Решение от 16.11.2021 по делу № 8Г-22825/2021 [88-20782/2021] от 25.10.2021

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-20782/2021, 2-45/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                   16 ноября 2021 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Чуньковой Т.Ю.,

судей Ларионовой С.Г. и Нестеренко А.О.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Старшова Павла Валериевича к Геворгяну Артему Геворговичу, Долгополову Кириллу Андреевичу о расторжении договора купли-продажи, признании сделки недействительной,

по кассационной жалобе истца на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 июля 2021 г.,

    заслушав доклад судьи Нестеренко, объяснения присутствовавшего в судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Ленинского районного суда г. Красноярска представителя истца – Ермякина М.Н. по доверенности,

установил:

иск о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого продавцами Старшовыми и покупателем Геворгяном, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого Геворгяном и Долгополовым, прекращении права собственности Долгополова и восстановления права общей долевой собственности на квартиру Старшовых обоснован следующим.

Геворгян передал Старшову лишь 50 тыс.руб. из 1 млн. 600 тыс.руб. наличными, несмотря на указание в договоре о передаче ему последней суммы до подписания договора, чего в действительности не было, а указано Старшовым под воздействием Геворгяна, у Геворгяна объективно не имелось достаточных к тому денежных средств, Геворгян не исполнил обязательств по оплате 1 млн. 400 тыс.руб. наличными матери истца ФИО10 (на момент рассмотрения дела умерла ДД.ММ.ГГГГ, истец является её правопреемником).

Вторая сделка является мнимой, поскольку Геворгян не собирался её исполнять, через несколько дней продал её Долгополову, который является профессиональным риэлтором. Согласно условиям первой сделки квартира будет передана лишь по истечении 14 дней с даты окончательного расчёта, что будет подтверждаться составлением акта приёма-передачи, и до этого времени продавцы сохраняют право пользования квартирой и регистрацию по месту жительства, однако расчёт за квартиру не произведён, квартира Геворгяну не передавалась, акт приёма-передачи не составлялся, продавцы фактически проживают в квартире, при таких условиях Геворгян не мог передать квартиру Долгополову, оплаты за неё не получал в том же размере, за который он купил квартиру у Старшовых – 3 млн.руб., Долгополов в квартире не появлялся, расходов по её содержанию не нёс, передачи квартиры не требовал.

Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 11 мая 2021 г. иск удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 июля 2021 г. решение суда отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе истец просил отменить апелляционное определение и иск удовлетворить, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, пришёл к выводу о том, что она подлежит удовлетворению в части отмены апелляционного определения.

Судами установлено и из материалов дела следует, что продавцы Старшовы и покупатель Геворгян заключили договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого цена составляет 3 млн. руб., до подписания договора Старшов получил от Геворгяна 1 млн. 600 тыс.руб. наличными, а 1 млн. 400 тыс.руб. Геворгян обязался передать наличными Старшовой по истечении 2-х дней с даты государственной регистрации своего права собственности на квартиру, передача будет произведена в течение 14 дней со дня окончательного расчёта покупателем на основании передаточного документа, после чего продавцы обязуются освободить квартиру и обратиться с заявлениями о снятии их с регистрационного учёта.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Старшов получил от Геворгяна 1 млн. 600 тыс.руб., а согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Старшова получила от Геворгяна 1 млн. 400 тыс.руб.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Геворгяну.

ДД.ММ.ГГГГ продавец Геворгян и покупатель Долгополов заключили договор купли-продажи этой же квартиры за 3 млн. руб., согласно договору, расчёт произведён полностью, проживающие в квартире Старшовы обязуются сняться с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ

Долгополов является профессиональным риэлтором.

Экспертным заключением подтверждается, что рукописная запись и подпись от имени Старшова выполнены им самим, а рукописная запись и подпись от имени Старшовой выполнены не ей, а иным лицом с подражанием её подписи.

При этом истец последовательно утверждал, что Геворгян передал ему лишь 50 тыс.руб., о передаче ему 1 млн. 600 тыс.руб. он указал под влиянием Геворгяна, который после совершения сделки скрылся, а Старшов обратился в полицию с заявлением о мошенничестве, а потом и в суд.

Геворгян в судебные заседания не являлся, своего представителя не направлял, своей позиции по делу не выразил, не предоставил суду доказательств наличия у него финансовой возможности передать продавцам денежные средства, указанные в договоре и расписках.

Представитель Долгополова возражала против иска, ссылалась на добросовестность своего доверителя, на то, что он нёс расходы по содержанию квартиры, мер по вселению не принимал из-за спора по настоящему делу, но заочным решением суда по другому делу удовлетворён иск о признании Старшовых утратившими право пользования жилым помещением и об их выселении.

В этой связи суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что убедительных доказательств передачи Геворгяном Старшову 1 млн. 600 тыс.руб. не представлено, также как и остальному расчёту по договору между ними, свои обязательства Геворгян не выполнил, существенно нарушив условия договора, что является основанием для его расторжения, а Долгополов является недобросовестным приобретателем квартиры, в его действиях имеется злоупотребление правом, вторая сделка является мнимой, поскольку Долгополов, будучи профессиональным риэлтором, проигнорировал условия договора между Старшовыми и Геворгяном, не поинтересовался у него о причинах столь быстрой продажи и об исполнении обязательств самим Геворгяном, при заключении договора с последним Долгополов квартиру не осматривал, никаких мер по её содержанию и использованию не принимал, не смог пояснить, при каких обстоятельствах им была получена информация о продаже квартиры.

Отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении иска и принимая новое решение об отказе в его удовлетворении, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Пояснения самого Старшова и производный от них факт обращения его в полицию с заявлением о мошенничестве не могут быть доказательствами непередачи ему денежных средств по договору, с учётом наличия договора и представленной ответчиком Долгополовым расписки Старшова о получении им от Геворгяна 1 млн. 600 тыс.руб., подпись в которых принадлежит Старшову, следует считать установленным факт исполнения договора Геворгяном в размере 1 млн. 600 тыс.руб.

При этом возражения истца об отсутствии у Геворгяна финансовой возможности уплатить 1 млн. 600 тыс.руб. отклонены по мотиву того, что получение Геворгяном в 2018 г. дохода в размере меньшем, чем указано в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, не исключает приобретение жилья за счёт ранее созданных накоплений или заёмных средств.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец не предоставил каких-либо доказательств причинения ему значительного по смыслу п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учётом того, что больше половины стоимости отчуждаемого объекта недвижимости Старшовым получено.

Кроме того, признавая неправильным выводы о мнимости второй сделки, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции не принял во внимание, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на квартиру, Геворгяном составлена расписка о получении 3 млн. руб. в качестве оплаты за неё, наличие у Долгополова данной суммы не вызывает сомнения, учитывая факт отчуждения последним в 2018 г. доли нежилого помещения за 1,050 млн. руб. и в 2019 г. – жилого помещения за 1,045 млн. руб., цена оспариваемого договора превышает кадастровую стоимость квартиры, Долгополов принял у Геворгяна квартиру, совершил платежи за коммунальные услуги, а также действия, направленные на устранение препятствий в пользовании квартирой (заочным решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 июля 2020 г. Старшовы выселены из квартиры).

Однако такие выводы суда апелляционной инстанции сделаны в нарушение закона.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1); в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

В силу ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку; договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1); когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2).

Как видно из указанных норм, указанные договоры (о продаже товара в кредит) хоть с условием о рассрочке платежа, хоть без неё характеризуются тем, что товар по условиям договора уже передан покупателю.

Однако судами установлено и подтверждается материалами дела, что первым договором купли-продажи передача квартиры предусмотрена только после окончательного расчёта по нему, которого не произошло, документа о приеме-передачи квартиры не составлено, фактически квартира не передавалась.

Следовательно, применению в данном деле подлежали положения не ст. 488, 489 ГК РФ, а п. 4 ст. 486 ГК РФ, согласно которым если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Учитывая прямое указание закона на право продавца отказаться от исполнения договора в случае отказа покупателя принять и оплатить товар, то такое нарушение договора последним не может быть расценено как несущественное, не влекущее для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку иное нивелировало бы действие п. 4 ст. 486 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, при удовлетворении иска о расторжении договора подлежит одновременному разрешению вопрос о последствиях такого расторжения, приведении сторон в первоначальное положение – как относительно квартиры, так и фактически переданных за неё денежных средств.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции квартира фактически находилась во владении Долгополова, то применению подлежали не положения о мнимости второй сделки, а положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, в соответствии с которыми если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 196, 329 ГПК РФ именно суды квалифицируют правоотношения сторон и определяют какой закон должен быть применен, а потому суды обязаны применить к установленным ими обстоятельствам тот закон, на который хотя бы стороны и не ссылались.

Вопреки этому суд апелляционной инстанции рассмотрел требования истца исключительно исходя из мнимости второй сделки, а положения ст. 302 ГК РФ не применил, в нарушение ст. 329 ГПК РФ не мотивировал, по каким основаниям им фактически отклонены доводы истца и выводы суда первой инстанции об игнорировании Долгополовым условий договора купли-продажи квартиры, на котором Геворгян основывал своё правомочие по её отчуждению Долгополову, не принятии последним мер к проверке исполнения условий данного договора (окончательному расчёту с составлением документа о передаче квартиры). Вместо это суд апелляционной инстанции привёл свои мотивы по обстоятельствам, на которые ни истец, ни суд первой инстанции не ссылался.

Также суд апелляционной инстанции в нарушение правила оценки доказательств в совокупности не выразил своего отношения к факту совершения Геворгяном сделок по одинаковой цене, не указав, какой тогда интерес он преследовал при перепродаже, если не извлечение прибыли.

Суд апелляционной инстанции не сделал вывода о том, имел ли право Геворгян отчуждать квартиру и фактическую к тому возможность, знал или мог ли знать Долгополов об отсутствии у Геворгяна права на отчуждение квартиры и находятся ли в зависимости от Старшовых действия, в результате которых квартира оказалась во владении Долгополова, выбыла ли она из их владения по или помимо их воли.

При разрешении вопроса относительно фактически переданных за квартиру денежных средств стороне истца суд первой инстанции нарушил нормы о допустимости доказательств, на что правильно указано судом апелляционной инстанции.

Однако и суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 56, 67, 329 ГПК РФ свой вывод о наличии у Геворгяна финансовой возможности уплатить 1 млн. 600 тыс. руб. основал на предположениях, а не доказательствах, при том, что суды в данном случае верно определили смещение бремени доказывания на ответчика, поскольку обстоятельства дела явно указывают на его недобросовестность, в том числе установленной экспертным путём фальсификации расписки от имени Старшовой.

Кроме того, обращает на себя внимание содержащийся в материалах дела ответ Росреестра от 10 апреля 2019 г. о том, что с заявлениями о регистрации обратилась нотариус, удостоверившая договор купли-продажи, действуя по доверенности от сторон этого договора, на основании чего ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права ФИО2.

Однако нотариус не вправе оказывать посреднические услуги при заключении договоров, не вправе выполнять работу по гражданско-правому договору, а лица, обеспечивающие деятельность нотариуса, вправе осуществлять передачу (но не подачу, подписание) документов в рамках процедур государственной регистрации прав лишь для совершения нотариального действия (ст.6, 19.2 Основ законодательства о нотариате), к которым государственная регистрация права не относится.

При этом самих заявлений Старшовых или выполненных от их имени о регистрации права в материалах дела не имеется, в то время как государственная регистрация права осуществляется на основании заявления сторон договора (ч. 1 ст. 14, п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию неправильного судебного постановления, что в силу ч. 1, 3 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены.

При новом рассмотрении дела следует устранить допущенные нарушения закона и разрешить дело с правильным применением указанных норм, а также распределить судебные расходы, в том числе за подачу жалоб.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390, ст. 390.1 ГПК РФ,

определил:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 21 ░░░░ 2021 ░. ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                    ░.░. ░░░░░░░░

    ░░░░░                                ░.░. ░░░░░░░░░

                                        ░.░. ░░░░░░░░░░