Решение по делу № 66а-777/2021 от 22.04.2021

66а-777/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                           1 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И.,

судей Катанаевой А.С., Солдатовой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-12/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дружба» оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 1 февраля 2021 г., которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Дружба» (далее - ООО «Дружба») обратилось в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 г. В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 1 февраля 2021 г. заявленные требования административного истца удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости 2 800 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 4 сентября 2020 г.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия – Алания просит решение суда отменить, в удовлетворении требований административного истца отказать. Полагает, что судом не применен закон, подлежащий применению. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в частности, указывает на некорректный подбор объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ, Кодекс) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ № административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 551337 +/- 6497 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 16 ноября 2018 г. № 371 в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия – Алания.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 570 583,73 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № № выполненный оценщиком ИП ФИО8., согласно которому по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость земельного участка в размере 2 626 170 руб.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ».

По результатам судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО9., по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 800 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости Республики Северной Осетии-Алании, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Относительно доводов апелляционной жалобы экспертом в суд апелляционной инстанции представлены письменные возражения.

Так по возражениям о невозможности указания в отношении земельного участка вида передаваемого права – право собственности, а также использования аналогов, находящихся в собственности, по причине временного моратория на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, эксперт пояснил, что вне зависимости от того, какими правами обладает на объект административный истец, при определении рыночной стоимости определяется рыночная стоимость права собственности. Закон Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. № 14-РЗ «Об особенностях регулирования земельным отношений в Республике Северная Осетия-Алания» не ограничивает оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. До вступления в силу вышеуказанного закона в течение 14 лет происходила приватизация земель сельскохозяйственного назначения, которая сначала регулировалась Указами Президента Российской Федерации, затем с 2002 г. Федеральным законом от 3 октября 2018 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По доводам апелляционной жалобы об использовании объектов-аналогов из районов с иными почвенно-климатическими условиями экспертом указано на возможность использования объектов-аналогов, отличных от объекта оценки, с применением соответствующих корректировок предусмотрено Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

На странице 61 экспертного заключения приведено описание применения корректировок на почвенный и агроклиматический потенциал, далее на странице 64 в таблице № 12 произведен расчет применения данных корректировок ко всем аналогам, который составил - 0,59.

Экспертом земельный участок был отнесен 1 агроклиматической подзоне. Основанием отнесения к какой-либо агроклиматической подзоне является географическое положение земельного участка. Точные координаты исследуемого земельного участка приведены на странице 14 заключения (данные отчета по <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно схеме агроклиматического зонирования – это 1 агроклиматическая подзона (граница подзон проходит <адрес>).

При определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода эксперт руководствовался Методическими рекомендациями по оценке стоимости земли, под ред. Медведева О.Е. Издание официальное. Москва, 2004 г., где указано, что валовый доход определяется на основе показательней средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть на основе данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия (страница 65 заключения).

Вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» был установлен экспертом согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. На странице 45 заключения приводится анализ данных сегмента объекта оценки, согласно которому земельный участок отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид сельскохозяйственных угодий – пашня (пункт 1.1. Договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ г.).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Ссылки суда первой инстанции на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности» как на основания пересмотра кадастровой стоимости не привели к вынесению ошибочного решения, и основанием к отмене верного по сути судебного акта не являются.

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 1 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Республики Северная Осетия-Алания – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 июня 2021 г.

Председательствующий

Судьи