Решение по делу № 2-245/2021 от 20.11.2020

УИД 38RS0003-01-2020-004676-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2021 года г. Братск

Братский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи А.С. Полякова,

при секретаре Е.В. Шияновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-245/2021 по иску Лут Татьяны Васильевны к Шеффер Андрею Васильевичу, Банку Союз (АО), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Братска, Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному округу г.Братска, Шеффер Надежде Рудольфовне о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, устранении препятствий в регистрации перехода права собственности путем снятия запретов на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лут Т.В. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Шеффер Андрею Васильевичу, Банку Союз (АО), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области, в котором просила суд прекратить ипотеку (залог недвижимого имущества) в отношении объекта недвижимости - жилого помещения, 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>; зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 6 кв.м., кадастровый *** от Шеффер Андрея Васильевича к Лут Татьяне Васильевне на основании договора купли-продажи квартиры от 25 сентября 2017 года; устранить препятствия в регистрации перехода права собственности - снять запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 05.06.2019 ***), дата государственной регистрации 07.06.2019, номер государственной регистрации ***: запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 22.05.2019 ***), дата государственной регистрации 23.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 15.05.2019 ***), дата государственной регистрации 20.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 28.03.2017 ***), дата государственной регистрации 30.03.2017, номер государственной регистрации ***; отменить определение Братского городского суда Иркутской области от 13 марта 2017 года о запрете на регистрацию сделок, дата государственной регистрации 16.03.2017, номер государственной регистрации ***.

Определением суда от 20.01.2021 к участию в деле ответчиком привлечены - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Братска, Инспекция Федеральной налоговой службы по Центральному округу г.Братска, Шеффер Надежда Рудольфовна.

Определением суда от 05.04.2021 производство по делу в части исковых требований о прекращении ипотеки (залога недвижимого имущества) в отношении объекта недвижимости - жилого помещения, 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 6 кв.м., кадастровый номер ***, дата государственной регистрации ипотеки 23.04.2008, номер государственной регистрации ипотеки ***, прекращено, в связи с отказом истца от заявленных требований в указанной части.

В обоснование предъявленного иска истец указала на то, что в ноябре 2016 года на полученные от государства по программе переселения денежные средства, она решила приобрести квартиру в центральной части города Братска.

Ответчик, Шеффер А.В., продавал свою 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (как позже выяснилось, находившуюся в общей совместной собственности Шеффер А.В. и Шеффер Н.Р.). После осмотра квартиры они согласовали её стоимость - 1 040 000 руб. Агент предупредил, что поскольку квартира находится в залоге у Банка Союз (АО), им будет необходимо погасить задолженность Шеффер А.В. по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, после чего они смогут совершить сделку купли-продажи. Никаких иных обременении и запретов в отношении квартиры не было.

16.11.2016 она передала ответчику Шеффер А.В. 50 000 руб. в качестве задатка. 10.01.2017 они поехали в офис Банка Союз (АО), где она лично уплатила в кассу Банка Союз (АО) 950000 руб. в счет исполнения обязательств Шеффера А.В. по кредитному договору (приходный кассовый ордер *** от 10.01.2017). После оплаты Банк Союз должен был снять ограничения на совершение сделки с квартирой, о чём её заверил сотрудник Банка. С Шеффер А.В. они договорились, что как только Банк снимет ограничения, наложенные в связи с ипотекой, они обратятся с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности.

После передачи денег Шефферу А.В. и погашения его кредита в Банке Союз (АО), Шеффер А.В. вывез свои вещи и мебель из квартиры, передал ей ключи от квартиры, отдал все документы, которые у него были (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт, договор управления с управляющей компанией, квитанции с коммунальными компаниями). В квартире она зарегистрировалась 13.01.2017, 15.01.2017 в квартире зарегистрировался и её сын, А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. То есть фактически все обязательства по договору купли-продажи недвижимости обе стороны исполнили - продавец передал имущество покупателю, а покупатель принял его и произвел полный расчет с продавцом за приобретенный объект. С момента своего заселения в квартиру все коммунальные платежи стала осуществлять она и сын, А.В. Они сделали в квартире ремонт, поменяли все окна.

После этого Шеффер А.В. заболел. Пока она ждала прекращения ипотеки Банком Союзом и выздоровления Шеффер А.В., в апреле 2017 года Шеффер А.В. сообщил, что его бывшая супруга, с которой они не живут с 2014 года, обратилась в Братский городской суд Иркутской области с исковым заявлением о разделе имущества, в том числе и приобретенной ею квартиры. Ранее данный факт ей не был известен, Шеффер А.В. утверждал, что является единоличным собственником квартиры.

В итоге она была вынуждена ждать раздела имущества. 25.07.2017 Братский городской суд Иркутской области вынес определение, которым утвердил мировое соглашение между Шеффер Н.Р. и Шеффер А.В. По условиями мирового соглашения приобретенная ею квартира оставалась в собственности ответчика Шеффер А.В. В конце сентября 2017 года Шеффер А.В. передал ей договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры от 25.09.2017, попросил прочесть его, подписать со своей стороны и ждать его звонка.

В октябре 2017 года Шеффер А.В. сообщил, что ипотека снята, однако он чувствует себя очень плохо, и что нужно ещё немного подождать. Заверил, что всё нормально, что на квартиру он не претендует, сделку они зарегистрируют, как того требует закон.

После чего, ссылаясь на плохое самочувствие, Шеффер А.В. перестал выходить на связь. Она пробовала связываться с ним через его супругу, однако она не хотела ничего слушать, в категоричной форме обрывала всякие разговоры. Несколько раз она ездила к нему на коттедж по <адрес>, однако двери никто не открывал.

Бездействие Шеффер А.В. по государственной регистрации перехода права собственности фактически означает его уклонение от государственной регистрации перехода права. Ссылки на болезни она больше не принимает.

В мае 2020 года она обратились к юристу с просьбой разъяснить, каким образом можно оформить право собственности на квартиру. Юрист посоветовал обратиться за судебной защитой нарушенных прав. По совету юриста она запросила выписку из ЕГРН, из который стало известно, что ипотека в пользу Банка Союз (АО) до настоящего времени не прекращена (хотя долг Шеффер А.В. был мной полностью уплачен в кассу Банка), а также выписка содержала указания на ряд ограничений (запретов), наложенных судебными приставами Братского МОСП по ОПИ УФССП по Иркутской области, а также судебный запрет на регистрацию сделок, вынесенный Братским городским судом Иркутской области 13 марта 2017 года (возможно, в качестве меры по обеспечению иска Шеффер Н.Р., более точно сказать не представляется возможным), дата государственной регистрации 16.03.2017, номер государственной регистрации ***.

Указанные запреты выносились в качестве мер принудительного исполнения в виду неисполнения Шеффер А.В. его денежных обязательств перед другими кредиторами, которые препятствуют ей в регистрации перехода права собственности.

В силу закона иск покупателя о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности на это имущество подлежит удовлетворению при условии совершения такой сделки в надлежащей форме и исполнения обязательств как продавца по передаче имущества, так и покупателя по уплате за имущество.

Истец не являлся лицом, участвующим в делах, в рамках которых принимались меры по обеспечению иска, поэтому истец не имеет возможности обратиться с заявлением об отмене обеспечительных мер в порядке, предусмотренном статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи надлежащим способом защиты нарушенного права истца является предъявления требований в порядке статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о снятии запретов (ограничений), наложенных судом и судебными приставами-исполнителями.

Истец Лут Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что для покупки квартиры в 2016 году она обратилась в агентство Любимый город, где ей и предложили квартиру по <адрес>, она внесла в агентство аванс, ей сказали, что в Банке Союз лежит закладная, она поехала в Банк и отдала денежные средства 950000 рублей в счет уплаты долга, Шеффер передал ей ключи от квартиры. В квартиру она вселилась после заключения предварительного договора, фактически проживет с 2016 года по настоящее время, вместе с ней в квартиру вселились ее сын, невестка, внук, в настоящее время родился еще один внук. Потом Шеффер А.В. ей сообщил, что право собственности будет зарегистрировано после судебного процесса о разделе имущества, она приходила с ним на судебный процесс, ждала результат, после процесса он перестал брать трубки, на связь не выходил, из-за наличия запретов Шеффер А.В. предложил оформить на нее завещание на квартиру, потом говорили, что у него произошел <данные изъяты>, он заболел. За время ее проживания в квартире никаких претензий со стороны приставов к ней не было. В квартире после вселения они сделали ремонт, поменяли окна, они регулярно оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Оплата за коммунальные платежи автоматически списывается со счета, принадлежащего ее невестки П.Н., которая проживает в спорной квартире в качестве члена ее семьи. Считает, что сделка купли-продажи спорной квартиры была исполнена сторонами в полном объеме, однако, продавец квартиры фактически уклоняется от регистрации перехода права собственности. Для того чтобы зарегистрировать свои права она неоднократно обращалась к Шефферу А.В.

Представители истца по доверенности Волковский В.А., Кусков А.В. в судебном заседании и ранее исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно поясняли, что запрет, наложенный в материалах дела о разделе имущества, снят в настоящее время по ходатайству Шеффер Н.Р. 26.03.2021, определение в законную силу не вступило.

Ответчик Шеффер А.В. в судебное заседание не явился, возвращенное по истечении срока хранения судебное извещение о явке в судебное заседание было направлено судом по месту жительства ответчика; заявлений от ответчика о перемене своего адреса в суд не поступало, доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено. Учитывая отсутствие сообщения ответчика о перемене своего адреса во время производства по делу, судебная повестка в силу ст.118 ГПК РФ в адрес ответчика считается доставленной, поэтому суд считает, что ответчик надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, об уважительных причинах неявки не сообщил.

Ответчик Шеффер Н.Р., представители ответчиков Банка Союз (АО), Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Братска, Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному округу г.Братска в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещен о времени, дате и месте судебного заседания.

Согласно письменным возражениям ответчика - Банка СОЮЗ (АО), исковые требования не признает, указав в обоснование, что 11.04.2008 между Банком и Шеффер А.В., Шеффер Н.Р. был заключен кредитный договор ***. В обеспечение исполнения обязательств по кредиту между Банком и Шеффер А.В. был заключен договор об ипотеке квартиры (залоге недвижимости) *** от 11.04.2008, который в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию. Поступившие на счет заемщика 10.01.2017 денежные средства в размере 950000 руб., были направлены на погашение задолженности по кредиту. На 29.01.2021 обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме, в связи с чем было произведено погашение записи об ипотеке.

Согласно письменному отзыву Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному округу г.Братска исковые требования не признает, указав в обоснование, что у Шеффера А.В. имеется задолженность по налогам и сборам в общей сумме 78716,17 руб., на основании судебных приказов Братским МОСП по ОПИ возбуждены исполнительные производства. Обязательства по уплате налогов и сборов до настоящего времени Шеффер А.В. не исполнены. Поскольку истец заявляет о правах на недвижимое имущество, в отношении которого в рамках исполнительных производств наложен запрет на совершение регистрационных действий, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Иркутской области, Братского МОСП по ОПИ УФССП по Иркутской области в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещен о времени, дате и месте судебного заседания.

Согласно письменному отзыву Управления Росреестра по Иркутской области, Управление не является субъектом спорных правоотношений, так как не имеется материально-правовой заинтересованности по делу. В ЕГРН право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Шеффер А.В. Также в отношении квартир зарегистрирован договор ипотеки квартиры (залог недвижимости) *** от 11.04.2008, залогодержателем является ОАО АКБ «Союз». Также 16.03.2017 зарегистрирован запрета Шефферу А.В. и другим лицам совершать любые действия, направленные на отчуждение спорной квартиры, в период с 30.03.2017 по 14.10.2020 в отношении квартиры зарегистрированы запреты на регистрационные действия на основании постановлений судебного пристава-исполнителя.

Выслушав участков судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В соответствии со ст. 556 ГКРФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд находит установленным, что истцу Лут Т.В. и ее сыну А.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 02.09.2004 на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в ходе осуществления региональной адресной программы Иркутской области «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2017 гг.» с собственниками указанного жилого помещения было заключено соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение от 20.12.2016, согласно которому Лут Т.В. и А.В. было выплачено возмещение за принадлежащее им жилое помещение 1000000 рублей.

С целью приобретения другого жилого помещения, истец Лут Т.В. 20.10.2016 заключила с ИП У.Р. (агентство недвижимости «Любимый город») договор *** на оказание услуги по сопровождению следки, по условиям которого исполнитель обязался произвести все необходимые действия по подготовке и сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости, помещения стоимостью до 1100000 руб.

16.11.2016 между Лут Т.В. и ИП Т.И. (агентство недвижимости «Счастливый адрес») заключен договор аванса, согласно которому Лут Т.В. обязалась купить квартиру по адресу: <адрес> по цене 1080000 руб. Согласно п. 4.1 Лут Т.В. оплатила исполнителю денежные средства в размере 40000 руб. Договор действует до 31.12.2016.

Как следует из обоснования иска, пояснений истца Лут Т.В., агентство недвижимости ей предложили рассмотреть вариант приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Шефферу А.В. Предложенной вариант ее устроил, стоимость квартиры была согласована в сумме 1080000 руб., 16.11.2016 она внесла задаток в размере 40000 руб., затем внесла залог в размере 50000 руб., а 10.01.2017 оплатила оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 990000 руб.

Право собственности Шеффер А.В. на квартиру по адресу: <адрес> подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2007.

Так, 16.11.20216 между Лут Т.В. и Шеффер А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи о намерениях, из которого следует, что стороны обязались в срок до 31.12.2016 включительно, заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, распложенной по адресу: <адрес>. Продавец - Шеффер А.В. обязался заключить договор купли-продажи квартиры, передать квартиру покупателю Лут Т.В. по передаточному акту не позднее 31.12.2016 и осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности, а покупатель - Лут Т.В. обязалась заключить договор купли-продажи квартиры по цене 1080000 руб. с зачетом суммы задатка, подписать акт приема-передачи квартиры, осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности.

Распиской от 16.11.2016 подтверждается факт получения Шеффером А.В. от Лут Т.В. 50000 руб. в качестве залога по предварительному договору о намерениях от 16.11.2016 за квартиру по адресу: <адрес>.

После заключения договора о намерениях, ответчик Шеффер А.В. фактически передал истцу квартиру, ключи от входной двери, технический паспорт, платежные документы. В декабре 2016 года Лут Т.В. вселилась в спорное жилое помещение, а 13.01.2017 была в нем зарегистрирована с сыном.

10.01.2017 Лут Т.В. и Шеффер А.В. перезаключили предварительный договор о намерениях, сроком до 10.02.2017. Согласно письменной расписке Шеффер А.В. получил от Лут Т.В. денежные средства в размере 990000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры.

С учетом ст. 431 ГК РФ суд полагает, что действительная воля сторон при заключении вышеуказанного договора была направлена на приобретение жилого помещения в собственность истцом, а воля ответчика Шеффера А.В., в свою очередь, была направлена на отчуждение квартиры истцу.

Условия заключенных сторонами предварительных договоров от 16.11.2016, 10.01.2017 позволяют определить спорное жилое помещение как индивидуально-определенную вещь, поскольку содержат характеристики такого помещения, его адрес, расположение в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. Никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

Из условий договора от 16.11.2016, 10.01.2017 и письменных расписок к ним следует, что покупатель уплатил цену договора в полном объеме. Факт произведенной оплаты подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Таким образом, оценивая условия предварительных договоров, а также оценивая последующие действия сторон, связанные с передачей недвижимого имущества покупателю и подписанием соответствующего акта приема-передачи, суд приходит к выводу о том, что договор, поименованный сторонами как предварительный, является фактически основным договором купли-продажи. Указанные договоры содержат все существенные условия и по ним произведена оплата.

Заключенные сторонами договоры от 16.11.2016 и от 10.01.2017 следует квалифицировать как сделку купли-продажи с предварительной оплатой, доказательств тому, что договор является незаключенным или недействительным не представлено.

Однако, в дальнейшем выяснилось, что спорное жилое помещение является совместной собственностью супругов Шеффер А.В. и Шеффер Н.Р., Шеффер Н.Р. обратилась в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, в том числе, квартиры по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов гражданского дела *** по иску Шеффер Н.Р. к Шеффер А.В. о разделе совместно нажитого в браке имущества, спорная квартира была приобретена за счет заемных денежных средств по кредитному договору (под залог жилых помещений) *** от 11.04.2008, заключенного между Банком СОЮЗ (АО) и заемщиками Шеффер А.В., Шеффер Н.Р.. В обеспечение исполнения обязательств по кредиту между Банком и Шеффер А.В. был заключен договор об ипотеке квартиры (залоге недвижимости) *** от 11.04.2008, который в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

По сведениям Банка, 10.01.2017 на счет заемщика поступили денежные средства в размере 950000 руб., которые были направлены на погашение задолженности по кредиту. Однако, поскольку задолженность по кредитному договору в полном объеме погашена не была, обременение в виде ипотеки продолжало своей действие до полного погашения задолженности по кредиту, данные обстоятельства также подтверждаются платежным поручением на сумму 950000 рублей от 10.01.2017 года о внесении данных денежных средств Лут Т.В. Банку Союз для погашения кредита.

25.07.2017 определением Братского городского суда по гражданскому делу *** утверждено мировое соглашение между Шеффер А.В. и Шеффер Н.Р., в соответствии с которым Шеффер А.В. стал единоличным собственником спорного жилого помещения. Определение вступило в законную силу 10.08.2017.

25.09.2017 между Шеффер А.В. и Лут Т.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Лут Т.В. приобрела в собственность жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, цена квартиру по соглашению сторон установлена в сумме 1040 000 руб. Покупатель выплатил всю сумму продавцу наличными полностью до подписания договора. В этот же день был подписан акт приема-передачи, согласно которому Шеффер А.В. передал, а Лут Т.В. приняла необходимые документы, ключи от квартиры, расчетные книжки. Заявленная в договоре стоимость квартиры соответствует ее рыночной стоимости на момент покупки, о чем свидетельствует и справка ТПП г.Братска от 02.02.2017 года, находящаяся в материалах гражданского дела *** о разделе имущества супругов Шеффер.

Вместе с тем, истец Лут Т.В. в настоящее время лишена возможности зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру, так как ответчик Шеффер А.В. уклоняется от регистрации, сначала он ссылался на состояние здоровья после <данные изъяты>, затем перестал выходить на связь, все попытки разыскать его или выйти с ним на связь результата не дали.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются: факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства на исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Так, судом установлено, что истец Шеффер А.В. в ноябре 2016 года, после заключения предварительного договора о намерении передал ей ключи от квартиры и платежные документы. Истец Лут Т.В. и ее сын А.В. вселились в спорную квартиру в декабре 2016 года, где проживают по настоящее время, 13.01.2017 Лут Т.В. зарегистрировалась по месту жительству по адресу: <адрес>. В дальнейшем в квартиру в качестве членов семьи были вселены невестка истца П.Н. и внуки. С декабря 2016 года они проживают в спорной квартире, сделали ремонт, оплачивают жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается договором на монтаж и обслуживание системы домофон от 23.01.2017, договоры об установлении оконных блоков из ПВХ от 13.06.2017, 26.08.2017, 12.04.2018, чеками об оплате жилищно-коммунальных услуг по адресу: <адрес>.

Допрошенные в судебном заседании свидетели А.В., Л.О. подтвердили, что истец со своей семьей с декабря 2016 года проживают в квартире по адресу: <адрес>, которую приобрели по договору купли-продажи у Шеффера А.В., сделали в ней ремонт, оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Квартиру Лут Т.В. приобрела на денежные средства, выплаченные по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. С собственником квартиры Шеффером А.В. заключались предварительные договоры, договор купли-продажи квартиры, подписан акт приема-передачи квартиры, однако, от регистрации перехода права собственности ответчик уклонился, он ссылался на состояние здоровья после болезни, потом перестал выходить на связь, его пытались найти через родственников, супругу, но безрезультатно.

Показания свидетелей в силу ст. 55, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд относит к допустимым и достоверным, поскольку судом не было установлено наличие личной заинтересованности указанных лиц в даче заведомо ложных показаний, их показания согласуются между собой, не являются противоречивыми. Судом оценка показаний свидетелей дана в совокупности с исследованными по делу доказательствами.

Доказательств опровергающих данные обстоятельства, в материалах дела не имеется.

Как следует из материалов дела, сторонами в надлежащей форме подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым Шеффер А.В. передал в собственность Лут Т.В. квартиру по адресу: <адрес>, что свидетельствует о намерениях, как истца, так и ответчика, реально исполнить договор купли-продажи, целью заключения которого являлась передача в собственность Лут Т.В. недвижимого имущества.

В пункте 3 договора купли-продажи квартиры от 25.09.2017 указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Также в договоре имеется подпись Шеффера А.В., что свидетельствует о том, что ответчик подтвердил исполнение покупателем Лут Т.В. обязательств по договору. Следовательно, суд приходит к выводу, что обязанность по передаче денежных средств была исполнена покупателем в установленном размере, договор не расторгнут и недействительным не признан.

Кроме того, на заключенный 10.01.2017 года с Лут Т.В. предварительный договор Шеффер А.В. ссылался при рассмотрении дела *** года, представлял копию предварительного договора в судебное заседание по делу 21.07.2017 года

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, стороны его реально исполнили, при этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 6 кв.м., кадастровый *** от Шеффер Андрея Васильевича к Лут Татьяне Васильевне на основании договора купли-продажи квартиры от 25.09.2017.

По информации Банка СОЮЗ (АО), обязательства по кредитному договору (под залог жилых помещений) *** от 11.04.2008, заключенного между Банком СОЮЗ (АО) и заемщиками Шеффер А.В., Шеффер Н.Р. исполнены в полном объеме, в связи с чем, произведено погашение записи об ипотеке, указанное также подтверждается выпиской из ЕГРН.

При этом, как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 25.05.2020, в отношении спорного жилого помещения судебным приставом-исполнителем Братского МОСП по ОПИ в рамках исполнительных производств в отношении должника Шеффера А.В. наложены запреты на совершение регистрационных действий, поскольку по сведениям регистрирующего органа право собственности на квартиру по адресу: <адрес> принадлежит ответчику Шефферу А.В., что является препятствием для Лут Т.В. в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

В соответствии с ч. 2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Согласно п. 1 ст. 119 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.03.1978 г. (в редакции Постановления N 14 от 30.11.1090 г.) иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен как собственником, так и лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику.

В соответствии со ст. 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое наложен арест, лежит на лице, обратившимся с требованием об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

Так из письменных материалов дела, показаний свидетелей и пояснения истца, судом ранее было установлено, что спорное жилое помещение приобретено Лут Т.В. 16.11.2016 у Шеффера А.В., указанное подтверждается предварительным договором купли-продажи, и заключенным в дальнейшем между сторонами договором купли-продажи, подписанным актом приема-передачи от 25.09.2017, справкой ОО «БКС» о регистрации истца по месту жительства 13.01.2017, показаниями свидетелей о том, что ответчик фактически передал квартиру в собственность Лут Т.В. в декабре 2016 года, квитанциями об оплате приобретенного жилого помещения.

Таким образом, Лут Т.В. является фактически собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, предварительный договор, договор купли-продажи содержат все существенные условия, необходимые для последующего перехода титульного владения спорным имуществом к истцу. По указанному договору произведена полная оплата, имущество фактически передано покупателю.

В соответствии с п. 60 Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК Ф.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что на момент наложения запретов на регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Лут Т.В. являлась лицом, владеющим указанной квартирой на праве собственности.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым устранить препятствия в регистрации перехода права собственности – снять запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 № ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 № ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 05.06.2019 № ***), дата государственной регистрации 07.06.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 22.05.2019 № ***), дата государственной регистрации 23.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 15.05.2019 № ***), дата государственной регистрации 20.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 28.03.2017 № ***), дата государственной регистрации 30.03.2017, номер государственной регистрации ***.

Кроме того, судом установлено, что в рамках гражданского дела *** по иску Шеффер Н.Р. к Шеффера А.В. о разделе совместно нажитого супругами имущества, определением суда от 13.03.2017 был наложен запрет Шефферу А.В. и третьим лицам совершать любые действия, направленные на отчуждение квартиры по адресу: <адрес>, который снят определением суда от 26.03.2021 на основании заявления Шеффер Н.Р. и на момент рассмотрения настоящего дела не вступило в законную силу.

Таким образом, руководствуясь нормами ст. ст. 140, 144 ГПК РФ, учитывая, что на основании мирового соглашения утвержденного судом 13.03.2017 Шеффер А.В. стал единоличным собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, которым распорядился по своему усмотрению, учитывая, что Шеффер Н.Р. самостоятельно обратилась в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер по гражданскому делу ***, суд считает необходимым отменить запрет, наложенный определением Братского городского суда Иркутской области от 13 марта 2017 года о запрете на регистрацию сделок, дата государственной регистрации 16.03.2017, номер государственной регистрации ***.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лут Татьяны Васильевны удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,6 кв.м., кадастровый номер *** от Шеффера Андрея Васильевича к Лут Татьяне Васильевне на основании договора купли-продажи квартиры от 25 сентября 2017 года.

Устранить Лут Татьяне Васильевне препятствия в регистрации перехода права собственности - снять запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 30.09.2019 ***), дата государственной регистрации 02.10.2019, номер государственной регистрации *** запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 05.06.2019 ***), дата государственной регистрации 07.06.2019, номер государственной регистрации *** запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 22.05.2019 ***), дата государственной регистрации 23.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 15.05.2019 ***), дата государственной регистрации 20.05.2019, номер государственной регистрации ***; запрет на совершение действий по регистрации (постановление Братского МОСП по ОПИ от 28.03.2017 ***), дата государственной регистрации 30.03.2017, номер государственной регистрации ***; отменить запрет, наложенный определением Братского городского суда Иркутской области от 13 марта 2017 года о запрете на регистрацию сделок, дата государственной регистрации 16.03.2017, номер государственной регистрации ***

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Полякова