Решение по делу № 2-2456/2022 (2-11366/2021;) от 29.09.2021

Санкт-Петербург

Дело № 2-2456/22                       26 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации,

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе

председательствующего судьи И. В. Яровинского,

при секретаре А. А. Гордиенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по иску ООО «Управляющая компания «Кантеле» к Пустовалову В. В. о взыскании долга по оплате жилого помещения и коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

Истец указывал, что оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>;

ответчику на праве собственности принадлежит квартира № в упомянутом доме;

ответчик не осуществляет оплату жилого помещения и коммунальных услуг; долг ответчика перед истцом, за период с 01.03.2015 по 31.05.2019, составляет 247 260 рублей 50 копеек; величина пени, за нарушение срока оплаты, за период с 11.04.2015 по 31.05.2019, – 66 732 рубля 41 копейка;

судебный приказ от 16.07.2019 мирового судьи судебного участка № 113 Санкт-Петербурга, вынесенный по заявлению истца о взыскании с ответчика долга по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, был отменен, по заявлению ответчика, определением от 25.11.2019.

Ссылаясь на указанное, истец просил взыскать с ответчика:

долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, за период с 01.03.2015 по 31.05.2019, в размере 247 260 рублей 50 копеек; пени, за период с 11.04.2015 по 31.05.2019, в размере 66 732 рубля 41 копейка; а также – возмещение расходов по оплате услуг представителя, в размере 20 000 рублей.

По ходатайству ответчика, к участия в деле, в качестве третьего лица без самостоятельных требований, привлечена администрация Курортного района Санкт-Петербурга.

В отзыве ответчик против удовлетворения иска возражал, указывая следующее:

действительно, в собственности ответчика имеется объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>;

объект недвижимости представляет собой блок двухэтажного здания, состоящего из семи идентичных блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены, без проемов, с соседним блоком (соседними блоками), а также – имеет отдельный выход;

земельный участок, предназначенный непосредственно для обслуживания принадлежащего ответчику объекта, либо – для обслуживания здания, в состав которого входит объект, сформирован не был;

истцом (ранее именовавшимся ООО «ЖЭС № 5») и ответчиком заключен договор № от 24.12.2014, на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание малоэтажного жилого комплекса;

в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по данному договору, ответчик принял решение о расторжении договора; до расторжения договора ответчик осуществлял платежи в пользу истца;

04.09.2017 ответчиком в организацию почтовой связи сдано адресованное истцу уведомление об отказе от договора;

09.10.2017 организацией почтовой связи указанное уведомление направлен обратно, в связи с истечением срока хранения;

ответчик, для обеспечения объекта недвижимости коммунальными услугами, заключил договор энергоснабжения с АО «Петербургская сбытовая компания», договор газоснабжения с ООО «Газпром Межрегионгаз Санкт-Петербург»;

объект оборудован счетчиком водоснабжения в холодной воде;

в помещении не произведен ремонт и фактически в нем никто не проживал и не проживает, в связи с чем потребление холодной воды, электроэнергии, необходимость вывоза бытовых отходов отсутствуют;

поскольку исковое заявление направлено в суд 24.09.2021, истцом пропущен срок исковой давности в отношении обязательств, срок исполнения которых наступил до 24.09.2018;

истец не является управляющей организацией в отношении принадлежащего ответчику объекта, при этом сам объект является жилым домом блокированной застройки;

из писем третьего лица (администрации Курортного района Санкт-Петербурга) от 29.06.2020, 18.08.2020 следует, что здание, в котором находится принадлежащий ответчику объект, является не многоквартирным домом, а домом блокированной застройки, общее имущество в котором отсутствует; проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении жилых домов блокированной застройки законодательством не предусмотрено;

по данным ЕГРН, здание, в состав которого входит принадлежащий ответчику объект,      имеет назначение «жилой дом», а не «многоквартирный жилой дом», соответствующий земельный участок, кадастровый №, вид разрешенного использования – «для размещения жилого дома (жилых домов)»;

истец не содержит какое-либо общедомовое имущество, применительно к принадлежащему истцу объекту;

таким образом, поскольку:

истец осуществляет свою деятельность на земельном участке, находящемся в собственности публично-правового образования, и не раскрывает информацию о наличии в его собственности какого-либо имущества общего пользования;

истец не представил доказательств оказания ответчику каких-либо услуг, не обосновал стоимость услуг, не доказал обязанность ответчика принимать и оплачивать услуги;

иск не подлежит удовлетворению.

В свою очередь, в письменной правовой позиции истец указывал следующее:

основанием отношений истца и ответчика является заключенный ими договор № от 24.12.2014;

данный договор не может быть расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, так как истец является единственным лицом, правомочным осуществлять предоставление коммунальных ресурсов в дома блокированной застройки, по адресу: <адрес>;

то обстоятельство, что в принадлежащем ответчику помещении не выполнен ремонт, и в помещении никто не живет, не является основанием для освобождения ответчика от оплаты жилого помещения и коммунальных услуг;

также, и отсутствие договора управления многоквартирным домом не освобождает собственника помещения (ответчика) от исполнения обязательств по оплате содержания общего имущества и коммунальных услуг;

согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012, объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с корпусами, является домами блокированной застройки (таунхаусы);

истцом (ранее именовавшимся «ЖЭС № 5») заключены договоры на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание малоэтажного жилого комплекса;

в соответствии с п. 5.2 заключенного сторонами договора № от 24.12.2014, объектами общего имущества не являются жилые объекты (блоки, квартиры); общим имуществом комплекса являются дороги, проезды, тротуары, газоны, парковки, детские и спортивные площадки, инвентарь, ограждение участка, наружные сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, связи, трансформаторная подстанция, земельный участок, на котором расположено общее имущество жилого комплекса, контейнерные площадки, павильоны охраны, оборудование системы видеонаблюдения и контроля, малые архитектурные формы;

     то есть, истец не осуществляет управление домами блокированной застройки (таунхаусами), расположенными по адресам: <адрес>, с корпусами, а осуществляет управление общим имуществом малоэтажного жилого комплекса, расположенного на земельных участках по адресу: <адрес>, кадастровый №, д. №, кадастровый №.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, поддержав доводы отзыва.

Истец, третье лицо представителей в судебное заседание не направили.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П говорится, что действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию;

обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Согласно п. 7 указанного Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию;

такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения;

при этом, в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской Федерации) ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия;

это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

В соответствии с п. 8.1 указанного Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение;

применение же судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений.

Согласно п. 8.2 указанного Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, в ряде случаев суды применяют положения законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности действовавший на момент возникновения спорных отношений Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

Верховный Суд Российской Федерации признает такие судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение (индивидуальное жилищное строительство);

в то же время он предписывает судам при разрешении споров о взыскании с собственников земельных участков и жилых домов в такого рода жилищно-земельных комплексах расходов на содержание имущества общего пользования, включая плату за оказание соответствующих услуг управляющей организацией, не только определять, какими из данных услуг фактически пользовался тот или иной собственник, но и устанавливать связь между затратами на их оказание и правом этого собственника пользоваться указанным имуществом и обязанностью его содержать, а также давать оценку названным расходам с точки зрения их разумности и экономической обоснованности, исходя не только из объективной стоимости оказанных услуг, но и из того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они были для конкретного собственника;

однако при этом и Верховный Суд Российской Федерации не уточняет, какие же именно нормы непосредственно подлежат применению к спорным отношениям такого рода.

П. 8.3 указанного Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П гласит, что часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не согласуются с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий, что:

состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;

обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;

наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе;

признание названных норм не соответствующими Конституции Российской Федерации не является, по смыслу статей 17 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации, основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг;

при этом в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания;

во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы;

неустойка за ее несвоевременное внесение - поскольку такая неустойка не установлена заключенным с собственником участка договором - взыскана быть не может, что не препятствует применению ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК Российской Федерации.

Изучив имеющиеся доказательства в контексте указанного

Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, суд приходит к следующему:

Кроме заключенного истцом («Управляющая компания») и ответчиком («Заказчик») договора № от 24.12.2014 на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание малоэтажного жилого комплекса, истец не представил каких-либо оснований для получения с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Ответчик от упомянутого договора отказался, направив истцу уведомление от 04.09.2017 об отказе от договора.

При этом, сколько-нибудь достоверных доказательств существования обстоятельств, перечисленных в упомянутом Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, а именно – фактов пользования ответчиком услугами истца, связью между затратами на их оказание и правом ответчика пользоваться соответствующим имуществом и обязанностью его содержать, их необходимостью для ответчика, истец не предоставил.

При таких обстоятельствах, находя, что у ответчика отсутствует безусловная обязанность оплачивать те или услуги истца, в отсутствие доказательств их оказания истцом и принятия ответчиком, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Заслуживает внимания и ссылка ответчика на пропуск истцом срока исковой давности, по части требований в отношении обязательств, срок исполнения которых наступил до 24.09.2018.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ООО «Управляющая компания «Кантеле» в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                            И. В. Яровинский

в окончательной форме

принято 24.06.2022