Решение по делу № 2-5089/2022 от 09.02.2022

Дело № 2-5089/2022

УИД: 50RS0026-01-22022-001851-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27.04.2022 года                                                                                                 г.о. Люберцы

Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Савиновой М.Н., при секретаре судебного заседания Манафовой К.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому Администрации города Екатеринбурга к ЗМЛ о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация города Екатеринбурга обратился в суд с вышеуказанными требованиями к ЗМЛ, мотивируя их тем, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО) и ООО «Артефакт» ДД.ММ.ГГ был заключен договор аренды № земельного участка площадью 2730 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под строительство объекта культуры и искусства (здание культурно-эстетического и административного центра).

С ДД.ММ.ГГ права и обязанности арендодателя по договору перешли от МУГИСО к Администрации города Екатеринбурга по соглашению от ДД.ММ.ГГ.

В связи с переходом от ООО «Артефакт» к ООО «ТРЕЙД-Ек», а затем от ООО «ТРЕЙД-Ек» к ООО «СтройКом» права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГ к договору о перемене лица на стороне арендатора.

В связи с переходом от ООО «СтройКом» к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость» права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГ, согласно условиям которого, права и обязанности последнего по договору возникают с ДД.ММ.ГГ.

Строительство 10-ти этажного здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией завершено в полном объеме.

Помещения во вновь построенном здании переданы 3-им лицам, в том числе, ответчику.

Дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключалось.

Для ЗМЛ размер арендной платы на основании договора аренды устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

ЗМЛ на праве собственности принадлежит помещение административного назначения, расположенное в здании <адрес>, 22а площадью 103,5 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка, занимаемая ответчиком и исходя из которой производятся начисления платы рассчитывается по следующей формуле: 103,5 (общая площадь помещений ответчика)/9590,3 (общая площадь помещений, расположенных на земельном участке) х 2730 (площадь земельного участка) = 29,46 кв.м.

Администрацией города Екатеринбурга для ЗМЛ были подготовлены расчеты арендной платы.

Ответчиком обязательства по оплате арендной плате по договору аренды до настоящего времени не исполнено надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность за период с июля 2014 года по декабрь 2021 года составляет 178258,19 рублей, а также начислены пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 214092,61 рублей.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 178258,19 рублей, задолженность по неустойке (пени) в размере 214092,61 рублей.

Представитель истца Администрации города Екатеринбурга в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ЗМЛ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил применить срок исковой давности к требованиям предъявляемым до ДД.ММ.ГГ.

Суд определил рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации города Екатеринбурга являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Артефакт» был заключен договор аренды № № земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 2 730 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство объекта культуры и искусства (здания культурно-эстетического и административного центра).

В соответствии с п. 2.1 договора, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГ срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГ к истцу перешли права и обязанности арендодателя по указанному выше договору аренды.

В связи с переходом от ООО «Артефакт» к ООО «ТРЕЙД-Ек», а затем от ООО «ТРЕЙД-Ек» к ООО «СтройКом» права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГ к договору о перемене лица на стороне арендатора.

В связи с переходом от ООО «СтройКом» к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость» права собственности на объект незавершенный строительством, было заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГ, согласно которому права и обязанности последнего по договору возникают с ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ Администрацией города Екатеринбурга выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес>, трансформаторная подстанция – <адрес> в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, ЗМЛ с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилого помещения, площадью 58,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном в здании по адресу: <адрес>, на основании договора № купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, а также нежилого помещения, площадью 44,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном в здании по адресу: <адрес>, на основании договора № купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ года

Судом установлено, что договор аренды между истцом и ответчиком не заключался.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

На основании данных норм и разъяснений, суд приходит к выводу о том, что после регистрации за ответчиком права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, к нему перешло право аренды данного земельного участка в объеме, соответствующем площади принадлежащих ему помещений в здании.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Поскольку ответчик как собственник помещений в расположенном на земельном участке объекте недвижимости не исполняет обязанность по уплате арендной платы, которая у него возникла с момента регистрации права собственности, суд полагает требования истца о взыскании с него задолженности по арендной плате соответствующими требованиям действующего законодательства.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по арендной плате в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 года № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>», исходя из занимаемой ответчиком площади земельного участка 29,46 кв.м, за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 178258,19 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ, вступившим в законную силу, с ЗМЛ пользу Администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2014 года по декабрь 2018 года в размере 99841,74 рублей, а также пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 1000 рублей.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ не подлежат удовлетворению, поскольку в отношении данного периода имеется вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, задолженность ответчика за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 76342,79 рублей.

Согласно п. 6.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 214092,61 рублей.

С учетом вступившего в законную силу решения суда, пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ не подлежат удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате, а также пени не представлено.

Возражая против удовлетворения иска, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным истцом требованиям за период до ДД.ММ.ГГ.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок исковой давности в данном случае следует исчислять с момента образования просроченной задолженности.

На основании п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Из материалов дела следует, что платежи в счет погашения задолженности по арендной плате ответчиком не вносились.

Истец обратился в суд с исковыми требованиями по средствам Почты России, согласно почтовому штемпелю - ДД.ММ.ГГ.

В соответствии со п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, с момента истечения срока давности по требованию о возврате всей суммы основного долга истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, включая проценты, неустойку, залог и поручительство.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», с течением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске в части.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по декабрь 2021 года в размере 74269,13 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, с учетом применения судом ст. 333 ГК РФ и установленных по делу обстоятельств, в размере 2000 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ЗМЛ в доход бюджета муниципального образования городской округ Люберцы Московской области подлежит взысканию госпошлина в размере 2488 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ЗМЛ – удовлетворить частично.

Взыскать с ЗМЛ в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 74269,13 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 2000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ЗМЛ в остальной части, свыше взысканных сумм – отказать.

Взыскать с ЗМЛ в доход бюджета муниципального образования городской округ Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 2488 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

решение принято в окончательной форме

16.06.2022 года

Судья                                                                                                             Савинова М.Н.