Решение по делу № 33-18550/2024 от 03.09.2024

стр. 2.155

ВЕРХОВНЫЙ СУД

    РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-2716/2023 (33-18550/2024)

    УИД 03RS0044-01-2023-002824-02

г. Уфа                                         7 октября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего             Кривцовой О.Ю.,

судей                                   Галлямова М.З. и Загртдиновой Г.М.

при секретаре                     Ивановой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Камаловой З.И. на решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 11 декабря 2023 г., по иску Камаловой З.И. к администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, отделу по Иглинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Кашапову И.Р. о признании права аренды на земельный участок, устранении нарушений прав арендатора земельного участка, признании сделок недействительными.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

        у с т а н о в и л а:

Камалова З.И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО), отделу по Иглинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Отдел МЗИО), Кашапову И.Р., в котором просила: признать за ней право аренды на земельный участок с кадастровым номером №... площадью 770 кв. м, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, адрес; обязать ответчиков устранить допущенные нарушения прав истца, как арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером №... признать ничтожной сделкой договор №... купли - продажи земельного участка, заключенный дата между отделом МЗИО и ФИО6; признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись государственной регистрации права от дата №....

Заявленные требования мотивированы тем, что дата между муниципальным управлением земельных и имущественных отношений адрес и ФИО5 заключен договор аренды №...-зем земельного участка с кадастровым номером №... площадью 770 кв. м, по адресу: адрес, выделенного для ведения огородничества, сроком по дата Данный договор со стороны истца по настоящий момент исполняется в полном объеме, истец открыто и добросовестно владеет вышеуказанным участком на правах аренды, что подтверждается целевым использованием земельного участка, внесением арендных платежей. Однако по настоящее время договор в органах Росреестра не зарегистрирован.

При обращении истца в органы Росреестра с целью регистрации договора, получен отказ в государственной регистрации, так как право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за третьим лицом.

Однако истцу каких-либо требований, уведомлений о намерении арендодателя расторгнуть договор, требований о возврате арендованного земельного участка, не поступало. Истец ранее неоднократно обращалась в адрес ответчиков с требованием о предоставлении заверенных копий договоров, данные запросы были проигнорированы. Договор аренды от дата земельного участка с кадастровым номером №... никем не расторгнут, действует и имеет фактическое исполнение со стороны истца, но при этом имеются обстоятельства, которые послужили основанием нарушения прав и законных интересов истца как арендатора земельного участка в связи с предоставлением этого земельного участка в собственность по оспариваемому договору ФИО6

Решением Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО5 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований, так как в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Договор аренды от дата не расторгнут, земельный участок не изъят, в связи с чем невозможно договор признать незаключенным. ФИО5 открыто пользуется земельным участком в соответствии с целевым назначением. Договор аренды является действительной сделкой. Объективных причин для расторжения договора не имеется. Следовательно, права ФИО5 нарушены при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка и передаче его в собственность ФИО6

Истец ФИО5, представители ответчиков - адрес, МЗИО и его отдела, ФИО6, третьи лица - представители администрации сельского поселения Акбердинский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан, Управления Росреестра по адрес, ФИО7 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

        Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца - ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО6 - ФИО9, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что спорным является земельный участок с кадастровым номером №... площадью 784 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения огородничества, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес.

Земельный участок с кадастровым номером 02:26:071601:489 расположен между земельными участками с кадастровыми номерами №... (принадлежит ФИО5) и №... (принадлежит ФИО6).

дата между ФИО5 и адрес заключен договор №...-зем аренды спорного земельного участка с кадастровым номером №..., на срок с дата по дата, в котором стороны предусмотрели, что: арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 4.4.3); арендатор обязан за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора обеспечить его государственную регистрацию и представить копии документов о его регистрации арендодателю (пункт 4.4.5).

По акту приема-передачи от дата спорный земельный участок передан ФИО5, однако в нарушение условий договора государственная регистрация права аренды на земельный участок не произведена; по справке Отдела МЗИО от дата № М04ТО-05-20 исх/1124 по земельному участку с кадастровым номером №... арендная плата за период с 2008 г. по 2023 г. не начислялась, поскольку сведения о заключении договора аренды с ФИО5 отсутствовали; от ФИО5 дата поступил платеж в сумме 2 846 руб.

Иных доказательств исполнения обязанностей по внесению арендных платежей в соответствии с договором, и начиная с 2008 г. ФИО5 не представлено, согласно позиции ее стороны в суде апелляционной инстанции иных документов об оплате до возникновения спора в суде не сохранилось.

дата между МЗИО (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №... сроком с дата по дата По акту приема-передачи от дата земельный участок с кадастровым номером №... передан ФИО6

дата ФИО6 (покупатель) по договору №... купли-продажи, заключенному с МЗИО, приобрел без проведения торгов по цене 123 189 руб. 92 коп. земельный участок с кадастровым номером №.... Условия договора купли-продажи продавцом и покупателем, взаимные обязанности исполнены, по акту, в том числе земельный участок передан покупателю, его государственная регистрация права произведена дата №....

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО5, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО5 в течение 15 лет с даты заключения договора аренды №...-зем, мер по его регистрации в установленном порядке не принимала, с 2008 г. по 2022 г. оплату по договору аренды не вносила, квитанция от дата о внесении денежных средств в сумме 2 846 руб. в счет оплаты по договору аренды, не свидетельствует о наличии сложившихся между сторонами арендных правоотношений и надлежащем исполнении арендатором условий договора в части оплаты. Доказательств того, что со стороны арендодателя либо иных лиц ФИО5 чинились препятствия в совершении действий по регистрации договора аренда и в пользовании земельным участком с кадастровым номером №... материалы дела не содержат. Само по себе наличие у истца указанного договора аренды не порождает правовых последствий в виде возникновения у ФИО5 права аренды земельного участка с кадастровым номером №...

По апелляционной жалобе ФИО5 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата отменено. Принято по делу новое решение: исковые требования ФИО5 удовлетворены с признанием за ней права аренды на земельный участок с кадастровым номером №...; признанием недействительным договора купли-продажи №..., заключенного дата между МЗИО и ФИО6, с применением последствий недействительности в виде прекращения права собственности ФИО6 на спорный земельный участок, взысканием в его пользу с МЗИО полученных по договору денежных средств.

Судебная коллегия, проверяя законность решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ФИО5, нашла заслуживающими внимания доводы ее апелляционной жалобы о том, что договор аренды от дата не был расторгнут, земельный участок не изъят, в связи с чем невозможно договор признать незаключенным.

Судебная коллегия руководствовалась положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской, положениями Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходила из того, что в соответствии с заключенным дата договором аренды между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, адрес передала ФИО5 спорный земельный участок в пользование, а ФИО5 приняла его, на данном земельном участке ею велись огороднические работы, незаключенным или недействительным указанный договор аренды не признавался; отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств. Следовательно, поскольку адрес распорядилась принадлежащим правом аренды спорным земельным участком, передав ФИО5 на основании договора аренды от дата, данная сделка связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено или отменено одной из сторон, ФИО5 на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи дата обладала правами арендатора в отношении спорного земельного участка.

Судебная коллегия посчитала, что договор купли-продажи от дата является недействительным, поскольку спорный земельный участок был предоставлен истцу на праве аренды, т.е. являлся несвободным, в связи с чем не мог являться предметом аукциона. ФИО5 фактически пользуется земельным участком, установлен забор по периметру участка, ведутся огороднические работы.

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от дата вышеуказанное апелляционное определение от дата отменено с направление дела на новое рассмотрения в суд апелляционной инстанции, и указанием на то, что судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

    В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

    Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

    Как указал суд кассационной инстанции, данные нормы материального права и разъяснения по их применению не учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем судом не установлено знали или нет стороны договора аренды от 11 августа 2022 г. и договора купли-продажи от 22 ноября 2022 г. о наличии договора аренды от 16 июня 2008 г.; судом апелляционной инстанции не дана оценка тому, что Камалова З.И. в течение 15 лет с даты заключения договора аренды № 356-08-26-зем мер по его регистрации в установленном порядке не принимала; также в течение длительного периода времени (с 2008 г. по 2022 г.) оплату по договору аренды земельного участка от 16 июня 2008 г. № 356-08-26-зем не вносила, и, соответственно, не сделано выводов является или нет поведение Камаловой З.И. добросовестным (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» разъяснено, что в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

    Исходя из вышеприведенного, судом апелляционной инстанции сторонам было предложено представить доказательства о добросовестности (недобросовестности) поведения Камаловой З.И., что стороны договора аренды от 11 августа 2022 г. и договора купли-продажи от 22 ноября 2022 г. знали (не знали) о наличии договора аренды от 16 июня 2008 г.

    Сторона истца указала, что продолжает оплачивать арендные платежи, в том числе в 2024 г. внесена арендная плата по договору аренды от 16 июня 2008 г.

ФИО6 представил письменное пояснение, приобщенное к материалам дела, в котором указал, что не знал о наличии договора аренды от дата, ему об этом не сообщили ни ФИО5, ни МЗИО. В июле 2022 г. после приобретения земельного участка с кадастровым номером №..., являющегося смежным со спорным земельным участком с кадастровым номером №... ФИО6 обратился к ФИО5 с просьбой предоставить договор аренды в отношении спорного земельного участка, так как в ЕГРН, из которого он мог бы получить какие-либо сведения о земельном участке, отсутствовали какие-либо сведения, Камалова З.И. ответила, что у нее нет договора аренды, и Кашапов И.Р. сообщил о своем намерении обратиться в МЗИО с просьбой о заключении договора аренды. Далее Кашапов И.Р. обратился в Акбердинский сельсовет, где ему также сообщили об отсутствии зарегистрированного договора аренды на спорный земельный участок. При этом Камалова З.И. оплату аренды по договору от 16 июня 2008 г. произвела только после того, как Кашапов И.Р. зарегистрировал договор аренды спорного земельного участка от 11 августа 2022 г. в Росреестре. Полагает о недобросовестности истца, так как в течение 15 лет договор аренды она не регистрировала, не оплачивала арендную плату, соответственно, условия незарегистрированного договора аренды не выполнялись.

    Иного сторонами в дело не представлено.

    Исходя из вышеприведенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Камаловой З.И., полагая, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что арендатор и покупатель по договорам аренды и купли-продажи спорного земельного участка от 11 августа 2022 г. и от 22 ноября 2022 г. Кашапов И.Р. не знал и не мог знать о наличии у истца договора аренды от 16 августа 2008 г., как и МЗИО, распорядившееся спорным земельным участком; имеются основания для вывода о том, что поведение Камаловой З.И. нельзя признать добросовестным.

    Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

    В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

    Следовательно, регистрация договора аренды спорного земельного участка является регистрацией обременения недвижимого имущества.

    Как указывалось выше, договор аренды от 16 августа 2008 г., на котором основаны требования Камаловой З.И., заключенный сроком на 49 лет, подлежал обязательной государственной регистрации, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным для третьих лиц, и в частности Кашапова И.Р. Доказательств для иного вывода стороной истца в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

    В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Договор аренды от 16 августа 2008 г., на котором основывает свои требования Камалова З.И., не только не был зарегистрирован, в связи с чем, не влечет юридических последствий для третьих лиц, в частности Кашапова И.Р., который не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды от 16 августа 2008 г., тогда как регистрация договора в соответствии с его условиями возложена именно на истца - арендатора, которая вместе с тем длительный период времени более 15 лет не предпринимала действия по государственной регистрации договора аренды от 16 августа 2008 г., как и фактически Камалова З.И. не исполняла обязанности арендатора по внесению ею платы за пользование спорным земельным участком. Как правомерно указывалось Кашаповым И.Р., не внесение арендной платы истцом имело место в течение более 13 лет, и в период до того, когда он выразил желание оформления спорного земельного участка в аренду, что не может свидетельствовать о добросовестном поведении истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Камаловой З.И. в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что арендодатель уклонялся либо препятствовал в государственной регистрации договора аренды от 16 августа 2008 г., равно как и не представлено доказательств, подтверждающих, что Кашапов И.Р. знал или должен был знать о заключении данного договора аренды на момент заключения договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка от 11 августа 2022 г. и от 22 ноября 2022 г.

    Таким образом, незарегистрированный в установленном законом порядке договор, подлежащий государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такой договор, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, а по отношению к сторонам договора Кашапов И.Р. является третьим лицом, поскольку приобрел недвижимость в 2022 г., такой договор от 16 августа 2008 г. не порождает никаких последствий.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования Камаловой З.И. необоснованные и не подлежат удовлетворению. Правовые основания для владения и пользования спорным имуществом у Камаловой З.И. отсутствуют, тогда как Кашапов И.Р. владеет им на праве собственности согласно волеизъявлению МЗИО (представителя собственника имущества). На добросовестного приобретателя земельного участка, коим является Кашапов И.Р., не могут быть возложены негативные последствия неосмотрительного бездействия истца.

    Доводы апелляционной жалобы о том, что, договор аренды от 16 августа 2008 г. является действующим, его никто не расторгал, соглашений никаких подписано не было, писем о расторжении договора в одностороннем порядке не поступало, а потому спорный земельный участок не мог быть предоставлен ответчику в собственность, не влекут отмены решения суда, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, приведенных выше.

    Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    о п р е д е л и л а:

решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 11 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Камаловой З.И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара), путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

        Председательствующий

    Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 октября 2024 г.