Решение по делу № 2-5209/2024 от 07.06.2024

УИД 66RS0007-01-2024-005444-13                             

Производство № 2-5209/2024

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 18 сентября 2024 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С., при помощнике судьи Высоцкой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Богдановой Галине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась с иском в суд к Богдановой Г.А. о взыскании задолженности по договору аренды, пени

В обоснование требований указано, что 20.07.2023 между МУГИСО и Богдановой Г.А. заключен договор аренды земельного участка № с разрешенным использованием земли жилой застройки (для жилищных нужд), расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 344 кв.м., кадастровый номер №. По условиям договора арендная плата вносится ежегодно до первого декабря текущего года. Вместе с тем, ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность за 2023 г. в размере 1 061 871 руб. 15 коп., а также пени в размере 148 661 руб. 96 коп. за период с 02.12.2023 по 19.04.2024.

На основании изложенного, просит суд взыскать с Богдановой Г.А. задолженность по арендной плате в размере 1 061 871 руб. 15 коп., а также пени в размере 148 661 руб. 96 коп.

25.07.2024 определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

В судебном заседании представитель истца Соболевская Т.В., действующая на основании доверенности поддержала заявленные требования по предмету и основаниям, настаивала на удовлетворении иска в полном объеме, указав, что исходя из представленной в материалы дела аукционной документации, содержания проекта договора аренды следует, что обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком, а именно с даты подписания протокола о результатах аукциона в электронной форме. Соответственно, ответчик знала, что обязательство по внесению арендной платы возникает с 05.05.2023. Также указала, что согласно заявке на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 23.04.2023 Богданова Г.А. выразила намерение участвовать в торгах, проводимых ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области», а значит выразила согласие, предварительно ознакомившись с условиями аукциона, с условиями договора. Вся аукционная документация опубликована 24.03.2023 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети Интернет по адресу: <данные изъяты>, на сайте ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» по адресу: <данные изъяты>. Изменения условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке действующим законодательством не допускаются.

Ответчик Богданова Г.А., ее представитель Корчагин А.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований. Представитель ответчика Корчагин А.С. суду пояснил, что фактическое владение и пользование земельным участком осуществлялось ответчиком в период с 27.07.2023 по 28.08.2023. 12.05.2023 от МУГИСО в адрес ответчика поступило электронное письмо, содержащее проект договора. В связи с тем, что представленный министерством договор содержал условия, противоречащие фактическим обстоятельствам (срок начала аренды земельного участка указан задним числом, обязательство по внесению арендных платежей возникало также задним числом), Богдановой Г.А. был подготовлен протокол разногласий и направлен на рассмотрение в адрес министерства. 23.05.2023 МУГИСО направило в адрес ответчика печатный экземпляр договора на подписание. Указанный проект договора не содержал результаты рассмотрения протокола разногласий, кроме того, не был заверен надлежащим образом, а именно: отсутствовала гербовая печать, отсутствовала идентификация лица, поставившего подпись в графе «Арендодатель». 20.06.2023 ответчик подписала печатный экземпляр договора, повторно приложила протокол разногласий к нему, и лично отвезла документы в офис министерства. 06.07.2023    ответчик прибыла в МУГИСО, но договор не был подписан и не направлен на государственную регистрацию арендодателем, условия протокола разногласий учтены не были. Богдановой Г.А. было предложено подписать протокол урегулирования разногласий, в котором устанавливалась первоначальная редакция договора. Ни один пункт протокола разногласий учтен не был. Поскольку дальнейшие споры о разногласиях не имели смысла, в частности арендодатель не был готов идти на какие-либо уступки во внесудебном порядке, Истец подписала протокол урегулирования разногласий. При этом, в МУГИСО также заявили о необходимости явиться через 2 недели за готовым подписанным и зарегистрированным договором. 20.07.2023 сторонами в электронном виде был подписан договор №, который 27.07.2023 зарегистрирован. 21.08.2023 между ответчиком и МУГИСО было заключено соглашение о расторжении договора в связи с приобретением Богдановой Г.А. в собственность указанного земельного участка, заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества. 30.11.2023 ответчик    направил в адрес МУГИСО претензию по договору аренды земельного участка, в которой просила произвести перерасчет арендной платы по договору, подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, определяющее размер арендной платы за период. 26.12.2023 в адрес ответчика поступил ответ председателя земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга, согласно которому начисления арендных платежей прекращены с 01.09.2023, перерасчет относительно доводов Богдановой Г.А. не был произведен. Также суду пояснил, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В связи с чем просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУГИСО в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена заблаговременно на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом согласия представителя истца, определил рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

На основании п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что 05.05.2023 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 344 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет (л.д. 11 об.-12, 72-74). Участником и победителем аукциона признана Богданова Г.А.

Как усматривается из материалов дела 24.03.2023 вся аукционная документация в отношении вышеуказанного земельного участка была размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети Интернет по адресу: <данные изъяты>, на сайте ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» по адресу: <данные изъяты>, в том числе проект договора аренды.

Согласно п. 3.1 проекта договора аренды земельного участка (л.д. 75-77) обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком -, а именно: с даты подписания протокола о результатах аукциона (протокола заявок на участие в аукционе).

23.04.2023 Богданова Г.А. выразила намерение участвовать в торгах, проводимых ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области», предварительно ознакомившись с условиями аукциона, в том числе с проектом договора.

На основании Протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 05.05.2023 № между МУГИСО и Богдановой Г.А. был заключен договор аренды от 20.07.2023 № земельного участка с кадастровым номером №, на срок с 05.05.2023 по 04.05.2043. Установлена цена предмета аукциона в размере 4 506 778 руб. 71 коп., что составляет ежегодный размер арендной платы по договору аренды от 20.06.2023 №.

20.06.2023 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 11).

06.07.2023 МУГИСО и Богдановой Г.А. подписан протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, в котором Богдановой Г.А. указано, что условия, предусмотренные протоколом разногласий к договору аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются существенными, изменению не подлежат.

27.07.2023 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

21.08.2023 МУГИСО и Богдановой Г.А. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.07.2023 в связи с приобретением в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 23).

29.08.2023 право собственности на земельный участок было зарегистрировано за Богдановой Г.А. в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 25).

Анализируя установленные по делу обстоятельства в совокупности с действующим законодательством, учитывая, что в настоящем случае договор аренды публичного земельного участка был заключен по результатам торгов в форме аукциона, на который в силу п. 7 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются ограничения, введенные указанной нормой, суд приходит к выводу, что у Богдановой Г.А. возникла обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды № от 20.07.2023 за период с 05.05.2023 по 31.08.2023.

При этом суд принимает во внимание, что ответчик по своей воле приняла решение об участии в торгах, размер и сроки арендной платы согласованы сторонами, результаты торгов в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, со стороны МУГИСО обязательства выполнены. Кроме того, в установленном законом порядке договор аренды земельного участка № от 20.07.2023 Богдановой Г.А. не оспорен, требований о признании его недействительным ответчиком не заявлено.

Более того, изменение условий договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, на указанных ответчиком условиях (с момента подписания акта приема-передачи земельного участка) привело бы к нарушению прав иных участников торгов, а также противоречило основополагающим принципам конкурентоспособности и свободы договора.

Суд критически относится к доводам стороны ответчика об отсутствии возможности использования земельного участка до подписания акта приема-передачи, государственной регистрации права аренды на земельный участок, в связи с тем, что они основаны на неправильном применении норм права, поскольку сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности и необязательности для его сторон, поскольку как разъяснено в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды. Кроме того, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен исполняться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Доказательств, подтверждающих факт создания арендодателем условий, препятствующих в использовании земельного участка по назначению, ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 3.3 договора арендная плата вносится ежегодно до первого декабря текущего года.

Согласно расчету истца арендная плата за вышеуказанный земельный участок за период с 05.05.2023 по 31.08.2023 составляет 1 469 333 руб. 33 коп. (л.д. 7).

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, Богдановой Г.А. не исполнена обязанность по внесению арендных платежей в полном объеме, в связи с чем, за 2023 год у нее образовалась задолженность в размере 1 061 871 руб. 15 коп. (л.д. 6).

Суд находит документы, представленные истцом и подтверждающие задолженность ответчика по договору аренды, относимыми и допустимыми по данному делу доказательствами и соглашается с расчётом задолженности в части взыскания основной суммы долга. Кроме того, ответчиком суду не представлено доказательств, оспаривающих размер возникшей перед истцом задолженности, надлежащего исполнения своих обязательств по договору или обстоятельств, свидетельствующих об освобождении его от ответственности.

На основании изложенного, имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 1 061 871 руб. 15 коп.

Согласно п. 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с тем, что обязательство по оплате арендных платежей, Богдановой Г.А. своевременно не исполнено, проверив расчеты истца, суд находит его арифметически верными, соответствующим условиям договора, следовательно, требования о взыскании пени за период с 02.12.2023 по 19.04.2024 в размере 148 661 руб. 96 коп. законными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; имущественное положение должника. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В данном случае, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом компенсационной природы неустойки (пени), существа допущенного ответчиком нарушения, принципа разумности и справедливости, периода действия договора и просрочки исполнения обязательств, оплаты истцом задолженности в полном объеме, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени за просрочку выполнения обязательств по внесению арендной платы за указанные истцом периоды в размере 100 000 руб., что соответствует требованиям разумности и сохранению баланса интересов сторон.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с тем, что истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины, в то время как судом установлено наличие задолженности, которая исполнена после возбуждения гражданского дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в доход государства государственной пошлины в размере 14 009 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Богдановой Галине Александровне о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пени - удовлетворить частично.

Взыскать с Богдановой Галины Александровны (паспорт №) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661) задолженность по договору аренды в размере 1 061 871 руб. 15 коп., пени в размере 100 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с Богдановой Галины Александровны (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 14 009 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья             А.С. Шириновская