХ Павловым М.Т.

28.10.2019 в адрес арендодателей была направлена досудебная претензия с требованием о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с/х назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 4935177,43 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного с ИП главой КФХ Павловым Михаилом Тихоновичем сроком с 31.07.2019 по 31.07.2029, либо заключения договора аренды данного земельного участка с ЗАО «Рыбколхоз Вешенский».

На основании изложенного Конкурсный управляющий просил суд перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 4935177,43 кв.м., расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, решение о заключении которого было принято на общем собрании собственников земельного участка 16.03.2019 с ИП Глава КФХ Павлова М.Т. (ИНН 613900108693) на ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» на условиях, утвержденных в соответствии с решением общего собрании собственников земельного участка 16.03.2019, указать в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для осуществления государственной регистрации договора аренды и внесения в единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН правом аренды ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» на новый срок на указанных условиях.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 26.05.2020 в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отказано.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» просит отменить решение суда и вынести новое, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы, апеллянт не согласен с выводом суда, со ссылкой на решение Шолоховского районного суда от 05.04.2017 г., о том, что не установлено существенных нарушений договора аренды.

Полагает, что указанным решением суд не установил факт нарушения арендатором своих обязательств, было установлено недобросовестное поведение ответчиков, которые отказывались в получении арендной платы у надлежащего арендатора. При этом имущественных потерь не несли, т.к. получали арендную плату у стороннего лица (Павлова М.Т.), которому пообещали впоследствии заключить с ним договор аренды.

Указывает, что в протоколе общего собрания от 16.03.2019 не было информации о невыплате арендной платы, а были приложены письма с предложением о получении арендной платы и выкупе земельных долей.

Судом не была предоставлена возможность представить доказательства выполнения обязательств по выплате арендной платы за период с 2017 года, когда арендодатели отказывались от ее получения, не смотря на многократные уведомления с предложением о получении арендной платы: делались публикации в местной газете, отправлялись почтой по адресу проживания каждого из арендодателей.

Конкурсный управляющий Коробов Е.А. не мог перемещаться по территории Ростовской Области во время действия ограничений и не мог представить в суд документы. При этом ходатайство об отложении судебного заседания для истребования информации в Управлении Сельского хозяйства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) обрабатывался ли земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» в период с 30.07.2019 г., судом не было удовлетворено.

В поданных возражениях Гулак Н.И. опровергает доводы апелляционной жалобы, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что судом установлены юридически значимые обстоятельства, дана верная правовая оценка представленным в дело доказательствам.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно, что подтверждено почтовыми уведомлениями в материалах дела; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, возражениями на неё, выслушав представителя ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» в лице конкурсного управляющего Коробова Е.А.-Пандова В.Г., поддержавшего доводы жалобы, Гулак Н.И., её представителя Солдатова В.Ф., Чукарина Д.А., Мрыхину В.В., которые просили оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.Частью 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения, согласно которым судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Из материалов дела следует и установлено судом, что по договору аренды от 16.06.2009 заключенному между арендодателями - собственниками земельных участков и арендатором ЗАО «Рыбколхоз Вешенский», последний обязался выдавать каждому из арендодателей, в размере на одного арендодателя пропорционально его доле в праве в натуральном выражении: фуражное зерно 1300 кг – 3 квартал, масло растительное 15 литров 4 квартал, вспашка огородов 10 соток 2 часа - 2 квартал, рыбу свежую 15 кг. - 2-3 квартал, рыбу готовую 5 кг. - 2-3 квартал, солому без подвоза 1000 кг. – 3 квартал, а также денежную компенсацию в размере земельного налога в срок уплаты земельного налога (л.д.27-37).

Указанный договор аренды был заключен сроком на 10 лет, срок аренды истек 16.06.2019.

Согласно протокола общего собрания собственников спорного земельного участка от 16.03.2019 следует, что 28 собственников земельного участка из 33 проголосовали за прекращение договора аренды земельного участка с ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» по истечении срока аренды 30.06.2019, в связи с тем, что арендатор не выплачивает арендную плату с августа 2016 года.

Разрешая спор по существу, правильно применив к спорным правоотношениям приведенные правовые нормы, верно определив юридически значимые обстоятельства для разрешения спора, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что договор аренды между сторонами от 16.06.2009 прекращен. Арендатор ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» не выразило желания на заключение нового договора аренды с арендодателями, в их адрес предложения на заключение нового договора аренды направлено не было. Преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок истец не имеет. Кроме того, суд пришел к выводу, что обязательства в рамках договора аренды от 16.06.2009 со стороны ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут, поскольку свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.

Судебная коллегия отмечает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора. Таких условий судом установлено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец надлежащим образом исполнял обязанности по выплате арендных платежей, в рамках договора аренды от 16.06.2009 обоснованно оценены критически.

Судом установлено, что согласно условиям указанного договора, арендная плата выплачивается в размере на одного арендодателя пропорционально его доле в праве в натуральном выражении: фуражное зерно 1300кг – 3 квартал, масло растительное 15 литров 4 квартал, вспашка огородов 10 соток 2 часа - 2 квартал, рыбу свежую 15кг. - 2-3 квартал, рыбу готовую 5 кг. - 2-3 квартал, солому без подвоза 1000 кг. – 3 квартал а также денежную компенсацию в размере земельного налога в срок уплаты земельного налога (л.д.27-37).

Из протокола общего собрания собственников спорного земельного участка от 16.03.2019 следует, что 28 собственников земельного участка из 33 проголосовали за прекращение договора аренды земельного участка с ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» по истечении срока аренды 30.06.2019, в связи с тем, что арендатор не выплачивает арендную плату с августа 2016 года, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 05.04.2017 г.

Доказательств исполнения в полном объеме условий отраженных в договоре, со стороны истца представлено не было. Ссылка на то, что арендодатели отказывались принять арендную плату у надлежащего арендодателя, не может свидетельствовать об исполнении со стороны Арендатора в полном объеме условий по выплате арендной платы, поскольку ничем не подтверждены.

Доводы апелляционной о том, что судом не было удовлетворено ходатайство об отложении дела для истребования документов, подлежат отклонению, поскольку в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ именно суд, а не сторона по делу определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, по правилам ст. 166 ГПК РФ, удовлетворение ходатайств стороны является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайство не поддержал.

Дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ суд пришел к обоснованному выводу, основанному на обстоятельствах дела, что нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, они аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался в суде истец в обоснование своих требований, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании в их совокупности всех представленных обеими сторонами доказательств.

Таким образом, обжалуемое решение суда, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст изготовлен 19.02.2021 г.