Решение по делу № 2-926/2020 от 09.04.2020

К делу №2-926/2020

       УИД № 23RS0015-01-2020-000928-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ейск                                          31 июля 2020 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                                        Квитовской В.А.,

при помощнике судьи                                                     Лукьяновой В.Н.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Ейского городского поселения Ейского района к Булла С.А., третье лицо – Ромашенко Н.А. о расторжении договора аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Представитель администрации Ейского городского поселения Ейского района обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, и, уточняя заявленные требования, просит суд расторгнуть с Булла С.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения <адрес>, паспорт <данные изъяты> выдан ОВД <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирована по адресу: <адрес>А, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных):

4200008851, аренда земельного участка площадью 604,0 кв. м., с кадастровым номером объекта №

4200008854, аренда земельного участка площадью 655,0 кв. м., с кадастровым номером объекта №

          В обоснование исковых требований истец указал на то, что 9 апреля 2016 года администрация города Ейска, именуемая в дальнейшем Арендодатель в лице главы города Кулькова В.В., действующего на основании Устава Ейского городского поселения Ейского района, с одной стороны, и Лыбзиков М.В., именуемый в дальнейшем Арендатор, действующего на основании пункта 4 ст. 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, Гражданским кодексом РФ, пунктом 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171 -ФЗ «С внесении изменений в Земельный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», принимая во внимание постановление администрации Ейскогс поселения Ейского района от 6 ноября 2015 г. № 994 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории образованных в результате раздела земельного участка по улице Ленинградской, 51 в городе Ейске», заключили договора аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности:

        - номер договора № от 19 апреля 2016, аренда земельного участка площадью 604,0 кв. м. с кадастровым номером объекта № из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных), расположенных по адресу: <адрес>. Договор аренды земельного участка зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> 21 марта 2017 года №23:42:0301001:195-23/020/2017 1.

         26 октября 2017 года между Лыбзиков М.В. и Булла С.А. было заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка по договор №, состоящего из: земельного участка общей площадью 604,1 кв.м. Данное соглашение об уступке права аренды земельного участка, которое прошло регистрацию от 27.10.2017 г. №.

         - номер договора № от 19 апреля 2016, аренда земельной участка площадью 655,0 кв. м., с кадастровым номером объект 23 -2:0301001:197, из земель населенных пунктов, с видом разрешенной использования - для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных), по адресу <адрес>. Договор аренды земельного участка также зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> 21 марта 2017 года №

       26.10.2017 года стороны также заключили соглашение об уступке права аренды земельного участка по договору №, земельного участка, общей площадью 655,0 кв.м., которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

         Администрацией Ейского городского поселения Ейского района проведена проверка поступления арендной платы по Договорам, в результате нарушений пунктов 2.4. Договоров установлено, что арендная плата должна вносится Арендатором ежеквартально за каждый арендный период до 10- числа первого месяца текущего арендного периода. Окончательная сумма годовой арендной платы вносится до 20 ноября текущего года.

       Однако в нарушении условий Договоров обязательства по оплате арендной платы в установленные Договорами сроки и размеры не выполняется.

       В связи с тем, что ответчик неоднократно нарушал условия договора аренды, не оплачивал арендную плату, администрацией принято решение о досрочном расторжении вышеуказанных договоров.

В судебном заседании представитель истца Куцаева М.Е. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала. Пояснила, что действительно в настоящее время ответчиком Булла С.А. погашена задолженность по арендным платежам, однако в силу того что ответчиком неоднократно существенно нарушается п.2.4 указанных договоров, кроме того уведомления о строительстве ответчиком получено только в ходе рассмотрения дела 23.07.2020 года, настаивает на расторжении договоров аренды земельных участков от 19 апреля 2016 г. № и от 19 апреля 2016 г. №.

Ответчик – Булла С.А. в судебном заседании просит в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что испытывала материальные трудности, в виду чего не могла оплачивать арендную плату своевременно, в настоящее время задолженность по арендной плате полностью погашена. Право аренды на участки переуступила Ромашенко Н.А., однако оформить сделку в регистрационной палате не смогли, т.к. наложен арест. В настоящее время ею получены уведомления о планируемых строительствах на земельные участки по <адрес> и <адрес>.

Третье лицо – Ромашенко Н.А. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, указал на то, что между ним и ответчиком Булла С.А. были заключены соглашения о переуступке прав аренды в отношении вышеуказанных земельных участков.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, мнение третьего лица Ромашенко Н.А., исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

В соответствии со ст.389 ГК РФ, Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Частью 2 указанной статьи установлено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Судом установлено, что 19 апреля 2016 года между администрацией Ейского городского поселения Ейского района в лице в лице главы Кулькова В.В. и Лыбзиковым М.В. был заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым администрацией Ейского городского поселения Ейского района был передан в аренду арендодателю Лыбзикову М.В. земельный участок, площадью 604,0 кв.м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных), расположенного по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес> границах, указанных в кадастровом паспорте, сроком до 13 января 2061 года (л.д.10-13).

26.10.2017г. между Лыбзиков М.В. и Булла С.А. было заключено Соглашение об уступке права аренды земельного участка № в соответствии с которым Лыбзиков М.В. переуступил принадлежащее ему право аренды земельного участка, площадью 604, 0 кв.м., с кадастровым номером 23:42:0301001:195, Цеденту – Булла С.А.. Заключение соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 27 октября 2017 года № (л.д.14).

19 апреля 2016 года между администрацией Ейского городского поселения Ейского района в лице в лице главы Кулькова В.В. и Лыбзиковым М.В. был заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым администрацией Ейского городского поселения Ейского района был передан в аренду арендодателю Лыбзикову М.В. земельный участок, площадью 655,0 кв.м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных), расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Ейское городское поселение, <адрес> границах, указанных в кадастровом паспорте, сроком до 13 января 2061 года (л.д.15-18).

26.10.2017г. между Лыбзиков М.В. и Булла С.А. было заключено Соглашение об уступке права аренды земельного участка № в соответствии с которым Лыбзиков М.В. переуступил принадлежащее ему право аренды земельного участка, площадью 655, 0 кв.м., с кадастровым номером № Цеденту – Булла С.А.. Заключение соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 27 октября 2017 года №23:42:0301001:197-23/020/2017-5 (л.д.19).

Таким образом, к Цеденту- Булла С.А. перешли все права и обязанности по договорам аренды, заключенным между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и Лыбзиковым М.В. в отношении вышеуказанных земельных участков.

В соответствии со ст.ст.307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны были быть исполнены ответчиком надлежащим образом и в соответствии с их условиями, а также требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение их условий не допускаются.

В соответствии с пунктами 4.1.2 заключенных договоров аренды земельных участков, арендатор принял на себя обязательства своевременно и в полном размере вносить арендную плату за земельные участки в соответствии с разделом 2 Договора без выставления светов Арендодателем.

Так же в соответствии с п.10.4 раздела 10 «Особые условия» вышеуказанных договор: не использование участка в течении трех лет является нарушением установленных сроков строительства и расценивается как не освоение.

Вместе с тем, ответчиком Булла С.А. условия договора по своевременному внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем, в адрес ответчика были направлены претензии (л.д.20-24).

В соответствии с п.1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении Договоров аренды при невыполнении арендатором обязанностей, установленных условиями Договоров, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договорами сроков платежей не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред.25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с изменениями порядка осуществления органами государственной власти Краснодарского края и (Или) находящимися в их ведении казенными учреждениями бюджетных полномочий главных администраторов доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, на основании решения Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29 марта №22/1 ведение базы данных «Единая система учета объектов и неналоговых доходов» и администрирование арендной платы за использование земельный участков на территории Ейского городского поседения Ейского района, находящихся на праве аренды, с 1 апреля 2016 года осуществляет администрация Ейского городского поседения Ейского района.

В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по договору, администрацией было принято решение о расторжении заключенных договоров аренды.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данные требования законы администрацией были соблюдены, что подтверждается направленными в адрес ответчика предложениями о расторжении указанных договоров аренды.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ч.ч.1,2 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору подтверждается предоставленным в материалы дела расчетами задолженности по арендной плате (л.д.31-33).

В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

          В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

         Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст.165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация действует как юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Данная норма сформулирована как императивная, более того, исходя из ее смысла, условие о государственной регистрации договора уступки права аренды является одним из существенных условий этого договора - при отсутствии государственной регистрации договора он юридически является не заключенным.

Рассматривая характер данных правоотношений, суд не может принять обоснованными доводы третьего лица Ромашенко Н.А. о нарушении его прав, который ссылался на заключение с ответчиком Булла С.А. 24.03.2020г. соглашений о переуступки прав аренды в отношении спорных земельных участков. Данные требования не могут быть приняты во внимание судом, поскольку данные соглашения не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем, не могут считаться заключенными.

Как следует из материалов дела, Булла С.А. обращалась в управление архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поседения Ейского района с уведомлениями о планируемых строительствах: индивидуального жилого дома, площадью застройки 80 кв.м., на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № и индивидуального жилого дома, площадью застройки 80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №

Согласно информации начальника управления архитектуры и градостроительства администрации МО Ейский район, предоставленной в письме от 20.07.2020г. №979 разрешения на строительство многоэтажных жилых домов (блокированных и секционных) на земельных участках согласно испрашиваемого списка не выдавались.

23.07.2020 г. Булла С.А. было выдано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в КН №, расположенного по адресу <адрес>.

23.07.2020 г. Булла С.А. было выдано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в КН № расположенного по адресу <адрес>.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по Аренде земельного участка за период с 19.04.2016 года по 31.07.2020 года по договору от 19.04.2016 года № задолженность на дату составления по основному обязательству 0,00 рублей, по пени 1,05 рублей. Задолженность погашалась 30.03.2020 года ( двумя платежами 1 024,15 рублей и 9580,89 рублей) и 17.07.2020 года (один платеж- 996,58 рублей).

Согласно акту сверки взаиморасчетов по Аренде земельного участка за период с 19.04.2016 года по 31.07.2020 года по договору от 19.04.2016 года № задолженность на дату составления по основному обязательству 0,00 рублей, по пени 0,96 рублей. Задолженность погашалась 30.03.2020 года ( двумя платежами 944,86 рублей и 8836,80 рублей) и 17.07.2020 года (один платеж- 918,53 рублей).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком существенно нарушены обязанности, предусмотренные пунктами 4.1.2, 10.4 договоров аренды земельных участков от 19 апреля 2016 г. № и от 19 апреля 2016 г. №. Платежи по арендной плате ответчиком внесены частично только после получения претензий истца, полностью погашены им в ходе судебных заеданий 17.07.2020 года, так же уведомления о строительстве получены ответчиком только 23.07.2020 года ( во время судебных заседаний).

Тот факт, что ответчиком на момент рассмотрения искового заявления в Ейском городском суде погашена задолженность по арендным платежам и получены уведомления о планируемом строительстве на указанных земельных участках, по мнению суда не опровергает доводов истца о существенном нарушении условий заключенных договоров и не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о расторжении договоров аренды.

Так же суд отмечает, что ответчиком не представлено в суд доказательств, что земельные участки им освоены, либо он приступил к строительным работам, либо имеются какие-то обстоятельства препятствовавшие ответчику своевременно в соответствии с требованиями Законодательства исполнять условия заключенных договоров.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым уточненные исковые требования администрации Ейского городского поседения Ейского района удовлетворить.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Истец – Администрация Ейского городского поселения Ейского района в силу пп.1.1 части 1 ст.333.37 НК РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче настоящего иска.

При таких обстоятельствах, с ответчика Булла С.А. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей в доход государства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования заявлению Администрации Ейского городского поселения Ейского района к Булла С.А., третье лицо – Ромашенко Н.А. о расторжении договора аренды земельных участков – удовлетворить.

Расторгнуть с Булла С.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения <адрес>, паспорт РФ 03 99 №, код подразделения 232-056, выдан ОВД <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирована по адресу: <адрес>А:

договор аренды от 19 апреля 2016 г. №, земельного участка площадью 604,0 кв. м., с кадастровым номером объекта 23:42:0301001:195, расположенного по адресу: <адрес>.

договор аренды от 19 апреля 2016 г. №, земельного участка площадью 655,0 кв. м., с кадастровым номером объекта 23:42:0301001:197, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Булла С.А. в доход государства – Российской Федерации государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Ейский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 05.08.2020г.

             Председательствующий: