Решение по делу № 2-7788/2014 от 10.09.2014

К делу № 2-7788/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06.10.2014 года                                        г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего:                          Бодровой Н.Ю.

при секретаре судебного заседания                    Авдеевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Крохолева Н.А., Калачевской Е.Ю., Пуглаченко П.В. к Холодняк В.В. о признании права собственности.

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Холодняку В.В. о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства.

Свои требования мотивировали тем, что между Истцами и Холодняк В.В. в период с ДД.ММ.ГГГГ. были заключены предварительные договора купли-продажи квартир (помещений), в соответствии с которыми между Истцами и Ответчиком должны были быть заключены в будущем договоры купли-продажи объектов недвижимости. В соответствии с условиями данных договоров ответчик принял на себя обязательство возвести многоквартирный жилой дом на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес> (ранее по договорам между <адрес>), принадлежащем Холодняку В.В. на праве собственности. Истцами в адрес ответчика были направлены претензии с требованием заключения основных договоров купли-продажи, однако последние были оставлены без ответа. В настоящее время жилой дом не достроен, степень его готовности составляет <данные изъяты>, основные договора Ответчиком с Истцами не заключены, обусловленные договорами квартиры Истцам не переданы. Строительство многоквартирного жилого дома не ведется Ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд и просят признать незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 8, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, объектом недвижимого имущества и признать за истцами право собственности на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 8, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а именно за: Крохолевой Н.А. – <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ., Крохолевой Н.А. – <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 2 Зб, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ., Калачевской Е.Ю. - <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилая – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 За, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Пуглаченко П.В. - <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., Пуглаченко П.В. - <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зд, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истцов по доверенностям Васильев Г.А. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Васильева И.В. при рассмотрении данного дела полагалась на усмотрение суда.

Представитель АМО г. Краснодар против удовлетворения исковых требований истцов не возражал.

Суд, выслушав мнения представителя истцов, представителя ответчика, третьего лица по делу, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом между истцами (покупатели) и ответчиком Холодняк В.В. продавец) в период с ДД.ММ.ГГГГ. были заключены следующие предварительные договора купли-продажи с:

Крохолевой Н.А. - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 1 которого Продавец обязан заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, срок заключения основного договора определен ДД.ММ.ГГГГ.,

Крохолевой Н.А. - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 1 которого Продавец обязан заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 2 Зб, срок заключения основного договора определен ДД.ММ.ГГГГ.

Калачевской Е.Ю. - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 1 которого Продавец обязан заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилая – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 За, срок заключения основного договора определен ДД.ММ.ГГГГ.

Пуглаченко П.В. - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 1 которого Продавец обязан заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, срок заключения основного договора определен ДД.ММ.ГГГГ.

Пуглаченко П.В. - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 1 которого Продавец обязан заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зд, срок заключения основного договора определен ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в счет стоимости квартир (помещений) уплачены истцами в полном объеме, что подтверждается соглашениями об авансах.

В соответствии с условиями договоров многоквартирный жилой дом должен был быть возведен на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес> (ранее по договорам между <адрес>), принадлежащем Холодняку В.В. на праве собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Так, в указанных договорах был установлен срок для заключения основных договоров купли-продажи квартир, который Ответчиком неоднократно переносился.

Истцами в адрес ответчика были направлены претензии с требованиями заключить основные договора купли-продажи, которые остались без ответа. В настоящее время жилой дом не достроен, основные договора Ответчиком с Истцами не заключены, обусловленные договорами квартиры Истцам не переданы. Строительство многоквартирного жилого дома не ведется Ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст. 310 ГК РФ. В соответствии с положениями п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), которые согласно ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав, а, следовательно, закон допускает признание права на объекты незавершенного строительства.

В Определении от 14 декабря 2010 г. №4-В10-34 ВС РФ указал, что: «ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ являются объектами гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда».

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Учитывая то, что в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь, то включение в предварительный договор условия по установлению для Покупателей обязанности оплатить за квартиры, помещения позволяет квалифицировать данный предварительный договор как смешанный договор, который содержит элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту – «Постановление Пленума ВАС РФ № 54»), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Судом установлено, что между истцами и ответчиком заключены смешанные договоры, которые содержат в себе элементы предварительного договора, а также договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, сторонами при заключении договоров соблюдены требования ст. ст. 429, 550, 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ, согласованы все существенные условия договоров.

Верховным Судом РФ в разделе «Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что при вынесении решения по требованиям граждан о признании права собственности суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

В материалах дела имеется копия технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (в данный момент <адрес>).

До завершения строительства объекта может быть признано только право на долю в праве собственности на незавершенный строительством дом. В силу положений главы 16 ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому между Истцами делится не имущество в натуре, а право на него. При этом размер доли определяется с учетом оплаченной Истцами стоимости квартир, а также исходя из количества квартир, в отношении которых заключены Истцами с Ответчиком договора и общего количества квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, определенного согласно типовым поэтажным планам дома. Судом установлено, что указанное не противоречит нормам законодательства и является допустимым.

Поскольку доли в праве истцов привязаны к конкретным жилым (нежилым) помещениям, то определение долей истцов в праве общей долевой собственности не затрагивает прав и законных интересов иных участников строительства многоквартирного жилого дома. Отсюда удовлетворение требований истцов по настоящему иску не лишает иных участников строительства права определения своих долей в праве собственности на создаваемый многоквартирный жилой дом.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что заключенные предварительные договоры соответствуют требованиям действующего законодательства, не нарушают прав третьих лиц, многоквартирный жилой дом, в котором расположены квартиры, в отношении которых истцами заключены договоры, до настоящего времени не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, однако стоимость квартир оплачена истцами в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Крохолевой Н.А., Калачевской Е.Ю., Пуглаченко П.В. к Холодняку В.В. о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать заключенные между Истцами и Холодняком В.В. предварительные договора купли-продажи действительными.

Признать незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, объектом недвижимого имущества.

Признать за Крохолевой Н.А. право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Крохолевой Н.А. право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, 8 этаж, Литер 8, проектная планировка 2 Зб, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Калачевской Е.Ю. право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилая – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 За, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Признать за Пуглаченко П.В. право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет <данные изъяты> квартире общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зст, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Признать за Пуглаченко П.В. право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет выступать <данные изъяты> квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м, 7 этаж, Литер 8, проектная планировка 1 Зд, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать нежилые помещения (коридоры, лестничные площадки, технические помещения в цокольном этаже и иные помещения, которые могут быть отнесены к помещениям общего пользования) незавершенного строительством многоквартирного жилого дома Литер И, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, до окончания строительства дома общим имуществом собственников долей в объекте незавершенного строительства, а после окончания строительства дома общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Истцами на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет незавершенного строительством многоквартирного 9-ти этажного жилого дома, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер И, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: