Решение от 25.03.2024 по делу № 2-2137/2024 от 25.01.2024

Дело №

УИД:23RS0№-34

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

25 марта 2024 года город Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Чирковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению Коленбект Е. А. к Гараеву В. Р. о признании права собственности по договору купли-продажи и её государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением к ответчику, в котором просит суд: осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0205017:1963, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, <адрес>; площадью 160,5 кв.м.; признать за Коленбект Е.А. право собственности на нежилое здание с кадастровыми номером 23:49:0205017:1963, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, <адрес>; площадью 160,5 кв.м.; прекратить право собственности Гараева В.Р. на указанное нежилое здание.

Заявленные требования мотивированы тем, что в рамках принятых обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ между Коленбект Е.А. (покупатель) и Гараевым В.Р. (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205017:1963 (Объект недвижимости). При этом Объект недвижимости был приобретен по цене 15 000 000 рублей, которая была оплачена истцом в полном объеме до подписания договора купли-продажи, что подтверждается пунктом 2.5. договора. Договор подтверждает факт передачи Объекта недвижимости во владение истца. Истец настаивает, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в орган государственной регистрации права с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на истца, которое было приостановлено ввиду аренды Объекта недвижимости в пользу ООО «Элина-А». Истец также настаивает, что, несмотря на неоднократные обращения истца к ответчику, основания, послужившие причиной для приостановления государственной регистрации, ответчиком не устранены. По мнению истца, ввиду уклонения ответчика от государственной регистрации права, Коленбект Е.А. вправе требовать договора купли-продажи в судебном порядке. По этим основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание истец не явился, ходатайств об отложении судебного заседания по данному делу не заявил, доказательств уважительности причин своей неявки в судебное заседание не представил.

В адресованном суду ходатайстве представитель Коленбект Е.А. по доверенности Мартиросян А.С. просил о рассмотрении дела в отсутствие истца, поддержал заявленные требования, не возражал против вынесения заочного решения.

В судебное заседание ответчик Гараев В.Р., представитель ООО «Элина-А», а также представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явились и не заявили ходатайств об отложении судебного заседания по данному делу, доказательств уважительности причин своей неявки в судебное заседание не представили.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Ввиду неявки в судебное заседание ответчика Гараева В.Р. извещенного о времени и месте судебного заседания по данному делу, судом постановлено определение о рассмотрении данного дела в порядке заочного производства.

Изучив материалы гражданского дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности также возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Коленбект Е.А. (покупатель) и Гараевым В.Р. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205017:1963, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, <адрес>; общей площадью 160,5 кв.м. (далее по тексту - Объект недвижимости, л.д. №).

По условиям данного Предварительного Договора, Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи Объекта недвижимости, по которому ответчик будет выступать Продавцом, а истец - Покупателем на условиях, предусмотренных разд. 2 настоящего предварительного договора.

Основной договор стороны обязались заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

При этом п.п. 2.5-2.5.1 Предварительного Договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что Объект недвижимости продается за 15 000 000 рублей. При подписании настоящего предварительного договора Покупатель выплачивает Продавцу сумму, составляющую полную стоимость Объекта, в размере 2 000 000 рублей.

Судом установлено, что стороны, следуя намерениям заключения основанного договора, ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи Жилого помещения (далее по тексту – Договор, л.д. №).

Согласно п. 2.5 Договора, стороны пришли к соглашению, что Объект продается за 15 000 000 рублей. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого Объекта (п. 2.8 Договора).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в орган государственной регистрации права с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имя истца, которое было приостановлено Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ввиду (обременения) аренды Объекта недвижимости в пользу ООО «Элина-А» (л.д. №,18).

Согласно пояснениям Коленбект Е.А., истец неоднократно обращался к ответчику с требованием явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для проведения государственной регистрации перехода права собственности и погашения записи аренды в пользу ООО «Элина-А».

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61).

Положениями ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно тексту представленного и подписанного Коленбект Е.А. и Гараевым В.Р. Договора, стоимость Объекта недвижимости в полном объеме оплачена истцом ответчику, Объект недвижимости передан Коленбект Е.А. по акту приема-передачи (Договору), таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом в полном объеме выполнены обязательства покупателя, предусмотренные Договором, а Объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи.

Судом также установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на Объект недвижимости была приостановлена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ввиду наличия обременения данного Объекта недвижимости в виде аренды в пользу ООО «Элина-А».

Как видно из представленной суду Выписки из ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером 23:49:0205017:1963 от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2024-23173316, а ЕГРН действительно имеется запись об аренде данного Объекта недвижимости ООО «Элина-А» (л.д. №).

Между тем из представленной Выписки видно, что срок действия упомянутой аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии данного обременения на момент заключения сторонами Договора. Материалы представленного суду реестрового дела опровергающих данный факт сведений не содержат.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, послуживший основанием для отображения сведений об аренде в ЕГРН и заключенный между ИП Минасяном А.Х. (предыдущий собственник) и ООО «Элина-А», был расторгнут на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Как установлено положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Только суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При данных обстоятельствах, принимая во внимание исполнение истцом обязанности по оплате Гараеву В.Р. стоимости приобретаемого Объекта, отсутствие установленной регистрирующим органом аренды Объекта, суд находит законным и обоснованным удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то есть для определения объекта недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи и признания возникновения либо прекращения прав на недвижимость.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0205017:1963, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░, ░-░ ░░░░░░░░░░░, <░░░░░>; ░░░░░░░░ 160,5 ░░.░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0205017:1963, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░, ░-░ ░░░░░░░░░░░, <░░░░░>; ░░░░░░░░ 160,5 ░░.░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0205017:1963, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░, ░-░ ░░░░░░░░░░░, <░░░░░>; ░░░░░░░░ 160,5 ░░.░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░