Решение по делу № 2-7062/2014 от 18.08.2014

Дело № 2-7062/14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                                                                    г.Чебоксары

Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Федоровой Т.В.,

с участием истца Сидорова А.А., представителя истца - адвоката Григорьева В.Г., представителя ответчика ЗАО «ТУС» - Степанова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидорова А.А. к ЗАО «ТУС» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

Истец Сидоров А.А. обратился в суд с истцом к ответчику ЗАО «ТУС» о защите прав потребителей, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № долевого участия строительства жилья, по условиям которого ЗАО «ТУС» обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в <адрес> передать истцу квартиру с условным №, общей проектной площадью 51,4 кв.м., в т.ч. жилой - 17.4 кв.м., на № этаже, в № подъезде, по цене СУММА.

Истцом оплачено за данную квартиру СУММА., из которых: СУММА. исходя из стоимости 1 кв.м. - СУММА., и доплачено СУММА. за 1 кв.м. исходя из стоимости СУММА.

Согласно передаточного акта к договору следует, что истцу была передана квартира № общей площадью 45,10 кв.м., в том числе жилой площадью 17,60 кв.м., вспомогательной площадью 27,50 кв.м., с учетом балкона 53,00 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ техническому плану, техническому паспорту жилого помещения и свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира <адрес> имеет общую площадь 45,10 кв.м. Общая площадь квартиры № согласно техническому паспорту с балконом составляет 47,50 кв.м. из которых: жилая площадь - 17,60 кв.м., вспомогательная площадь 27,50 кв.м., балкон с понижающим коэффициентом 2,40 кв.м.

Между тем, согласно п.5 ст.15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такою помещения, включая площадь помещении вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий веранд и террас. Из п.п.1. 2 Приложения № Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки этажности жилых зданий, утв. постановлением Госстроя СССР oт 16.05.1989г. № 78 (СНИП 2.08.01-89) следует, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджии, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в письме Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08, а также в абз. 1 п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Министерства РФ, по земельной политике, строительству, и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 37.

В силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Такие условия являются недействительными, а договор с потребителем действует по правилам ст.180 ГК РФ без учета недействительных частей.

Из толкования ст.ст.166,168,180 ГК РФ следует, что часть сделки, не соответствующая требованиями закона, является ничтожной независимо от признания ее таковой судом.

Указывает, что поскольку квартира № не имеет лоджии, а имеет балкон, то его площадь должна определяется с применением понижающего коэффициента 0,3. Разница в площади квартиры с учетом коэффициента 0,3, применяемого к балкону, составляет 5,5 кв.м. В связи с чем, ответчику излишне уплачено СУММА., из расчета: за 3,9 кв.м. х СУММА. = СУММА и за 1,6 кв.м. х СУММА. = СУММА

В соответствии со ст.1102 ГК РФ, ответчик неосновательно приобрел данные средства. На претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчик своим письмом за № от ДД.ММ.ГГГГ ответил отказом.                                                                                                                                   

Просит признать недействительным п.1.2.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилья, заключенного между истцом и ответчиком, в части: «В оплачиваемую площадь входит общая площадь квартиры с холодными и техническими помещениями, в т.ч. лоджия (балкон) с коэффициентом равным 1»; взыскать неосновательное обогащение в размере СУММА., штраф СУММА., моральный вред СУММА.

В судебном заседании истец Сидоров А.А. и его представитель - адвокат Григорьев В.Г., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, приведя их вновь, просили иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «ТУС» Степанов С.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что оплата за квартиру производилась исходя из площади квартиры и 53,00 кв.м. с учетом балкона с коэффициентом равным 1, определенной по результатам технической инвентаризации.                                

Фактическая площадь переданной квартиры с учетом балкона (с коэффициентом равным 1) составила 53,00 кв.м.

В соответствии ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ответчик в адрес ЗАО «ТУС» с предложениями или замечаниями по поводу заключаемого договора не поступало.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов для лоджий и балконов равной 0,5 и 0,3 при продаже жилых помещений.

Ссылка истца на Инструкцию, утвержденную Приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. № 37, не состоятельная, поскольку она не распространяет свое действие на гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи жилых и нежилых помещений, а лишь определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, что прямо указано в преамбуле данной инструкции.

Ссылка на п.5 ст.15 ЖК РФ, устанавливающая понятие общей площади жилого помещения, также является не состоятельной ввиду отсутствия в нем запрета на продажу жилых помещений с лоджиями и балконами, а также не регулирует вопрос включение в договор долевого участия понижающих коэффициентов для лоджий (балконов).

Каких-либо иных доводов свидетельствующих о незаконности заключенного договора или отдельных его пунктов исковое заявление не содержит.

Просил в иске отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ТУС» (Застройщик) и Сидоровым А.А. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в строительстве жилья №, по условиям которого Застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в <адрес> передать истцу однокомнатную квартиру с условным №, общей проектной площадью 51,4 кв.м., в т.ч. жилой - 17,4 кв.м., на № этаже, в № подъезде.

Срок окончания строительства объекта - ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4)

Застройщик обязан передать квартиру Участнику долевого строительства по подписанному сторонами передаточному акту в срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.2.1 договора, на момент заключения договора стоимость квартиры составила СУММА.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ г.

Администрацией города Чебоксары ДД.ММ.ГГГГ выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - жилой дом (квартиры с № по №) со встроенными нежилыми помещениями и дошкольным образовательным учреждением (детский сад на 100 мест) по адресу: <адрес>

Истцом оплачено за данную квартиру СУММА., из которых: СУММА исходя из стоимости 1 кв.м. - СУММА., и доплачено СУММА. за 1 кв.м. исходя из стоимости СУММА.

Данные обстоятельства представителем ответчика в суде не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ТУС» и Сидоровым А.А. был подписан акт приема-передачи квартиры <адрес>

Акт приема-передачи квартиры подписан истцом без каких-либо замечаний.

Согласно техническому паспорту жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (по данным технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ г.) следует, что квартира <адрес> имеет общую площадь 45,10 кв.м.; площадь квартиры с лоджиями, балконом (с коэф.) - 47,50 кв.м.; жилая площадь - 17,60 кв.м.; вспомогательная площадь - 27,50 кв.м.; площадь балконов, веранд, террас с пониж. коэф. - 2,40 кв.м.; площадь с учетом лоджии, балкона без пониж. коэф. - 53,00 кв.м.

В соответствии с п.1.2.4 договора стороны предусмотрели, что указанные в договоре проектные площади при проведении строительно-монтажных работ могут отличаться от фактических площадей, определенных по данным замера органа, осуществляющего техническую инвентаризацию.

В оплачиваемую площадь входит площадь квартиры с холодными и техническими помещениями, в т.ч. лоджия (балкон) с коэффициентом равным 1.

Согласно п.2.3 договора, если по данным органа, осуществляющего техническую инвентаризацию, фактическая общая площадь причитающейся Участнику долевого строительства квартиры превысит площадь, указанную в п.1.2.4 договора, то Участник долевого строительства до подписания передаточного акта квартиры производит доплату Застройщику, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, действующей у Застройщика на день внесения суммы доплаты, путем внесения дополнительных денежных средств на расчетный счет либо в кассу Застройщика.

Согласно ч. ч. 1,2 ст. 5 Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным положениям договора, по методике определения площади квартиры и ее цены.

В соответствии со ст.ст.421, 424, 709 ГК РФ, цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий. В договоре подряда могут устанавливаться любые, не противоречащие закону способы формирования цены договора.

При этом, истец просит признать недействительным п.1.2.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилья, в части: «В оплачиваемую площадь входит общая площадь квартиры с холодными и техническими помещениями, в т.ч. лоджия (балкон) с коэффициентом равным 1».

Указанное положение договора долевого участия, относящееся к формированию цены предмета договора, закону не противоречит.

Предметом договора является конкретная квартира, с указанием общей проектной площади, а также указано, что входит в оплачиваемую общую площадь квартиры. Применение понижающих коэффициентов для исчисления площади лоджии/балкона не предусматривалось договором.

В договоре участия в долевом строительстве квартиры был указан и оговорен применяемый сторонами для оплаты стоимости квартиры коэффициент расчета площади лоджии.

Указанные условия договора были известны истцу при заключении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, оснований пересматривать цену квартиры у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, не имеется оснований и для признания части договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ г., предусматривающую оплату общей площади квартиры в т.ч. лоджии (балкона) с коэффициентом равным 1, ничтожной в силу ст.ст.166, 168, 180 ГК РФ.

В соответствии с техническим паспортом вышеуказанной квартиры, общая площадь квартиры составляет 45,10 кв.м., а с учетом лоджий, балкона без понижающего коэф. - 53,00 кв.м.

В судебном заседании, сторонами не оспаривалось, что истцом оплата за квартиру была произведена из расчета 53,00 кв.м.

Ссылки представителя истца на Инструкцию «О проведении учета жилищного фонда в РФ», письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009г. не состоятельны, поскольку показатели общей площади используются для целей государственного статистического наблюдения, объемов жилищного строительства; оплаты жилья, коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья; определения понятия общей площади жилого помещения. Они не определяют рыночные расчеты между Застройщиком и Долевиком по строительству общей площади квартиры.

Суд также находит несостоятельной ссылку истца на то, что к данным отношениям так же применимы положения ч.5 ст.15 ЖК РФ, поскольку жилищное законодательство не регулирует данные правоотношения.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из смысла закона истец, обратившись в суд с иском, обязан в обоснование иска представить доказательства недействительности сделки.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Однако, обязательные для сторон правила договора долевого участия определены Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст.4 указанного Закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В заключенном между сторонами договоре от ДД.ММ.ГГГГ все обязательные требования соблюдены, оснований считать указанный договор противоречащим ст.422 ГК РФ не имеется.

С учетом изложенного, также не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере СУММА., как излишне уплаченные за квадратные метры.

Отказывая в удовлетворении основного требования, суд отказывает и в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере СУММА штрафа в размере СУММА. на основании ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном, беспристрастном и непосредственном исследовании всех доказательств в совокупности.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Сидорова А.А. к ЗАО «ТУС» о признании недействительным п.1.2.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилья в части «В оплачиваемую площадь входит общая площадь квартиры с холодными и техническими помещениями, в т.ч. лоджия (балкон) в коэффициентом 1»; взыскании суммы неосновательного обогащения в размере СУММА.; компенсации морального вреда в размере СУММА штрафа в размере СУММА., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                             Т.В.Иванова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна:

Справка: Решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Подлинники решения и апелляционного определения находятся в гражданском деле № 2-7062/2014 в Московском районном суде г. Чебоксары Чувашской Республики.

Судья ___________/ Иванова Т.В.       Секретарь суда