Решение по делу № 2-154/2021 от 27.07.2020

39RS0001-01-2020-004299-12                      Дело № 2-154/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2021 года      г. Калининград

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Штейнепрейс К.С., с участием:

представителя истца ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» – Николайчука В.В.,

представителя ответчика Казанцидиса Д. – Авакьяна М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» (ИНН: №) к Казанцидису Д. о расторжении договора найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» обратилось в суд с иском к Казанцидису Д. о расторжении договора от 29 января 2020 года найма жилого помещения – жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>Г, указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» передало Казанцидису Д. во владение и пользование, сроком на № месяцев, для целей проживания, включая членов семьи ответчика, жилой дом блокированной застройки, расположенный по вышеуказанному адресу; состояние жилого дома – «серый ключ» с полностью подключенными и работоспособными системами жизнеобеспечения. Принадлежность жилого дома истцу подтверждается выпиской из ЕГРН; стоимость найма жилого дома была согласована сторонами в размере № рублей за весь срок найма, однако, несмотря на указание в договоре о полной уплате данной суммы нанимателем дома, ответчик указанную сумму не уплатил.

Пунктом № договора найма предусмотрено, что наниматель вправе с письменного согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию переданного ему жилого дома. Пунктом № договора найма предусмотрена обязанность нанимателя обеспечивать сохранность дома и поддерживать его в надлежащем состоянии, а наймодатель, в свою очередь, вправе в любое время проводить проверку состояния жилого дома, а также вправе потребовать расторжения договора найма, в случае, когда будут установлены факты использования жилого дома в нарушение условий договора найма (п. № договора).

ДД.ММ.ГГГГ истец, воспользовавшись свои правом проводить проверку состояния дома, обнаружил, что ответчиком без письменного разрешения истца производятся работы по переустройству спорного жилого дома. В частности, демонтированы все межкомнатные перегородки на № этаже, частично демонтирована электропроводка, демонтирован санузел, перегородки на первом этаже дома; возле жилого дома расположен контейнер, полностью заполненный фрагментами демонтированных стен. Рабочие, находившиеся в доме, пояснили, что они выполняют реконструкцию жилого дома по указанию ответчика. Ответчик, зная о проведении проверки дома, на осмотр не прибыл, направив СМС сообщение оскорбительного содержания.

Впоследствии ответчиком в адрес истца было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он, не оспаривая проведения работ, просил прекратить любые действия относительно жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была направлена досудебная претензия, в которой истец просил ответчика не позднее ДД.ММ.ГГГГ привести жилой дом в первоначальное состояние и предъявить его к осмотру, а в случае неисполнения этого требования, предупредили об обращении в суд с требованием о досрочном расторжении договора найма. Однако не согласованные истцом работы были ответчиком продолжены, и длились до ДД.ММ.ГГГГ, когда истец, видя, что принимаемые им меры не имеют должного эффекта, принудительно приостановил работы в доме, и с указанного момента жилой дом закрыт, произведена смена замков, дом сдан на охрану.

ДД.ММ.ГГГГ истцу от ответчика поступило письмо, в котором он, не отрицая факта проведения работ в доме, просит передать ему ключи от дома, и предоставить доступ в указанный дом.

Ссылаясь на положения статей 671, 673,681,682, 687 ГК РФ, истец полагает, что совершение самовольное осуществление ответчиком вышеперечисленных работ является основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

С учетом не оплаты ответчиком стоимости найма и проведения переустройства дома, без согласия наймодателя, истец просит расторгнуть договра найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» и Казанцидисом Д., удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ Стадник Н.С., временно исполняющей обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа Деевой Е.В., зарегистрировано в реестре за №.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, изложив доводы аналогичные описанным в иске, и указал на то, что самовольное проведение работ подтверждено представленными доказательства и уже было предметом рассмотрения суда по спору между сторонами о возмещении убытков от самовольно проведенных работ. Пояснил, что срок договора к моменту рассмотрения дела истек, однако истец настаивает на разрешении спора судом, поскольку ответчик требует продления договора найма, на что истец категорически не согласен и заблаговременно направил ответчику уведомление об отказе в продлении договора найма. Полагал, что ссылка ответчика на протокол № общего собрания учредителей ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» является несостоятельной, поскольку этим решением участники общества одобрили передачу в пользование ответчику спорного жилого помещения, и уполномочили директора заключить договора, а условия договора найма были согласованы при его подписании.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, указав на то, что оплата найма произведена в полном объеме, о чем имеется ссылка в договоре. Проведение перечисленных в иске работ ответчиком не оспариваются, убытки, взысканные решением суда с ответчика в пользу истца признаются и это решение ответчик оспаривать не намерен. С учетом взыскания убытков, оснований для расторжения договора нет. Надлежит учесть, что ответчик является участником ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» и его доля №. Решением общего собрания участников, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ спорный жилой дом подлежал передаче ответчику в бессрочное пользование. Заключение договора найма сроком на 11 месяцев было избрано сторонами для того, чтобы избежать государственной регистрации данной сделки. Полагал, что договор найма в настоящее время является действующим, поскольку данным договором предусмотрена его пролонгация, что соотносится с принятым участниками общества решением.

Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» и Казанцидисом Д. был заключен договор найма жилого помещения – жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, по условиям которого ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» передало Казанцидису Д. во владение и пользование, сроком на № месяцев, для целей проживания, включая членов семьи ответчика. Оплата за наем жилого дома оговорена сторонами в размере № рублей за весь период найма, и в договоре указано, что указанные денежные средства уплачены за весь период найма, при подписании договора полностью за весь срок, на который заключен данный договор.

Договором также установлено, что наниматель вправе производить с письменного согласия наймодателя, переустройство и реконструкцию сданного ему жилого дома, а также вправе требовать заключения с ним договора найма данного жилого дома на новой срок преимущественно перед другими лицами на прочих равных условиях (п.№ договора). Также наниматель обязался обеспечивать сохранность дома и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт, а в случае повреждения дома по собственной вине или по вине третьих лиц, вселенных им жилой дом, возместить наймодателю причиненные убытки (п№ договора).

Пунктом № договора установлено, что по истечении срока действия указанного договора найма Казанцидись Д. имеет преимущественное право на заключение договора найма указанного жилого дома на новый срок. В случае если по истечении срока действия договора, ни одна из сторон не настаивает на его расторжении, договор найма считается продленным на новой срок.

Пунктом № договора найма предусмотрено, что наниматель вправе с письменного согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию переданного ему жилого дома. Пунктом № договора найма предусмотрена обязанность нанимателя обеспечивать сохранность дома и поддерживать его в надлежащем состоянии, а наймодатель, в свою очередь, вправе в любое время проводить проверку состояния жилого дома, а также вправе потребовать расторжения договора найма, в случае, когда будут установлены факты использования жилого дома в нарушение условий договора найма (п. № договора).

Из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания учредителей ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» следует, что участники указанного Общества: Печкин В.А. (доля № и Казанцидис Д. (доля №) решили одобрить единоличное пользование с правом постоянного бессрочного проживания Казанцидису Д. находящимся в собственности Общества недвижимым имуществом: земельным участком с кадастровым номером № и блокированным жилым домом, расположенным на указанном земельном участке по адресу <адрес>, и уполномочить директора подписать в случае необходимости документы и договоры, закрепляющие право пользования и проживания в данной недвижимости.

Право собственности ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» на спорный жилой дом подтверждено выпиской из ЕГРН, номер регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, в которой истец указывая на самовольное проведение ответчиком переустройства дома, переспросил ответчика в течение № дней с момента получения данной претензии, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ привести жилой дом в первоначальное состояние и предъявить его к осмотру, а в случае неисполнения этого требования, предупредили об обращении в суд с требованием о досрочном расторжении договора найма.

ДД.ММ.ГГГГ в суд подан настоящий иск с требованием о расторжении договора найма.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Калининградского нотариального округа Стадник Н.С. удостоверено уведомление Казанцидису Д. от ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» о том, что ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ», как наймодатель по вышеуказанному договору найма, отказывается от продления договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в связи с решением не сдавать больше никогда указанный жилой дом в наем. Данное уведомление было направлено ДД.ММ.ГГГГ ответчику почтовым отправлением с описью вложений и получено им ДД.ММ.ГГГГ, что представителем ответчика не оспаривается.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Пунктами 1-5 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктами 1-2 статьи 674 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме; ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно положениям статьи 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

В силу пункта 3 статьи 681 ГК РФ, переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

В соответствии с пунктами 1,3 статьи 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Давая оценку доводом об истечении срока договора найма, либо его продлении на новый срок, суд, применяя вышеприведенные нормы ГК РФ о толковании договоров, и соотнося обстоятельства заключения договора с условиями договора и нормами закона, приходит к выводу, что сторонами были заключен договор краткосрочного найма жилого помещения и одновременно была оговорена возможность его продления на новый срок и наличие у нанимателя преимущественного права на продление данного договора. При этом сторонами не было оговорено, что к данному договору применяются все правила, предусмотренные для долгосрочных договоров найма жилого помещения (в т.ч. порядок реализации преимущественного права на продление договора найма, предусмотренный статьи 684 ГК РФ). В данном случае сторонами было оговорено изъятие из общих норм закона, регулирующих заключение краткосрочных договоров найма жилого помещения, в части наличия у нанимателя преимущественного перед другими лицами права продления договора найма и возможность его продления на новый срок при отсутствии воли сторон на его расторжение.

Как установлено в судебном заседании, наймодатель последовательно выражал свою волю на расторжение договора найма, путем подачи в суд настоящего иска и направления нанимателю уведомления об отказе от продления договора найма на новый срок. Доказательств нарушения преимущественного права на продление договора найма ответчиком не представлено, а истец в уведомлении об отказе продления договора сослался на то, что истец не будет более сдавать жилой дом в наем.

При таких обстоятельствах, продления договора найма от ДД.ММ.ГГГГ на новый одиннадцатимесячный срок не произошло, и к настоящему времени срок договора найма истек. Соответственно, договор, срок действия которого истек, не подлежит расторжению в судебном порядке, в связи с чем, в иске надлежит отказать.

При этом суд отвергает ссылки представителя ответчика на то, что решением участников ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» было принято решение о предоставлении ответчику права бессрочного пользования спорным домом, поскольку этим же решением (и в силу закона) право на заключение договора найма и определения его условий от имени ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» наделен руководитель данного юридического лица, и до тех под пока заключенный им договор не признан недействительным (полностью или в части) по мотиву нарушения корпоративных норм, условия правоотношений между сторонами договора определяются данным договором и законом. Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что договор найма подписан теми же лицами, которые принимали решение № от ДД.ММ.ГГГГ, и очевидно, что если бы воля данных лиц не была направлена на заключение договора найма именно на изложенных в договоре найма условиях, договор найма подписан бы не был. При этом ссылка на желание обойти процедуру государственной регистрации договора найма при заключении его на длительный срок, с учетом характера рассматриваемого иска, существенного значения не имеет.

Также суд отвергает ссылки представителя истца на отсутствие платы по договору найма, поскольку в договоре содержится указание на полную оплату стоимости найма, и обратное истцом не доказано; при этом добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ООО «ИММО-ЭКСПЕРТ» отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 февраля 2021 года.

Судья                                    А.В. Таранов