Решение по делу № 33-8371/2022 от 22.11.2022

УИД 11RS0001-01-2021-021997-14

г. Сыктывкар Дело № 2-2824/2022

(№ 33-8371/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Нагорновой О.Н.,

судей Батовой Н.А. и Перминовой Н.А.,

при секретаре Сакеновой К.Ю.,

с участием прокурора Шевелевой М.Г.,

рассмотрела в судебном заседании 28 ноября 2022 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 7 сентября 2022 года, по которому

исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) к Сивковой Любови Борисовне (...) удовлетворены в части:

изъято для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» у Сивковой Любови Борисовны путем выкупа недвижимое имущество: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, предоставленный для обслуживания многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес обезличен> и жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> с определением размера возмещения стоимости изымаемого имущества в сумме ... руб.;

постановлено, что решение суда является основанием для перехода права собственности Сивковой Любови Борисовны на жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> после выплаты Сивковой Любови Борисовне возмещения за изымаемое имущество в сумме ... руб.;

в удовлетворении иска администрации МО ГО «Сыктывкар» к Сивковой Любови Борисовне в оставшейся части отказано.

Заслушав доклад судьи Нагорновой О.Н., объяснения Сивковой Л.Б., заключение прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Сивковой Л.Б. об изъятии путем выкупа земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым номером <Номер обезличен> и расположенного в указанном доме жилого помещения - кв. <Номер обезличен> с установлением выкупной цены в размере 1 470 179 руб., заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности Сивковой Л.Б. на изымаемое имущество и признании этого права за МО ГО «Сыктывкар».

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО «ЗСКЦ» и постановил приведенное решение, оспоренное администрацией МО ГО «Сыктывкар» в части установленного судом размера выкупной цены изымаемого у Сивковой Л.Б. имущества.

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с принятием судом для установления выкупной цены кв. <Номер обезличен> д. <Адрес обезличен> экспертного заключения ФИО13., полагая, что у суда не имелось оснований отклонять отчет ООО «ЗСКЦ», представленный АМО ГО «Сыктывкар», на основании которого был составлен проект соглашения, предложенный к подписанию Сивковой Л.Б.

В суд апелляционной инстанции администрации МО ГО «Сыктывкар» своего представителя не направила.

Принявшая участие в суде апелляционной инстанции Сивкова Л.Б. с апелляционной жалобой не согласилась.

Прокурором дано заключение об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар».

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся представителей администрации МО ГО «Сыктывкар», надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства и не сообщившей об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и в оспариваемой части, судебная коллегия оснований для изменения решения суда первой инстанции, как об этом заявлено администрацией МО ГО «Сыктывкар», не усматривает.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что распоряжением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 26 февраля 2016 года № 88-р многоквартирный дом по адресу: <Адрес обезличен> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 21 мая 2019 года № 5/1440 утверждена муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на период 2019 - 2025 годы», куда вошли многоквартирные дома, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

31 января 2021 года в рамках реализации программы администрацией МО ГО «Сыктывкар» было издано Постановление № 3/825 об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома № <Номер обезличен> по <Адрес обезличен>.

Учитывая, что с <Дата обезличена> Сивковой Л.Б. принадлежит на праве собственности квартира № <Номер обезличен> в указанном МКД, письмом от 2 августа 2021 года № 01-17/1230 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в адрес ответчика были направлены проект соглашения об изъятии у собственника путем выкупа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – жилого помещения с кадастровым номером <Номер обезличен> (<Адрес обезличен>, общей площадью ... кв. м), а также отчет от 28 июня 2021 года № 382/03, составленный ООО «ЗСКЦ», об оценке размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

Согласно отчету ООО «ЗСКЦ» размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составил 1 470 179 руб.

Оригинал отчета ООО «ЗСКЦ» Сивкова Л.Б. получила 7 октября 2021 года, после чего заключать соглашение на предложенных администрацией условиях отказалась.

Поскольку Сивковой Л.Б. оспаривалась определенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» по отчету ООО «ЗСКЦ» выкупная стоимость принадлежащего ей недвижимого имущества, по её ходатайству судом при рассмотрении дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО14 (л. д. 217-218 тома 1).

Согласно заключению эксперта № 26/2022 рыночная стоимость квартиры <Номер обезличен> в доме № <Номер обезличен> по <Адрес обезличен> составляет ... рублей, из которой ...

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> с учетом доли ... в праве собственности на жилое помещение № ... составляет ... рублей.

Размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества определен экспертом в размере ... рублей.

Общий размер возмещения при изъятии у Сивковой Л.Б. кв. <Номер обезличен> в д. <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> рассчитан экспертом равным ... руб. ...

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией в присутствии собственника недвижимости.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд, исходя из характера правоотношений сторон и положений статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, приняв в подтверждение размера выкупной цены заключение эксперта ФИО15 пришёл к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества у Сивковой Л.Б. с выкупной стоимостью в размере ... руб.

Решение суда в части изъятия у Сивковой Л.Б. жилого помещения (<Адрес обезличен>) и прекращения права собственности данного лица на данный объект сторонами не оспаривается. В апелляционной жалобе АМО ГО «Сыктывкар» не согласна исключительно с определенной судом на основании экспертного заключения ФИО16 выкупной ценой имущества Сивковой Л.Б.

Разрешая апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, судебная коллегия оснований для изменения решения суда не усматривает.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года (вопрос 7), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно разъяснениям абзаца 2 подпункта «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением эксперта № 26/2022, составленным по его поручению экспертом ФИО17, признав данное заключение полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, а выводы эксперта – отвечающим правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар», судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании данного заключения относимым и допустимым доказательством по делу и необходимостью при определении выкупной цены руководствоваться именно приведенным заключением.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

Как следует из заключения ФИО18., для ответов на поставленные судом вопросы экспертом были применены различные подходы и методы оценки, что нашло свое отражение в описательной части исследования.

Рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен МКД № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> (в доле, принадлежащей Сивковой Л.Б.), эксперт установила методом, основанным на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов с учетом места расположения выкупаемого жилья и применением корректировок в зависимости от наличия застройки, коммуникаций, прав и обременений имущества, скидок на торг.

Для определения рыночной стоимости квартиры Сивковой Л.Б. экспертом в целях определения показателя, наиболее отвечающего стоимости объекта на рынке жилья в ..., учитывая доступность достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, был выбран сравнительный подход. Для этого экспертом составлено точное описание объекта оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, а также сделана и описана выборка аналогов продаж на рынке жилья в ..., к которым применены обоснованные корректирующие коэффициенты с учетом заслуживающих внимания факторов и сравнительных характеристик (в том числе, с учетом местоположения объектов).

Из сравнительного анализа представленного администрацией МО ГО «Сыктывкар» в дело отчета ООО «ЗСКЦ» и заключения эксперта ФИО19. следует, что установленные значения суммарных показателей при определении расчетного размера выкупной цены жилья истца в наибольшей и значительной степени различаются в данных заключениях при определении стоимости доли земельного участка и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Именно на несогласие с указанными показателями, установленными ООО «ЗСКЦ», в отзыве на иск администрации МО ГО «Сыктывкар» указала Сивкова Л.Б. (л. д. 38 тома 2), а также мотивировала этим свое ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (протокол судебного заседания от 21 марта 2022 года – л. д. 206, оборот). При этом ответчиком был предоставлен в дело отчет, составленный по её заявке ...» от 27 декабря 2021 года, по которому рыночная стоимость изымаемого у неё жилого помещения составляет 3 608 000 руб., то есть более, чем в 2,5 раза превышает стоимость, определенную по заказу администрации МО ГО «Сыктывкар» оценщиком - ООО «ЗСКЦ».

Из отчета ООО «ЗСКЦ» усматривается, что при оценке стоимости земельного участка оценщиком был применен метод распределения с расчетом средней величины доли земельного участка в стоимости объекта недвижимости, исходя из права общей долевой собственности собственников в МКД на земельный участок под жилым домом без учета иной оставшейся площади земельного участка, предназначенной для обслуживания жилого дома.

В свою очередь, эксперт ФИО20 при избранном ею сравнительном подходе, помимо указанного, установила показатель рыночной стоимости «сверхнормативного земельного участка МКД», то есть площади участка, предназначенного для обслуживания МКД, который подлежит учету при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения в силу положений части 1 статьи 36, статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Как следует из представленного заключения эксперта ФИО21., стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома определялась расчетным путем, исходя из технических характеристик здания по данным инвентаризации (года постройки, сведений о проведенном капитальном ремонте, описания конструктивных элементов и их технических характеристик) с применением УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости) по индексам и коэффициентам, отражающим динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

В то же время из отчета ООО «ЗСКЦ» усматривается, что соответствующий показатель определялся оценщиком, исходя из размера ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период, начиная с момента признания дома <Адрес обезличен> аварийным (то есть с 22 мая 2015 года) по момент оценки. Применение данного показателя оценщиком никак не обосновано. Вместе с тем, он применяется в качестве стандарта для расчета стоимости ЖКУ, но не отражает стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома, определяемой для целей, установленных статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом судебная коллегия отмечает, что при выборе периода, за который была применена исходная единица расчета (с 22 мая 2015 года), ООО «ЗСКЦ» не учтены данные технического паспорта жилого дома <Адрес обезличен>, из которого следует, что по данным инвентаризации, проведенной органами БТИ еще в 2001 году, износ дома уже составлял 61 %, а несущие конструкции дома (фундамент, наружные и внутренние перегородки) имели признаки разрушения (осадка, выпадение кирпича, гниль нижних венцов, выпучивание перегородок и проч.).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если по делу проведено несколько экспертиз либо в дело представлено несколько экспертных заключений, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Оценив представленные в дело отчеты ООО «ЗСКЦ» и эксперта ФИО22., судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общий размер выкупного возмещения Сивковой Л.Б. с наибольшей степенью достоверности был определен в результате проведения судебной экспертизы лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Само по себе несогласие администрации МО ГО «Сыктывкар» с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность и могут быть устранены только путем назначения повторной экспертизы.

Оценив экспертное заключение ФИО23., судебная коллегия считает, что выкупная цена изымаемого у Сивковой Л.Б. жилого помещения судом первой инстанции установлена с разумной и достаточной степенью достоверности.

Заключение эксперта ФИО24. соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для исключения этого доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Определяя размер выкупной цены квартиры Сивковой Л.Б. на основании судебной экспертизы Костроминой В.А., суд первой инстанции включил в неё все необходимые составляющие, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы и апелляционного представления прокурора отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 7 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» - без удовлетворения.

Председательствующий:                            

Судьи:                                        

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 ноября 2022 года