Решение по делу № 2-1034/2020 (2-9034/2019;) от 23.12.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Городской округ Люберцы                          ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Деевой Е.Б., при секретаре судебного заседания Барахтановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Д к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, взыскании убытков, штрафа, признании обязательства прекращенным, признании права собственности, взаимозачёте встречного однородного требования,

установил:

Первоначально истец обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГг. между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №

В соответствии с условиями договора, застройщик принял на себя обязательство построить многоэтажный жилой дом и передать участнику объект долевого строительства в жилом доме по адресу: <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру общей проектной площадью 36,63кв.м., со строительным номером 87.

В соответствии с условиями договора срок передачи квартиры не позднее III квартала 2017г.

Квартира ответчиком в срок не передана.

Согласно п. 3.1. договора цена квартиры составила 2 893 770рублей, с учетом индексации 10% цена составила 3 529 789,53рублей. Индексация в размере 10% составила 636 019,53рублей.

Согласно п. 3.1.1. предусмотрен следующий порядок оплаты:

578 754 рублей за счет собственных денежных средств, оплачивается не позднее ДД.ММ.ГГ

2 315 016рублей за счет собственных денежных средств, оплачиваются с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГ

Итого: на дату подачи иска ответчиком оплачена по договору сумма в размере 2 300 307,75рублей.

Истец направил претензию с требованием оплатить неустойку, произвести зачет встречных однородных требований.

Претензия оставлена без ответа.

В связи с неисполнением ответчиком договора истец вынуждена арендовать комнату в квартире для проживания, стоимость арендной платы в месяц составила 22000рублей. За период аренды с ДД.ММ.ГГ. размер арендной платы составил 286 000рублей, что является для истца убытками.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ истец обратилась к ответчику с заявлением о зачете встречных однородных требований на сумму 1229481рубль 78копеек, что подтверждается кассовым чеком от 12.12.2019г., однако, требование истца ответчиком не удовлетворено. Таким образом, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате цены договора, а ответчик, получив исполнение по договору своих обязательств не исполнил, в настоящее время объект не достроен и не введен в эксплуатацию, истец полагает, что имеются все основания для произведения взаимозачета встречных однородных требований и как следствие прекращения обязательств между сторонами, признании их прекращенными, равно как и для признания за ней право собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 930 133рубля 28копеек за период с ДД.ММ.ГГ., убытки в размере 286 000рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Произвести взаимозачет встречных однородных требований истца и ответчика на сумму 1 229 481,78рублей по договору участия в долевом строительстве №Д от 23.12.2016г..

Признать обязательства Д по оплате цены объекта долевого строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, прекращенным.

Признать право собственности за Д на объект незавершённого строительства – однокомнатную квартиру, находящуюся по строительному адресу: <адрес>

Истец в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании уточнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в сумме 1245960рублей 90копеек, убытки в размере 286 000рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Произвести взаимозачет встречных однородных требований истца и ответчика на сумму 1 229 481,78рублей по договору участия в долевом строительстве №

Признать обязательства Д по оплате цены объекта долевого строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, прекращенным.

Признать право собственности за Д на объект незавершённого строительства – однокомнатную квартиру, находящуюся по строительному адресу: <адрес>

Представитель ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, извещен. В судебное заседание ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому возражает против удовлетворения исковых требований, просил применить к требованиям истца положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, а также компенсации морального вреда.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГг. между истицей и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №

В соответствии с условиями договора, застройщик принял на себя обязательство построить многоэтажный жилой дом и передать участнику объект долевого строительства в жилом доме по строительному адресу: <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру общей проектной площадью 36,63кв.м., со строительным номером 87.

Согласно п. 4.1.4 срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 3 квартал 2017 года.

Квартира ответчиком в срок не передана до настоящего времени.

Согласно п. 3.1. договора цена квартиры составила 2 893 770рублей, с учетом индексации 10% цена составила 3 529 789,53рублей. Индексация в размере 10% составила 636 019,53рублей.

Согласно п. 3.1.1. предусмотрен следующий порядок оплаты:

578 754рублей за счет собственных денежных средств, оплачивается не позднее ДД.ММ.ГГ.

2 315 016рублей за счет собственных денежных средств, оплачиваются с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГ

Итого, на дату подачи иска ответчиком оплачена по договору сумма в размере 2 300 307,75рублей, с учетом индексации 10%.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п.2 ст. 6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка (пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Поскольку судом установлено, что ответчиком нарушены сроки передачи истцу объекта долевого строительства, установленные договором, суд считает требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение обязательств, правомерными.

Согласно расчету истца неустойка за период с ДД.ММ.ГГ составляет 1 245 960рублей 90копек.

Суд не может согласится с данным расчетом, поскольку в соответствии с п. 6.1 договора, ответчик обязался передать квартиру истцу в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Ответчик нарушил сроки передачи квартиры истцу. Жилое помещение до настоящего времени истцу ответчиком не передано.

Следовательно, течение нарушенного срока исполнения принятого обязательства следует исчислять с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ., и исходя из оплаченной истцом суммы по договору, ибо иное является нарушением условий договора подписанного сторонами.

Ответчиком завялено ходатайство о применении к спорным правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, в связи с чем, учитывая положения статьи 333 ГК РФ, ходатайство ответчика, суд считает возможным снизить указанную в расчете истца сумму и взыскать с ответчика неустойку в размере 500 000рублей.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

Учитывая обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, а также объективность причин просрочки исполнения обязательств по договору, суд считает, что сумма неустойки в размере 500 000рублей является разумной и соответствующей последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Снижая размер неустойки, суд также учитывает, что действия по защите права одного лица не должны причинять ущерб законным интересам иных лиц. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере, безусловно ухудшает финансовое состояние застройщика, что отрицательно сказывается на сроках выполнения строительных работ по многоквартирному жилому дому, и нарушает интересы других дольщиков.

В соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, истец имеет право на взыскание с ответчика штрафа. Принимая во внимание ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным снизить сумму штрафа до 150 000 рублей, считая данную сумму разумной и взыскать ее с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено требование о признании обязательства прекращенным, признании права собственности, взаимозачёте встречных исковых требований.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как указано выше, согласно п. 3.1. договора цена квартиры составила 2 893 770рублей, с учетом индексации 10% цена составила 3 529 789,53рублей.

Итого, на дату подачи иска ответчиком оплачена по договору сумма в размере 2 300 307,75рублей, с учетом индексации 10%.

Истец просит произвести взаимозачет встречных требований на сумму 1 229 481,78руб. и признать обязательства по оплате цены объекта долевого строительства прекращенными.

Согласно п. 3.4. договора, уплата цены договора считается произведенной надлежащим образом только после поступления на счет застройщика цены договора в полном объеме в соответствии с согласованными сроками, с учетом положений п. 3.3. договора и после подписания итогового акта о взаиморасчетах.

Так, согласно графику индексации и платежей, указанному в Приложении № к договору, установлены ежемесячная дата и сумма платежа за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.

Согласно ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Поскольку по смыслу ч. 1 ст. 410 ГК РФ, зачет предполагает наличие встречного однородного требования, которое в настоящее время у истца отсутствует, срок исполнения обязательства не наступил, как и в отношении денежного обязательства ответчика по уплате неустойки, решение суда не вступило в законную силу, оснований для удовлетворения требований о взаимозачете встречных однородных требований на сумму 1 229 481,78рублей, а также о признании обязательств истца по оплате цены объекта долевого строительства, прекращенным, у суда на настоящий момент не имеется.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что реализация положений статьи 410 ГК РФ не требует судебного разрешения.

Относительно требования о признании права суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6.8 Договора право собственности на объект долевого строительства (квартиру) возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Следовательно, у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

По смыслу положений Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 15, 16) квартирой признается изолированное структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, пригодное для постоянного проживания. Т.е. жилое помещение должно быть построено, подключено к системам коммуникаций, и должно быть пригодно для проживания. На квартиру должен быть составлен документ, содержащий описание объекта с указанием процента готовности. Таким документом служит технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с положениями ст. ст. 16, 17, 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. для регистрации право собственности на объект незавершенного строительства одним из необходимых документов которые необходимо представить на государственную регистрацию, помимо документа служащего основанием для такой регистрации, является план данного объекта недвижимого имущества, содержащий описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 18 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., п. 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства России от 21.02.1998 г. № 219, в документах, описывающих объект незавершенного строительства должны содержаться сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав, в том числе общая площадь застройки (общая площадь объекта недвижимого имущества) и степень готовности объекта в процентах.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации данного права.

В настоящее время истец не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность по независящим от него причинам, дом не построен, не введен в эксплуатацию, разрешение не получено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Относимые и допустимые доказательства в опровержение исковых требований сторона ответчика суду не представила.

Анализируя вышеприведенные нормы закона и обстоятельства дела, поскольку условия договора выполнены истцом в большей части, что не препятствует получению исполнения по обязательству, дом не построен, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени ответчиком не получено, право собственности на спорное помещение не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН, суд считает возможным удовлетворить исковые требования и признать за истицей право собственности на объект незавершенного строительства.

При этом данное решение является основанием для регистрации права собственности истца на указанную квартиру.

Относительно требования истицы о взыскании убытков суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Из материалов дела усматривается, что истцом в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств понесены расходы, связанные с необходимостью найма квартиры в сумме 286 000рублей.

Суд полагает отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании данных убытков, так как причинно-следственная связь между действиями ответчика и несением истцом вышеуказанных расходов отсутствует.

Кроме этого, любой гражданин, заключающий с застройщиком соответствующий договор о долевом участии в строительстве, идет на данный шаг осознанно, планируя улучшить свои жилищные условия. Истец осознавала риск наступления возможной просрочки при сдаче дома застройщиком в эксплуатацию, в связи с чем, говорить о вине застройщика при несении каких-либо расходов на аренду иного жилья, будет со стороны истца необоснованным.

Кроме того, из материалов дела следует, что истец на момент заключения договора долевого участия, а также в настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес>. Доказательств, подтверждающих невозможность проживания истца по указанному адресу и необходимость заключения договора найма жилого помещения, стороной истца суду не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь, ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Д удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «ТомСтрой» в пользу Д неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. в сумме 500 000рублей, штраф в сумме 150000рублей.

Признать за Д право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры по строительному адресу: <адрес>, что соответствует договору участия в долевом строительстве №

Настоящее решение является основанием для регистрации права Д на объект незавершенного строительства в органах осуществляющих такую регистрацию.

В остальной части требований истца превышающих размер взысканных судом сумм, а также в удовлетворении требований о взыскании убытков, признании обязательства прекращённым, взаимозачёте встречных однородных требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГ.

    Судья                                                                                   Деева Е.Б.