Решение по делу № 2-1139/2022 от 29.09.2022

    Дело № 2 – 1139/2022                     Мотивированный текст изготовлен 01.12.2022

    УИД 51RS0006-01-2022-001703-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мончегорск                                                                               24 ноября 2022 года

Мончегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Прониной Е.А.,

при секретаре Деруновой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Д.В. к ООО «Заполярье» об освобождении нежилого помещения,

установил:

М.Д.В. в лице представителяпо доверенности С.В.Д., обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Заполярье»,мотивируя требования тем, что договором аренды нежилых помещений от <дд.мм.гггг> М.М.А. передал в аренду ООО «Заполярье» помещение по адресу: <адрес>, площадью .... кв.м, с кадастровым номером №..... В связи с переходом права на ? указанного помещения истцу и ? к Б.Е.В., <дд.мм.гггг> дополнительным соглашением о замене стороны, договор аренды был изменен путем внесения второго арендодателя. Пунктами 2, 3 дополнительного соглашения стороны определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 60000 руб., с перечислением ее половины каждому арендодателю ежемесячно, до 30 числа оплачиваемого месяца. Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем не чаще 1 раза в год и не более чем на 10 %. <дд.мм.гггг> истец проинформировал ответчика об увеличении с <дд.мм.гггг> размера арендной платы до 33000 руб., однако в период с мая 2022 года по настоящее время ответчик не оплатил арендную плату в установленном в уведомлении размере, в связи с чем, в его адрес было направлено уведомление о просрочке с предложением освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи, которое до настоящего времени ответчиком в добровольном порядке не исполнено, что послужило основанием для обращения в суд. Ссылаясь на статьи 309, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации просит суд обязать ответчика освободить ? спорного нежилого помещения.

В судебном заседании истец М.Д.В. и его представители участия не принимали, извещены,об уважительности причин неявки суду не сообщали, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.

    Представитель ответчика ООО «Заполярье», третьего лица Б.Е.В.по доверенностям Решёткин К.М., в судебном заседаниииск не признал, представил письменные возражения, доводы которых поддержал. Просит в удовлетворении иска отказать, указывая на то, чтоарендодатель не направлял в адрес Общества письменное предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства по оплате арендной платы в виде отдельного документа и не включалось в текст уведомления о расторжении договора. Кроме того, указывает, что истец и Б.Е.В. являются долевыми собственниками спорного нежилого помещения. Согласие арендодателей – участников долевой собственности относительно способа и условия раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества отсутствует, следовательно, истец не вправе единолично распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия второго собственника, в том числе прекращать арендные отношения. Кроме того, истцом заявлено требование на ? долю нежилого помещения, в связи с чем, ответчик полагает, что данное требование не сформулировано, так как по договору аренды передан объект недвижимости без указания долей в нем, доли в натуре не выделены. Также ссылается на то, что стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы, а в части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ такое основание не содержится. Ссылаясь на существенные нарушения договора, истец должен представить суду доказательства такого нарушения, в том числе неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступления других последствий, существенно отражающихся на интересах сторон. Имеющее место частичное невнесениеответчиком арендной платы, то есть недоплата в размере 3000 рублей, с учетом продолжительности арендных отношений, не относится к существенным нарушениям. Кроме того, требование о расторжении договора аренды истцом не заявлено, ответчик согласия на расторжении договора не давал, следовательно, договор между сторонами до настоящего времени не расторгнут, а возврат имущества из аренды производится при прекращении договора аренды.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика ООО «Заполярье», третьего лица Б.Е.В. -Решёткина К.М., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:при существенном нарушении договора другой стороной;в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество;более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено и из материалов дела следует, что<дд.мм.гггг> между М.М.А. (арендодатель) и ООО «Заполярье» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передал в аренду, временное пользование объект, для использования организацией услуг общественного питания, с кадастровым номером №.... нежилое помещение (магазин), площадью .... кв.м, количество этажей: 1, инв. №...., лит. №.... по адресу: <адрес> (л.д. 11-13).

Арендное помещение было передано арендатору ООО «Заполярье», что подтверждается актом приёма-передачи.

Договор заключен на срок по <дд.мм.гггг> включительно, зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ООО «Заполярье» внесено в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером №..... Генеральным директором является Б.Ю.Л., учредителем Б.Е.В. (л.д. 16-24).

Из Выписки ЕГРН о переходе прав установлено, что право собственности наспорное нежилое помещение – магазин перешло к М.Д.В. и Б.Е.В., каждый владеет по ? доли в праве, о чем имеется запись о государственной регистрации права долевой собственности от <дд.мм.гггг>.

В связи с переходом права собственности к истцу М.Д.В. итретьему лицу Б.Е.В., <дд.мм.гггг> дополнительным соглашением о замене стороны, договор аренды от <дд.мм.гггг> был изменен путем внесения двух арендодателей М.Д.В. и Б.Е.В., соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Договор аренды заключен сроком по <дд.мм.гггг> включительно (п. 4 дополнительного соглашения) (л.д. 15).

Пунктами 2, 3 дополнительного соглашения от <дд.мм.гггг> о замене стороны в договоре аренды от 29.01.2018стороны совместно определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 60000 рублей, с перечислением в равных долях по 30000 рублей каждому арендодателю ежемесячно до 30 числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 5.5 Договора аренды от <дд.мм.гггг>, размер арендной платы является фиксированным и подлежит увеличению арендодателем в период срока аренды, но не более одного раза в год и не более 10 % от стоимости арендной платы.

Уведомлением от <дд.мм.гггг> арендодатель М.Д.В. проинформировал арендатора ООО «Заполярье» об увеличении размера арендной платы за арендуемое Обществом спорное нежилое помещение на 3000 рублей, перечисляемой М.Д.В., что составило 33000 рублей, которое арендатор не получил, письмо вернулось отправителю <дд.мм.гггг> (л.д. 25, 26).

<дд.мм.гггг> арендодатель М.Д.В. уведомил арендатора ООО «Заполярье» о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, поскольку в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды за май и июнь 2022 года оплата поступила в меньшем размере, без учета увеличения арендной платы. Указанное уведомлениесодержало предложение в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить арендуемое помещение и былополучено Обществом <дд.мм.гггг> (л.д. 27, 28).

Таким образом, арендодатель М.Д.В. направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, указав причиной расторжения - наличие задолженности по арендной плате за два месяца подряд в размере 6000 рублей, при том, что 60000 рублей за два месяца аренды Обществом были оплачены, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

    В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик задолженность по арендной плате до настоящего времени не погасил, вместе с тем, с учетом длительности арендных отношений, и в силу незначительного размера задолженности,в рассматриваемом случае нарушение условий договора в части не внесения арендной платы может быть признано несущественным.

Кроме того, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619ГК РФ), а также предложить расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 30 указанного Информационного письма предусмотрено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

    Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применение части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В ходе рассмотрения дела истцом суду не представлено доказательств, что в адрес ответчика направлялось письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.Не содержится такое предупреждение и в тексте уведомления о расторжении договора аренды.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно договору аренды от <дд.мм.гггг>, спорное нежилое помещение передано в аренду без указания долей, арендодатели являются долевыми собственниками указанного недвижимого имущества, при этом доли в натуре не выделялись, согласие арендодателей – участников долевой собственности относительно способа и условия раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имуществана момент рассмотрения дела отсутствует, следовательно, истец не вправе единолично, без согласия второго сособственника, прекращать арендные отношения, требовать освобождения спорного нежилого помещения в отсутствие на то согласия долевого собственника, учредителя ООО «Заполярье» Б.Е.В.

    Принимая во внимание, чтоистцом требование о досрочном расторжении договора аренды не заявлено, при этом правомочий для этого при установленных по делу обстоятельствах не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска М.Д.В. к ООО «Заполярье» об освобождении нежилого помещения, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                        Е.А. Пронина