Решение по делу № 2-809/2019 от 30.05.2019

Дело №2-809/19

УИД 26RS0014-01-2018-002686-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

       9 сентября 2019 года                           г.Изобильный

Изобильненский районный суд Ставропольского края

в составе: председательствующего судьи Гужова В.В.,

при секретаре судебного заседания Дерябиной Е.А.,

истца Кулешовой Е.В.,

представителя ООО «Управляющая компания» по доверенности Стаценко Р.А.,

третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования Долговой Р.И., Алихонян В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Изобильненского районного суда гражданское дело по заявлению Кулешовой Елены Викторовны к ООО «Управляющая компания» о признании условий договора управления многоквартирным домом недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Кулешова Е.В, обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания» о признании условий договора управления многоквартирным домом недействительными.

В обоснование заявления указала, что договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. № заключенный по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> с ООО «Управляющая компания» является недействительным, поскольку ряд его условий противоречит действующему законодательству и ущемляет права истца.

Так, по мнению истца, пункты договора: 1.11,1.5, п.п.1.7-1.8, 2.1.21-2.1.22, п.2.2.17, 2.1.18,3.1.2, 9.5 не соответствуют положениям ЖК РФ.

Условия п.2.1.16 Договора содержат утратившие силу положения п.14 ст.155 ЖК РФ, п.3.3 договора управления порядок определения цены договора не соответствуют установленной платы в протоколе № общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, в которую входят работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, сточные воды в целях содержания общего имущества в МКД. УО в одностороннем порядке самостоятельно установила отдельно плату за жилое помещение в размере 16,73 за кв.м., что является нарушением прав собственников и закона.

Истец на основании изложенного просила признать Договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ ущемляющий права собственника Кулешовой Елены Викторовны и противоречащий действующему законодательству недействительным.

В судебном заседании истец исковое заявление поддержала, просила требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Стаценко Р.А. возражал против удовлетворения иска, считал договор соответствующим действующему законодательству и протоколу общего собрания собственников <адрес>.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Долгова Р.И. и Алихонян В.Г. возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что спорным договором их права не нарушаются, Управляющая компания работает, хорошо. Просили в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Синицкая Э.В., Петросян Э.Ш., Куликова Е.В., в судебное заседание не явились, суду представлены заявления о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Жиренко Н.Н., Можарова Н.А., Воронин Н.И., Картушина А.К., Данилова Е.А., Киселева С.Д., Рожнева Г.Ф., Ганин М.Б., Ганина Е.И., Ганин А.Б., Ганина Т.В., Ганин Б.М., Лебедева Л.П.,, Афанасьева С.А,, Митина В.М., Харланова В.А., Харланова Т.М,, представитель Прокуратуры Ставропольского края, Чернова Н.А., Шкамерда Е.В., Мальцева И.В., Стерлычанова Д.В., Зинченко Т.А., Маш Л.Ф., Смирнова Е.М., Сливенко Л.Н., Болдырев А.Н., Иванюк С.Г., Марков А.М., Собин Н.И., Чемеригина Н.Н., Белоусова С.С., Брыленкова С.А., Брыленкова Ю.И., Хирьянов С.П., Ченчия А.А., Тимонова Ю.И., Гадюкина В.В., Остапенко В.В., Остапенко А.И., Шеламова Н.А., Привезенов Ю.Л., Еременчук А.В., Сафонова Е.С., Сошкина Л.И., Сидоренко В.И., Подопригора Ю.А., Фещенко Э.И., Юдина Е.Н., Кулакова Т.В., Евдокушина Л.А., Гребенькова Р.С., Гасанова Р.Х., Гасанова Р.К., Гасанов Р.Х., Гасанов Х.Р., Петров С.А., Петрова Е.В., Деева М.С., Базылева С.С., Мкртычян И.Л., Тарасов Н.П., Тищенко П.П.,     Мешечко А.Н., Мешечко Н.В., Филатов А.М., Карева С.А., Кондратова Л.А., Чумак Е.Н., Петраков А.В., Захарова Т.Н., Захаров Д.В., Кудленко Л.И., Кудленко В.И., Кудленко Р.В., Шураев Д.А., Маркова В.А., Марков В.А., Маркова А.Д., Пашкова С.М., Чуйкова М.С. в судебное заседание не явились о причинах неявки не сообщили.

Суд в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Выслушав истца, представителя ответчика третьих лиц, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему:

суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес> было принято решение о заключении договора управления МКД №, что подтверждается протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. и договор был заключен.

Истец Кулешова Е.В. является собственником <адрес>, посчитав, что договор управления МКД № не соответствует нормам закона и нарушает ее права оспаривает пункты: п.1.11, 1.5, п.п.1.7-1.8, 2.1.21-2.1.22, п.2.2.17, 2.1.18,3.1.2, 9.5, поскольку они не соответствуют положениям ЖК РФ.

Условия п.2.1.16 Договора содержат утратившие силу положения п.14 ст.155 ЖК РФ, п.3.3 договора управления порядок определения цены договора не соответствуют установленной платы в протоколе № общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, в которую входят работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, сточные воды в целях содержания общего имущества в МКД. УО в одностороннем порядке самостоятельно установила отдельно плату за жилое помещение в размере 16,73 за кв.м., что является нарушением прав собственников и закона.

Суд, разрешая вопрос о соответствии указанных пунктов договора нормам действующего законодательства, пришел к следующим выводам:

Истец указала, что п. 1.11 Договора управления регулирует вопросы проведения текущего ремонта общего имущества МКД. Однако приведенные положения Договора противоречат п. 4.2, ч.2 ст.44, п.7 ч.5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ. В частности истец в судебном заседании пояснила, что определение порядка ремонта и затраты должны быть определены общим собранием, но не Советом МКД.

По мнению суда, настоящий пункт соответствует закону, поскольку именно п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ устанавливает, что к компетенции общего собрания относится принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Судом установлено, что условия договора были предметом обсуждения и голосования на общем собрании МКД, что свидетельствует о соблюдении процедуры наделения совета МКД соответствующими полномочиями. Положения п. 7 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ также не вступают в противоречия с пунктом договора, так как указывает, что совет МКД осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Истец указала, что положения п.п. 1.7-1.8 Договора содержат положения в части взносов на капитальный ремонт, которые не соответствуют положениям законодательства РФ. Так из содержания раздела 1 Договора следует, что в предмет последнего не входят услуги (работы) по капитально у ремонту. В ч.ч. 2,3 ст. 162 ЖКРФ не установлено обязательное включение в договор управления услуг по капитальному ремонту (подп. «г» п. 3 Примерных условий договора управления МКД, утвержденные Приказом Минстроя от ДД.ММ.ГГГГ №/пр)

По мнению суда, включение в договор данных пунктов не вступает в противоречие не существом договора, не с существующими нормами законодательства, поскольку отсутствует норма, содержащая запрет на включение таких пунктов в такой вид договоров. Более того, по мнению суда, включение таких пунктов конкретизирует предмет договора, дает возможность сторонам четко понимать, что указанный договор не регулирует отношения по капитальному ремонту дома. Не противоречит закону и избранный способ уведомления жильцов о поступлении новой информации посредством досок объявлений.

Истец указала, что являются неправомерными положения п.3.1.2 Договора, которые устанавливают правило измерения размера платы за содержание жилого помещения на каждый последующий год.

Суд установил, что согласно указанному пункту управляющая компания вносит предложение об изменении платы на следующий год путем направления ее членам совет МКД.

По мнению суда, данный пункт не противоречит положениям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, согласно которому размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Истец указала, что условия раздела 3 договора закрепляют обязанность УК установить размер платы за жилое помещение, если собственники не приняли решение о пересмотре данной платы на последующий год, и указывают размер, на который подлежит увеличению в данном случае плата за содержание жилого помещения п.3.1.5.

Между тем, суд установил, что согласно пп.3 ч. 3 ст. 162 в договоре управления МКД должен быть прямо указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса.

Следовательно, внесение в договор положения, не имеющего конкретного указания стоимости платы за содержание и ремонт жилого помещения, не соответствует закону. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что конкретно этот пункт договора не обсуждался на общем собрании собственников, о чем также свидетельствует и истец, что само по себе делает настоящий пункт недействительным, поскольку он внесен в договора без установленной процедуры утверждения его на общем собрании собственников МКД.

Истец указала, что незаконен п. 1.5 договора управления, поскольку собственники обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а так же размер их финансирования. (п.17 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) В силу ч.1 ст. 162 ЖК РФ при выборе УК общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно п.5 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, проект перечня услуг и работ составляется и предоставляется собственниками помещений в МКД, одним из собственников. При этом собственники не утвердили перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, который подлежит отражению в Приложениях № и № Договора. В Договоре указано на то что Приложение № формируется в соответствие с минимальным перечнем работ и услуг.

Судом установлено, что представленный общему собранию договор управления многоквартирным домом содержит необходимые приложения с перечнем работ по содержанию и ремонту общего имущества. Условия данного договора, в том числе приложения обсуждались на общем собрании, в связи с чем, каких - либо нарушений в данной части не имеется, оснований для признания данного пункта недействительным не имеется. При этом суд учитывает, что ранее истцом оспаривался протокол общего собрания жильцом МКД от ДД.ММ.ГГГГ, на котором был утвержден оспариваемы в настоящем деле договор. ДД.ММ.ГГГГ Изобильненским районным судом истцу отказано в признании протокола недействительным, суд установил, что нарушений процедуры проведения собрания не допущено, в том числе в части утверждения условий договора управления МКД. Решение от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу.

С учетом установленных фактов в решении от ДД.ММ.ГГГГ о соблюдении процедуры обсуждения и голосования по содержанию договора управления МКД, суд также считает необоснованными утверждения истца о том, что пункт 1.11 договора в части аккумулирования на лицевом счете дома, для устранении аварийных и чрезвычайных ситуаций 15% денежных средств, поступающих, от собственников в счет оплаты за выполнение ремонта, неправомерен, так как собственники не принимали такого решения об определении доли денежных средств.

Истец указала, что условия п. 8. 1 договора не согласуются с п. 1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому договор Управления МКД заключается в случае, если УК выбрана решением общего собрания собственников, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

Судом установлено, что из содержания пункта следует, что договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на пять лет, что соответствует п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, при этом условия пролонгирования договора не противоречат ни жилищному ни гражданскому законодательству, тем более, что порядок продления действия договора, установлены сторонами, предусматривает и возможность его прекращения.

Истец указала, что условия п.2.1.16 договора содержат утратившую силу положения п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Так в условиях действующей в настоящее время редакции п. 14 ст. 155 ЖК РФ, увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Судом установлено, что в п. 2.1.16 договора содержится положение о выплате неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что соответствует положениям действующей нормы п. 14 ст. 155 ЖК РФ, при этом положений об увеличении данной ставки оспариваемый пункт не содержит.

Истец указала, что условия п.2.1.18 Договора управления противоречат требованиям закона, если собственниками на общем собрании не было принято решение о порядке и периодичности предоставления УК отчета о своей работе, в т.ч. И предоставлении данного отчета председателю Совета дома ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, подп. «3» п.4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. ПП РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Суд установил, что указанным пунктом установлена обязанность УО предоставлять отчет об управлении дома ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным. Согласно п. 11 ст. 162, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Таким образом, пункт договора в полной мере цитирует положения действующего жилищного законодательства и соответствует ему.

Истец указала, что условия п.9.5 Договора содержат перечень Приложений к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Однако в них не включены работы и услуги по управлению МКД, то есть отсутствует соответствующий перечень работ и услуг, который в силу ч.2, п.2,ч.3 ст.162 ЖК РФ должен содержаться в Договоре.

В судебном заседании пояснила, что эти работы не относятся к содержанию дома, а фактически являются административной деятельностью по управлению домом, в которую входит налаживание оперативных линий связи между УО и жильцами, обработка и хранение документации дома и т.п.

Судом установлено, что указанные работы в полной мере регламентированы непосредственно договором, а именно пунктами 2.10, 2.1.11, 2.1.12, в связи с чем, не имеется необходимости выносить их в отдельное приложение к договору.

Истец указала, что согласно подп. «в» п.3 Примерных условий договора управления МКД, утвержденных Приказом Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, условие о предмете договора включает перечень работ и услуг по управлению МКД, соответствующих правилами осуществления деятельности по управлению МКД, стандартам управления МКД (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №), и направленных на достижение целей управления МКД, указанных в частях 1-2.2 статьи 161 ЖК РФ.

Судом установлено, что предмет договора являлся предметом обсуждения на общем собрании, перечень работ и услуг является приложением договора и неотъемлемой его частью, в связи с чем, нарушений в данной части не имеется.

Вместе с тем, договор содержит положения о заключении от имени МКД договоров страхования (п.п. 2.1.21, 2.1.22), однако ни условий страхования, ни стоимости, ни конкретной страховой компании в договоре не указано. Представитель ответчика пояснил, что такая информация жильцам не предоставлялась, в связи с чем, решение по этим пунктам не принималось.

По мнению суда, неконкретность данных пунктов, а также тот факт, что решение по ним не принималось общим собранием МКД, свидетельствует об их несоответствии требованиям закона и недействительности в связи с этим.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кулешовой Елены Викторовны к ООО «Управляющая компания» о признании договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворить частично.

Признать недействительными п.п. 2.1.21, 2.1.22, 3.1.5 договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Изобильненский районный суд СК в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья           Гужов В.В.