Решение по делу № 33-7801/2019 от 18.10.2019

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-7801/2019

Строка №209г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«19» ноября 2019 г.     г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Козиевой Л.А.,

судей Востриковой Г.Ф., Родовниченко С.Г.,

при секретаре Макушевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Родовниченко С.Г.

гражданское дело Бутурлиновского районного суда Воронежской области № 2-579/2019 по иску Шварцбург С.А. к Герасимову В.В. о признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»

на решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 25 июля 2019 г.

(судья районного суда Панасенко В.И.),

у с т а н о в и л а:

Шварцбург С.А. обратился с иском к Герасимову В.В., просил признать за ним право собственности на жилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей – 3, лит. А, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 3-4).

Решением Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 25 июля 2019 г. постановлено:

Исковые требования Шварцбурга С.А. к Герасимову В.В. о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Шварцбургом С.А. право собственности на нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей – 3, лит. А, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 48, 49-50).

В апелляционной жалобе представитель АО «Россельхозбанк» по доверенности Непряхина Е.М. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

С вынесенным решением не согласна, считает его незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, не соответствующим действительным обстоятельствам дела.

Ссылается на то, что АО «Россельхозбанк» получил судебную повестку и материалы по делу лишь 29 июля 2019 г., поэтому не мог участвовать в судебном заседании и реализовать свои права.

Указывает, что ранее истец обращался в суд к тем же сторонам о том же предмете и по тем же основаниям. Однако, в ходе рассмотрения дела № 2-376/2019 истец – Шварцбург С.А. отказался от исковых требований, и отказ принят судом. Таким образом, судом нарушены нормы статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылается на то, что право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за Герасимовым В.В. и никем не оспорено.

Поскольку право собственности на спорный объект зарегистрировано в Едином государственно реестре недвижимости за Герасимовым В.В., право на него за Шварцбургом С.А. не регистрировалось и не возникло в силу закона, поэтому его нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем в иске должно быть отказано.

По мнению заявителя, в данном случае предъявлению подлежал иск о государственной регистрации перехода права собственности в связи с уклонением ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 75-76,78).

В возражениях на апелляционную жалобу Шварцбург С.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Указывает, что поскольку денежные средства по договору были оплачены в полном объеме, АО «Россельхозбанк» выразил согласие на отчуждение здания, то исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме (л.д. 99-101).

Шварцбург С.А. в судебном заседании поддержал возражения на апелляционную жалобу в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. От АО «Россельхозбанк» поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Банка (л.д. 113-114). Другие лица о причинах неявки в судебное заседание не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. С учетом мнения Шварцбурга С.А. и согласно требованиям статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав Шварцбурга С.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Следовательно, в данном случае судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 131, 165, 218, 219, 223, 309, 310, 353, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 37, 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», а также разъяснениями, изложенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Исходя из того, что в судебном заседании установлено, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех существенных условий, которые предусмотрены законом для заключения договора продажи, принадлежащего собственнику имущества, что воля ответчика была направлена именно на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, учитывая, что доказательств, свидетельствующих об отсутствии оснований для регистрации сделки в связи с уклонением ответчика от ее регистрации, суду не представлено, более того, ответчик признал иск в полном объем, районный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Проверив решение районного суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы нашли свое подтверждение, в связи с чем решение суда подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушения норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Как усматривается из материалов гражданского дела, Герасимов В.В. является собственником здания, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 18 сентября 2013 года №, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Из копии договора купли-продажи нежилого здания от 27 марта 2018 г. следует, что Герасимов В.В. (продавец) передал в собственность Шварцбургу С.А. (покупатель) нежилое помещение, общей площадью № кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 2.1 договора стоимость нежилого здания стороны оценивают в 42 000 000 рублей (л.д. 6).

Из передаточного акта от 30 марта 2018 г. следует, что Герасимов В.В. передал, а Шварцбург С.А. принял указанное нежилое здание. Претензий по техническому состоянию помещения покупатель к продавцу не имеет.

Оплата по данному договору подтверждается копией расписки в получении денежных средств от 27 марта 2018 г., согласно которой Герасимов В.В. получил от Шварцбурга С.А. 4 200 000 рублей в качестве задатка; копией платежного поручения от 12 июля 2018 г. на перечисление Шварцбургом С.А. Герасимову В.В. 35 207 054,08 рубля; копией расписки от 12 июля 2018 г. в получении Герасимовым В.В. от Шварцбурга С.А. денежных средств в размере 2 592 945,92 рублей, в которой также указано, что оплата по договору купли-продажи от 27 марта 2018 г. произведена в полном объеме, финансовых и иных претензий продавец не имеет (л.д. 8, 9, 10).

Вместе с тем, из п. 3.5 рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 марта 2018 г. следует, что на момент подписания настоящего договора нежилое здание находится в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от 13 декабря 2012 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 18 декабря 2012г. номер записи №, заключенному между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» – «Залогодержатель» и Продавцом, в обеспечении исполнения обязательств Продавца по Договору об открытии кредитной линии № от 13 декабря 2012 г. На момент подписания настоящего договора Продавец предоставляет Покупателю согласие АО «Россельхозбанк» на продажу № от 26 февраля 2017 г.

Как следует из копии договора № от 3 октября 2013 г. об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (залогодержателем) и Герасимовым В.В. и Герасимовой Л.Ф. (залогодателями), недвижимое имущество: земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание) по адресу: <адрес>, передано в залог, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору № об открытии кредитной линии, заключенному 3 октября 2013 г. между залогодержателем и ИП Герасимовым В.В. (л.д. 16-22).

В свою очередь, АО «Россельхозбанк» на заявление Герасимова В.В. б/н от 8 февраля 2018г., в письме от 26 февраля 2017 г. № сообщил о том, что предоставит свое согласие на вывод из обеспечения двух объектов недвижимости для их последующей продажи: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, здание с кадастровым номером №, расположенное по вышеуказанному адресу, которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) № от 13 декабря 2012 г., после перечисления на счет Банка денежных средств в размере не менее 66 000 000.00 рублей (л.д. 25).

Кроме того, на обращения Герасимова В.В. б/н от 8 февраля 2018 г., с учетом дополнений от 19 февраля 2018г., АО «Российский сельскохозяйственный Банк» письмом от 12 июля 2018 г. № сообщил, что им было принято решение о выводе из обеспечения по кредитному договору № от 13 декабря 2012 г. вышеназванных объектов недвижимости, которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) № от 13 декабря 2012г., а также права аренды на земельный участок, кадастровый №.

При этом Банк разъяснил, что условием снятия обременений Банка с указанных объектов недвижимости является погашение Герасимовым В.В. суммы задолженности в размере не менее 57 283 000.00 рублей, при этом денежные средства должны быть перечислены до предоставления Банком документов, необходимых для снятия обременения и ареста с указанных выше объектов недвижимости. Банк не возражал против заключения договора купли-продажи между Герасимовым В.В. и потенциальным покупателем, а также против цены реализации объектов недвижимости в размере 42 000 000.00 рублей, при условии поступления от него в погашение задолженности денежных средств в общем размере 57 283 000.00 рублей до момента передачи документов на снятие обременений (л.д. 24).

Как следует из решения Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 14 мая 2019 г. по делу № согласно платежному поручению № от 12 июля 2018г., Герасимовым В.В., в адрес Банка, в погашение просроченного основного долга по кредитному договору № от 19 декабря 2012 г., перечислены денежные средства в размере 55 283 000 рублей (л.д. 27-30).

Признавая право собственности на недвижимое имущество за истцом, суд первой инстанции не учел, что для заключения договора купли-продажи в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

И материалами настоящего дела, и вступившим в законную силу решением Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 14 мая 2019 г.

по делу № 2-376/2019 (л.д.16-22, 27-30) подтверждается, что согласно пункту 1.2 заключенного между Банком и Герасимовым В.В. договора ипотеки предусмотрено, что распоряжение земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости не допускается без предварительного письменного согласия Залогодержателя - АО «Россельхозбанк».

Доказательств того, что Герасимов В.В. исполнил условия Банка для снятия обременений с указанного объекта недвижимости в полном объеме, в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, исковые требования Шварцбурга С.А. обоснованы тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ответчика к истцу. Правоотношения по регистрации сделки и регистрации перехода права собственности при уклонении от совершения этих действий одной из сторон регулируются указанными выше нормами права.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Шварцбурга С.А., при этом судебная коллегия принимает во внимание, что надлежащий способ защиты нарушенного права в этом случае прямо определен законом.

В соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации таким способом является требование о регистрации сделки или требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Данный вывод основан на разъяснениях, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.

Так, согласно пункту 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 63 постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Признание права собственности на нежилое помещение на основании сделки при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности недопустимо, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникает только с момента такой регистрации.

Признание иска ответчиком в суде первой инстанции (л.д.44), в силу требований статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято судебной коллегией, поскольку оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы залогодержателя - АО «Россельхозбанк».

Судебная коллегия принимает решение по заявленным требованиям в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное нежилое помещение не произведена, то требование истца о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 25 июля 2019 г. отменить. Принять по делу новое решение.

В иске Шварцбурга С.А. к Герасимову В.В. о признании права собственности на нежилое здание отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: