Решение по делу № 2-3150/2023 от 17.01.2023

Дело №

УИД: 50RS0028-01-2023-000491-78

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Мытищи, Московская область                             30 мая 2023 г.

Мытищинский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Заякиной А.В.,

при секретаре Секриеру А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

<адрес>

ФИО2, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость договора составила 2 533 125 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме. Согласно условиям, заключенного договора ФИО3 взяла на себя обязательства по передаче в собственность указанной квартиры ФИО2, однако указанные обязательства до настоящего времени не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

В настоящее время ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется, обратилась в регистрирующий орган за отзывом документов, чем нарушает права ФИО2, как покупателя. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

ФИО3 обратилась в суд к ФИО2 со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование встречного иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 был подан на регистрацию перехода права собственности Договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в регистрирующий орган подано заявление о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации, ввиду наличии описки в паспортных данных ФИО3, в связи с чем регистрация перехода права собственности по указанной сделке была приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

После подписания договора у ФИО3 обстоятельства из которых она исходила при заключении договора существенно изменились. Часть денежных средств, которая ей передана ФИО2 была похищена, ухудшилось состояние здоровья, в связи с чем требуется оперативное медицинское обследование.

Указанные обстоятельства являлись препятствием для совершения сделки по купли-продажи нового объекта недвижимости, в связи с продажей единственного жилья.

Во исполнение устной договоренности между сторонами ФИО3 в адрес ФИО2 было направлено подписанное соглашение о расторжении договора купли-продажи и возврата денежных средств, однако ФИО2 от заключения соглашения отказалась, указав на необходимость возврата переданных денежных средств в полном объеме, в связи с чем ФИО3 вынуждена обратиться со встречным иском.

Истец и ее представители в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просили отказать.

Ответчик и ее представитель в судебное заседание явились, просили встречные требования удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» явился, просил в первоначальном иске отказать, требования встречного иска удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 551, 556 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что не оспаривалось сторонами в настоящем судебном заседании.

Квартира принадлежит на праве собственности продавцу (п. 3 Договора).

Согласно п. 4 Договора цена квартиры составляет 2 533 125 руб. Продавец продает покупателю, а покупатель покупает у продавца квартиру по цене равной 2 533 125 руб.

Стоимость квартиры оплачивается за счет собственных средств покупателя в день подписания настоящего договора (п.5).

Согласно п. 8 Договора право собственности на квартиру возникает у продавца, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРНН, после чего он принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно п. 21 Договора продавец обязуется передать квартиру покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру от продавца в течении 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН.

В соответствии со п. 25 Договора договор прочитан сторонами и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания договора. Содержание договора сторонам понятно. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

ФИО2 произведена оплата стоимости договора в полном объеме, что подтверждается распиской и не оспаривалось сторонами в настоящем судебном заседании.

Вместе с тем, обращаясь в суд с указанным иском ФИО2 ссылается на тот факт, что ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется.

Так, в материалы дела представлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с поступившим заявлением о приостановлении от ФИО3

Возражая относительно заявленных требований, ФИО3 обратилась в суд со встречным иском ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а потому ей заявлено требование о расторжении заключенного договора.

В подтверждение своих доводов ФИО3 ссылается на частичную утрату денежных средств, ввиду их хищения, и как следствие существенного ухудшения здоровья.

В материалы дела также представлено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ФИО5 с целью подтверждения намерения о заключении договора купли-продажи, после отчуждения принадлежащего ей спорного имущества, однако ввиду возникших указанных выше обстоятельств возможность совершить сделку по приобретению квартиры у ФИО3 отпала.

Кроме того ФИО3 в адрес ФИО2 направлено соглашение о расторжении договора, от подписания которого последняя отказалась.

Разрешая, заявленные требования суд исходит из следующего.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Так, разрешая требования первоначального иска, заявленного ФИО2, суд приходит к выводу о его удовлетворении, поскольку последней выполнены все существенные условия договора, что не оспаривалось в настоящем судебном заседании и нашло свое подтверждение при рассмотрении гражданского дела.

Вместе с тем, суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО3 о том, что истец ФИО2 при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не проявила должной осмотрительности по проверке юридической чистоты сделки, поскольку в отношении ФИО3 были возбуждены исполнительные производства по взысканию задолженности.

Из представленной в материалы дела копии исполнительного производства №-ИП о взыскании с ответчика ФИО3 кредитной задолженности в пользу ПАО Сбербанк усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства по взысканию задолженности в размере 140 369,13 рублей в пользу ПАО Сбербанк. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство окончено в связи с невозможностью установить место нахождения должника. Постановлением от 03.02.2023отменено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительное производство возобновлено. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости – помещения площадью 23 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, на дату совершения сделки каких-либо арестов и запрещений в отношении спорной квартиры установлено не было, доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не предоставлено. Спорная квартира в залоге у банка не находилась, арест наложен в связи с наличием у ответчика кредитной задолженности, взысканной по решению суда.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Кроме того, пунктом 12 договора «Продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником квартиры, предоставленные продавцом документы о личности и правоустанавливающие документы на квартиру являются подлинными, получены в уполномоченных органах, содержат достоверные сведения, оснований для недействительности сделки не имеется, что до подписания договора квартира никому не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, рентой не обременена, свободна от любых прав третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования квартирой, не обременена правами пользования членов семьи продавца, согласно ст. 292 ГК РФ, право собственности продавца на квартиру никем не оспаривается, отсутствуют какие-либо притязания со стороны третьих лиц на квартиру. Продавец обязуется в случае возникновения каких-либо споров, связанных с правами третьих лиц на квартиру, в том числе с правами наследников, основания по которым возникли до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН, урегулировать спорные отношения самостоятельно и удовлетворить требования третьих лиц, не привлекая к участию покупателя».

Вместе с тем, после подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию перехода права собственности ответчик через два дня по собственной инициативе обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Несмотря на приостановление государственной регистрации перехода права собственности, ФИО3 сняла с банковского счета денежные средства, получены от истца по договору, то есть самостоятельно ими распорядилась по своему усмотрению до осуществления перехода права собственности на покупателя, а не обратилась к истцу с письменным предложением внести исправления в договор в связи с обнаруженной опиской в паспортных данных самого продавца для скорейшего решения вопроса о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю.

Кроме того, зная о наличии настоящего дела в суде, ответчик ФИО3 зарегистрировалась по месту жительства в спорной квартире сама и зарегистрировала в ней несовершеннолетнего ребенка.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствии? такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 указанного Кодекса), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношении? должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из приведенных выше правовых норм также следует, что под злоупотреблением правом понимается и ситуация, когда лицо действует формально в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом, и целью его действии? является обход установленных в целях защиты прав другого лица обязательных требовании? и ограничении?.

Оценивая в совокупности действия ответчика по первоначальному иску, суд усматривает недобросовестность со стороны продавца по уклонению от исполнения принятых на себя обязательств по регистрации перехода права собственности на ФИО2, а также по передаче спорной квартиры по акту приема-передачи, несмотря на полученные денежные средства по договору в полном объеме.

Доводы ФИО3 о том, что денежные средства, переданные истцом по договору купли-продажи, после получения ответчиком были частично украдены, а также о существенном ухудшении здоровья в связи с пережитыми нервным потрясениями, не могут являться основаниями для расторжении договора купли-продажи в соответствии со ст. 450 ГК РФ, поскольку сторона покупателя не несет риск дальнейшей сохранности денежных средств, переданных во исполнение сделки, также как и не несет риск морального и физического состояния продавца.

Судом достоверно установлено, что ФИО2 соблюдены все существенные условия, заключенного договора, и выполнены все возложенные на нее договором купли-продажи обязанности, в том числе в полном объеме переданы денежные средства продавцу.

При разрешении встречных исковых требований, оценивая, представленные ФИО3 доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме, поскольку правовых оснований, предусмотренных для расторжения договора купли-продажи не установлено, а также надлежащих доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ в подтверждение своих доводов ФИО3 не предоставлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 198-194 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, отказать.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, на ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

Обязать ФИО3 исполнить обязательства по передачи ФИО2 квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в течение четырнадцать календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на ФИО2.

Данное решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                 А.В. Заякина

Мотивированное решение изготовлено – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                 А.В. Заякина