Решение по делу № 33-322/2022 (33-7672/2021;) от 19.10.2021

Уникальный идентификатор дела № 47RS0004-01-2020-005838-80

Апелляционное производство № 33-322/2022

Гражданское дело № 2-765/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург      6 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего      Алексеевой Е.Д.,

судей                  Герман М.В., Свирской О.Д.,

при помощнике судьи Федотовой И.В.         

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «УК «Шагрово» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2021 года по исковому заявлению Бледной Жанны Александровны, Московцева Олега Юрьевича, Ковалевой Татьяны Вячеславовны, Боровкова Дмитрия Геннадьевича, Степанова Артемия Константиновича к ООО «УК «Шагрово» о расторжении договора об оказании комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества, обязании не создавать препятствия в пользовании имуществом.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя истцов Боровкова Д.Г., Ковалевой Т.В., Степанова А.К.по доверенности Поздняк Ирины Геннадьевны, представителя ответчика ООО «УК «Шагрово» по доверенности Варзанова Анны Ростиславовны, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Бледная Ж.А., Московцев О.Ю., Ковалева Т.В., Боровков Д.Г., Степанов А.К. обратились в суд с исковым заявлением к ООО «УК «Шагрово», указывая, что являются собственниками жилых блоков (блок-секций), распложенных по адресу: <адрес> с номерами домов соответственно №№ распложенных на сформированных земельных участках с присвоением кадастровых номеров соответственно: №; №; №; №; №.

В обоснование исковых требований указали, что ими в различные периоды с ответчиком заключены договоры на право пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказанию услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества. С намерением расторгнуть данные договоры они обратились к ответчику с соответствующими уведомлениями, на что получили отказ.

Истцы считают, что деятельность УК в отношении жилых домов блокированной застройки не отнесена к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. К данным правоотношениям следует применять нормы Гражданского кодекса РФ в части установления прав и обязанностей сторон по договорам возмездного оказания услуг, а также нормы, установленные Законом РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей». Так, полагают истцы, нормы ст.782 Гражданского кодекса РФ предусматривают право заказчика на односторонний отказ от исполнения услуг, аналогичное право предоставляет им ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Истцы просят признать расторгнутыми заключенные между ними и ответчиком договоры на право пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказанию услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

Также, истцы указали, что проезд к их жилым домам возможен только через установленный ответчиком пункт охраны, истцы и члены их семьи не имеют возможности беспрепятственно проезжать к своим домам. УК систематически создаются препятствия к проезду на территорию жилищного комплекса и выезду за ее пределы.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении исковых требований, истцы просят признать расторгнутыми договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бледной Жанной Александровной и ООО «УК «Шагрово», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Московцевым Олегом Юрьевичем и ООО «УК «Шагрово», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковалевой Татьяной Вячеславовной и ООО «УК «Шагрово», б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Боровковым Дмитрием Геннадьевичем и ООО «УК «Шагрово», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Степановым Артемием Константиновичем и ООО «УК «Шагрово», обязать ООО «УК «Шагрово» не препятствовать проезду и проходу Бледной Жанне Александровне и членам ее семьи к жилому дому, принадлежащему на праве собственности, расположенному по адресу: <адрес>, Московцеву Олегу Юрьевичу и членам его семьи к жилому дому, принадлежащему на праве собственности, расположенному по адресу: <адрес>, Ковалевой Татьяне Вячеславовне и членам ее семьи к жилому дому, принадлежащему на праве собственности, расположенному по адресу: <адрес>, Боровкову Дмитрию Геннадьевичу и членам его семьи к жилому дому, принадлежащему на праве собственности, расположенному по адресу: <адрес>, Степанову Артемию Константиновичу и членам его семьи к жилому дому, принадлежащему на праве собственности, расположенному по адресу: <адрес>

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2021 года исковые требования Бледной Ж.А., Московцева О.Ю., Ковалевой Т.В., Боровкова Д.Г., Степанова А.К. удовлетворены частично.

Суд признал расторгнутыми договоры на право пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказанию услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества, заключенные между ООО «УК «Шагрово» и Бледной Жанной Александровной (№ № от ДД.ММ.ГГГГ), Московцевым Олегом Юрьевичем (№ от ДД.ММ.ГГГГ), Боровковым Дмитрием Геннадьевичем (б/н от ДД.ММ.ГГГГ), Степановым Артемием Константиновичем (№ от ДД.ММ.ГГГГ), Ковалевой Татьяной Вячеславовной (№ от ДД.ММ.ГГГГ). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области ООО «УК «Шагрово» не согласилась, считая последнее незаконным и необоснованным, в том числе указывая на то, что суд не учел нормы пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ, необоснованно отверг тот факт, что истцы фактически продолжают пользоваться услугами УК «Шагрово», доказательств оплаты указанных ресурсов в иные организации или предоставления аналогичных услуг иными организациями истцами не представлено, а также судом не применены нормы статьи 10 ГК РФ. В апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить, вынести по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что Бледная Ж.А. с 12 января 2018 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская <адрес>. Указанный дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №.

4 мая 2016 года между Бледной Ж.А. и ООО «УК «Шагрово» заключен договор № на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказании услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

Московцев О.Ю. с 16 января 2018 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №.

15 января 2018 года между Московцевым Ю.А. и ООО «УК «Шагрово» заключен договор № на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказании услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

Ковалева Т.В. с 5 сентября 2017 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №.

15 сентября 2017 года между Ковалевой Т.В. и ООО «УК «Шагрово» заключен договор № на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказании услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

Боровков Д.Г. с 10 ноября 2018 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №.

9 ноября 2018 года между Боровковым Д.Г. и ООО «УК «Шагрово» заключен договор № на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса «Шагрово» и оказании услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

Степанова А.К. с 12 января 2018 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что территория ЖК «Шагрово» объединяет земли, находящиеся в частной собственности. Все инженерные сети возводились застройщиком ООО «ВсевИнвестСтрой». Улично-дорожная сеть, принадлежащая МО Колтушское СП, на данной территории отсутствует. Внутренняя уличная сеть ЖК «Шагрово» не имеет примыкания к муниципальной дорожной сети дер. Кальтино. Подъезд к ЖК «Шагрово» осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №, который расположен вне границ населенного пункта, имеет категорию – земли сельскохозяйственного назначения. На въезде в ЖК установлен КПП, оборудованный шлагбаумом с системой электронного пропуска для автотранспорта.

Сторонами не оспаривалось, что объекты недвижимости, принадлежащие истцам, находятся на огороженной (закрытой) территории, обслуживаемой ООО «УК «Шагрово» на основании договора, заключенного между УК «Шагрово» и застройщиком территории – ООО «ВсевИнвестСтрой».

Предметом вышеуказанных договоров, заключенных истцами с ООО «УК «Шагрово» является предоставление в пользование объектов инфраструктуры, инженерных коммуникаций и инженерных сооружений жилого комплекса «Шагрово», а также оказание услуг, связанных с обслуживание объектов недвижимости пользователя, расположенных на земельных участков и обязанность пользователя оплачивать услуги в соответствии с приложением № 1к договору.

Согласно договорам, ООО «УК «Шагрово» оказывает пользователям следующие услуги: электроснабжения таунхауса (индивидуальной Блок-секции), водоснабжение, водоотведение, организация круглосуточного контрольно-пропускного режима при въезде и выезде на территорию жилого комплекса «Шагрово», уборка территории (санитарное содержание) жилого комплекса «Шагрово», организация, сбор и вывоз к месту утилизации бытового мусора пользователей в местах установки контейнеров, техническое обслуживание сетей и оборудования территории ЖК и другое.

Размер платы за пользование объектами, находящимися в управлении УК и потребление услуг, устанавливается в соответствии с тарифами поставщиков услуг.

Договоры являются срочными, при этом продлеваются, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора в течение последнего месяца его действия.

Материалами дела подтверждается, что Бледной Ж.А. 27 июня 2009 года, Московцевым Ю.А. 28 февраля 2020 года, Ковалевой Т.В. 30 октября 2019 года, Боровковым Д.Г. 27 февраля 2020 года, Степановым А.К. 1 июля 2020 года в адрес УК направлено уведомление о расторжении договоров, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности. Право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Вместе с тем, необходимо учитывать требования об обеспечении сбалансированности прав и обязанностей гражданина, а также о необходимости соотнесения принадлежащих лицу прав с правами и свободами других лиц. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают прав и законных интересов других лиц. Эти требования обязывают учитывать особенности конкретного вида имущества при регламентации права собственности на него, в том числе при возложении на собственников дополнительных обременений, связанных с обладанием данным имуществом.

В соответствие с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации индивидуальные жилые дома представляют собой составляющую часть жилищного фонда России, в том числе и для обеспечения потребности человека в жилище. Такие дома как объекты права собственности и жилищных прав обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков.

В рассматриваемом споре индивидуальные жилые дома располагаются, на земле, приобретенной в частную собственность, территория оснащена объектами инфраструктуры, находящимися в собственности ООО «ВсевИнвестСтрой». Застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, в праве не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии. В рассматриваемом споре обслуживание территории жилого комплекса и инфраструктуры осуществляется на основании договора, заключенного между УК «Шагрово» и застройщиком территории – ООО «ВсевИнвестСтрой».

Расположение отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая индивидуальные жилые дома в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций, граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным субъектом, по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу, фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает принципиально иными характеристиками, чем общее имущество в многоквартирном доме.

Бремя содержания имущества общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов лежит не только на собственнике имущества общего пользования, но и на лицах, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов, поскольку они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

В отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием на основании части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо прибегать к аналогии закона, регулирующих сходные отношения, а именно часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы о том, что фактически истцы продолжают пользоваться инфраструктурой жилого комплекса, услугами УК «Шагрово», доказательств оплаты услуг по обслуживанию инфраструктуры поселка иным организациям истцами не представлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств оснований для расторжения договоров об оказании комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества, не усматривается.

Соответственно, решение суда в части расторжения договоров об оказании комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества подлежит отмене с принятием нового решения – об отказе в удовлетворении иска.

Поскольку материалами дела подтверждается, что проезд к объектам истцов организован посредством публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером №, то есть нарушений прав истцов по беспрепятственному проходу и проезду к их жилым домам не установлено, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истцов об обязании ответчика не создавать истцам препятствия в пользовании их имуществом подлежит оставлению в силе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327- 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2021 года в части исковых требований Бледной Жанны Александровны, Московцева Олега Юрьевича, Ковалевой Татьяны Вячеславовны, Боровкова Дмитрия Геннадьевича, Степанова Артемия Константиновича к ООО «УК «Шагрово» о расторжении договора об оказании комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Бледной Жанны Александровны, Московцева Олега Юрьевича, Ковалевой Татьяны Вячеславовны, Боровкова Дмитрия Геннадьевича, Степанова Артемия Константиновича к ООО "УК «Шагрово» о расторжении договора об оказании комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Судья: Курбатова Э.В.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.04.2022.