Решение по делу № 3а-113/2020 от 27.06.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2020 года                                                                г. Красногорск,

                                                                                      Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-113/2020 (пред. № 3а-897/2019) по административному исковому заявлению фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

фио обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельного участка с <данные изъяты> расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец, уточнив требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в представленном отчете об оценке № АО-317/19 от 7 июня 2019 года, составленного оценщиком фио в размере                              <данные изъяты> рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данного земельного участка (т.1 л.д. 237).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного                 фио поддержала заявленные требования своего доверителя в полном объеме. При это представитель полагала недостоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) отказ эксперта от корректировки на улучшений на земельных участков (строений); 2) ненадлежащее применение корректировки на расстояние, поскольку аналог № 2 находится в другом районе Московской области; 3) применение корректировки на удаленность МКАД в существенных размерах; 4) неверное применение корректировки на площадь; 5) неверный расчет арендной ставки, поскольку не была применена корректировка на этаж расположения; 6) неверный расчет операционного дохода.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т.2 л.д. 3).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что фио является собственником земельного участка с <данные изъяты>, общей площадью 381 328 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения цеха №1, расположенного по адресу: <данные изъяты> (т.1 л.д. 10).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года               № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на            1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона                «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 103/12/2019 от 2 декабря 2019 года ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» фио которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 153 213 134 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельных участков.

На замечание административного истца относительно того, что эксперт необоснованно отказался от корректировки на улучшения, находящихся на земельных участков (строения), эксперт в судебном заседании пояснил, что дата оценки ретроспективна и согласно проведенному анализу и информации в объявлениях, объекты аналоги на дату оценки не имели размещенных зданий.

Замечание на ненадлежащее применение экспертом корректировки на расстояние, поскольку аналог № 2 находится в другом районе Московской области суд находит несостоятельным, ввиду того, что Пушкинский и Сергиево-Посадский районы находятся в одном направлении – Ярославском, следовательно, по фактору направления аналоги сопоставимы. Судебный эксперт также пояснил, что разница в местоположении на которую указывается административный истец была учтена им при применении корректировки на удаленность от МКАД.

Довод истца о том, что корректировка на удаленность от МКАД была применена в существенных размерах (ссылаясь на справочник                    фио), что повлекло за собой искажение результатов расчетов, суд расценивает критически, поскольку экспертом при расчете данной корректировки был использован справочник под ред. фио, а эксперт вправе самостоятельно определять методологию оценки и аналитический источник для определения величины корректировки. Кроме того, суд обращает внимание на тот факт, что данные справочника               фио в отношении корректировок превышающих 30 % носят рекомендательный характер.

Утверждение истца о том, что экспертом неверно применена корректировка на площадь, суд находит необоснованным, поскольку различие в площади связано с трудностью подбора аналогов. Как пояснил эксперт в судебном заседании, для определения размера данной корректировки он использовал аналоги, которые являются крупными массивами, а фактор масштаба для таких объектов имеет минимальное значение, в связи с чем, им была применена матрица коэффициентов.

Доводы истца о том, что экспертом произведен ошибочный расчет арендной ставки и операционного дохода, суд признает несостоятельными, поскольку на стоимость аренды склада оказывает влияние расположение помещения на наземной и подземной части. Дополнительно экспертом в письменных пояснениях представлены скрины, подтверждающие стоимость предложения в аналогах. Указание на тот, факт, что экспертом произведен неправильный расчет аренднопригодной площади, что повлияло на результаты расчета операционного дохода, не заслуживает внимания, поскольку согласно сложившийся рыночной практике для производственно-складской недвижимости характерна сдача в аренду помещения блоками различной конфигурации, с учетом мест общего пользования.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг иные замечания административного истца.

            Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

Административным ответчиком выводы эксперта не оспариваются.

Оценив заключение эксперта фио в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 1 января 2018 года в экспертном заключении, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой земельный участок мог быть отчужден на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с                             <данные изъяты>, общей площадью 381 328 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения цеха № 1, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере <данные изъяты> рубля.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка, включая дату подачи фио административного искового заявления в Московский областной суд – 27 июня 2019 года.

    В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в ином размере фио отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                  Г.В. Вердиян